在回款周期拉長、信貸收緊、負債率高企等因素下，今年年底房企將面臨巨大資金壓力，一些房企將會出局

　　編者按：今年以來，房地産市場持續“高燒”，瘋狂的房價成為社會持續關注的焦點。為了防止地産市場的泡沫，國家陸續出臺了一係列房地産調控政策，尤其是“新國十條”公布後各城市將陸續出臺實施細則；同時，有關房産稅等方面政策出臺的預期日益升溫。樓市也開始出現了一些積極的變化，部分城市更是出現了“量價齊跌”。
　　在這種背景下，開發商的資金鏈到底能扛多久、房地産價格的下跌會否造成中國經濟“崩盤”、調控過後房價會否出現報復性反彈。本報從今天起辟專欄“透視新政下的房地産市場”解答這些熱點問題。

　　繼恒大之後，萬科16日開始執行降價策略。雖然此前恒大地産的降價曾被指作秀，但不可否認，隨著政策的持續收緊，房地産商的資金來源再一次萎縮。根據WIND的數據，分析房地産業的開發資金構成，1至4月份有4，552.32億元資金來源于國內信貸，同比增長39.90%，這一數據明顯低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些機構預計，下半年房地産業資金將出現一定程度的緊張局面。
　　房地産業資金緊張的局面在上市公司的一季報中也反映明顯。據WIND的統計顯示，一季度末，上市房企整體資産負債率67.13%。而且，雖然房地産行業去年有一波大行情，但在這一年中上市房企的債務水準卻在不斷提高，2009年底資産負債率65.74%，2009年三季度末資産負債率65.09%，2009年年中資産負債率64.53%，2009年一季度末資産負債率64.10%。而且，一季度，上市房企業經營活動現金凈流量為-391.28億元，經營活動現金凈流量/負債為-0.06。
　　在資金面不斷收緊的情況下，個別企業已經開始降價促銷。5月6日，恒大地産率先宣布在全國實行8.5折促銷，打破了絕大多數開發商集體觀望的僵局，似乎也進一步印證了此輪調控之下房企資金鏈漸趨緊張的傳聞。不過，恒大地産最近發布的業績報告卻顯示，今年前4月該集團累計實現合約銷售額121.3億元，同比增長120.3%，合約面積189.3萬平方米，同比增長60.4%；截至今年4月底，其現金余額達港幣209.9億元。　
　　“雖然恒大地産現金余額數據還行，但據我所知它在國內的資金鏈已經很緊，前段時間還曾經高息借款，再賣不動房的話，就必須採取降價來快速周轉。這也可能和恒大在香港募集的資金短期內難以匯回國內有關，外匯局對外資進入房地産項目的態度很謹慎。”某上市房企的財務經理説，他甚至預測：“如果降價不能達到預期的話，恒大地産的資金鏈有可能斷裂。”
　　其實，不只是恒大地産，金地、保利等知名房地産企業也不見得“高枕無憂”。一季報顯示，金地集團“經營活動産生的現金流量凈額”為-34.05億元，保利地産為“經營活動産生的現金流量凈額”為-150.16億元，萬科“經營活動産生的現金流量凈額”為-68億元。業內人士指出，雖然這並不意味著資金鏈有問題，但要良性發展，就需要銷售回款和融資的支撐。
　　此外，數據還顯示，2009年86家上市房企中，有56家資産負債率超過60%，46家在70%以上。“負債高就需要高速周轉帶來毛利。一旦周轉率降下來，危險性無疑會大大增加。”上述財務經理説。目前開發商可能還不差錢，但隨著時間的推移，尤其是延續目前成交量持續下滑局面的話，開發商的現金流則必然會受到影響。絕大多數上市房企今年年底都將面臨巨大的資金壓力，而那些實力稍遜一籌的小規模民營企業的處境將更加艱難。
