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| 2007-01-18 記者：徐壽松 來源:經濟參考報 |
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本報訊
2007年房地産市場稅費政策調控正式啟幕。1月16日晚，國家稅務總局發布《關於房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確房地産開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，取代現行的以“預徵”為主的土地增值稅繳納法。
在房價高位運行、“且調且漲”的背景下，即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地産市場調控的重要工具。
“土地增值稅從‘預徵’轉為‘清算’，會壓縮房地産開發的利潤空間。”上海萬欣房地産開發有限公司的一位銷售經理説，“清算制”是使土地增值稅“恢復”到開發商應該繳納的水準，並不是新增稅負——“不是現在要多繳，而是以前少繳了”。
但對於稅收調控，普通購房人期盼能成為精準“打擊”房價偏高的利器，擔心稅負最終又轉嫁到買房人頭上。
房地産研究專家顧海波指出，&&到以往一系列稅費政策對房價影響甚小甚至反向影響的事實，人們不能不擔心稅負被轉嫁到消費終端。譬如，2006年&&的徵收20%個人所得稅被認為是在房地産交易環節“精準調控”的良策，但終被各地的“核定徵收”消解。稅務總局規定，對於無房屋原值憑證、不能計算應納稅額的，稅務機關可按住房轉讓收入的1%至3%核定徵稅。結果，地方在操作中，所得稅基本都按1%或2%的稅率徵收，離20%的法定徵收稅率相去甚遠。核定徵收的本意是不給逃稅者可乘之機，地方在具體“落實”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對策。
“這不能不引起重視。”顧海波説，“稅收調控能否起到預期效果，關鍵還是執行。”
1月1日起，城鎮土地使用稅稅額標準在1998年頒佈的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定的基礎上平均提高兩倍，其中繳納稅費最高的大城市土地使用稅，每平方米年稅額由以前的0.5元至10元調整為1.5元至30元。同時，新批准新增建設用地的土地有償使用費徵收標準在原有的基礎上提高一倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環節的“一費二稅”上調政策。
業內人士介紹，我國現行土地增值稅暫行條例及相關細則規定，轉讓國有土地使用權、地上建築物及附着物並取得收入的，應當繳納土地增值稅。稅率為四級超率累進稅率：最低的，增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的，課稅30%；最高的，增值額佔扣除金額200%以上的，課稅60%。
但在實際操作中，累進稅率極少被嚴格使用。《土地增值稅暫行條例實施細則》留下了一個“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預徵土地增值稅。結果，這一“例外”規定被普遍使用，目前各地土地增值稅徵收多采用預徵收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地徵收標準不一，一般預徵額多為房屋銷售價格的1%至3%。這一稅率與房地産行業的高利潤明顯不符。
對此，國家稅務