　　分析人士指出，銷售量下跌將是影響房企資金量的主要原因之一。4月中旬，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，隨後，青島、北京、深圳等地紛紛公布落實樓市調控新政的細則。統計數據顯示，4月北京開盤項目整體銷售率為22.8%，環比3月，整體銷售率下降了18.6個百分點。其中銷售率大于50%的項目僅7個，相比3月份下降了53.3%。
　　“成交量的大幅下滑必然導致房地産企業銷售回款周期拉長，如果這種成交形勢一直持續，像我們這樣的公司8、9月份就可能挺不住了。”杭州一民營房企財務人員表示。
　　從整個行業看，信貸收緊更是導致資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準備金率。此前為遏制房地産價格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監管部門已明確要求商業銀行嚴控房地産開發貸款風險，部分股份制銀行已要求開發貸上浮20%，針對優質開發商的貸款利率也要上浮10%左右。
　　“銀行收縮信貸，便會影響到房地産企業，加上銷售情況的急轉直下，中小型房企下半年會很難受的。”另一位中型房企的財務經理説，現在基本上是拿不到開發貸了，要求土地質押不算，公司必須還要有50%的自有資金，只能靠現在這個項目的資金回籠支撐。
　　考慮到銀行借貸無門，許多房企又重新考慮借道信托融資。但是，信托融資的成本要遠遠高于銀行，在2008年房地産信托貸款大發展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達到年利20%，甚至有家大型信托公司的一個房地産信托貸款項目的融資成本創紀錄地到了30%。而且，今年房地産信托的情形和2008年上半年完全大變樣，融資門檻越來越高，同樣硬性要求土地4折質押，50%自有資本。近期還不時傳出監管部門要加強信托貸款監管的消息。
　　在信貸融資渠道收緊的同時，國土部和證監會對房地産類上市公司的再融資計劃也顯得極為謹慎，至今未通過任何再融資計劃。據Wind資訊統計，目前申請再融資的上市地産公司共44家，其中包括萬科高達112億元的股權融資計劃、保利96億擴股融資、金地48億元的定向增發，44家上市房企擬募集資金合計超過千億元。房地産界知名人士財經評論者杜猛認為，在目前較為敏感的時期，相關部門可能會更加審慎地考慮上市房企股權再融資計劃，短期內不太可能大規模批復。
　　招商地産不久前亦發布公告，受經濟環境和政策變化影響，公司股價大幅下調跌破增發價格，公司董事會擬同意撤銷非公開發行股票方案。事實上，受政策調控的影響，包括保利地産在內的多家房地産上市公司股價已跌破增發價格。
　　在借貸無門、增發無路的困境中，一些開發商又開始琢磨海外發債。碧桂園、恒大地産、佳兆業、恒盛地産、雅居樂等多家H股上市的民營地産企業先後宣布海外發債，籌資金額總計約20億美元。但此舉代價高昂，從各家地産商發債的利率來看，碧桂園債券利率11.25%，恒大地産13%，雅居樂利率指導區間定在8.875%-9%，佳兆業最高，達到13.5%。
　　在如此肅殺的調控和萎靡的成交量之下，普遍認為，分化不可避免，一批房企將不可避免地面臨出局。“這必然是一個重新洗牌的過程，資金鏈一旦出現問題，企業就需要對其資産進行整合，隨之更多的並購將應運而生。”某四大注冊會計師事務所一位合夥人説。
　　其實，並購已呈逐漸增多的態勢。據Wind數據顯示，新政發布後，僅從4月14日至5月7日的半個多月時間內，A股市場上市公司涉及房地産開發的並購事件已達69個，其中已經完成交易和正在進行中的披露金額高達108億元人民幣。美聯物業全國研究中心主任徐楓預測，從第三季度開始，洗牌將進一步加劇，整個行業也將發生更激烈的震蕩。“屆時，這些實力較弱的民營房企手中的土地資源、房産資源必然會向實力較強的企業集中，而最大的贏家很可能是資金相對雄厚的國企。”上述合夥人説。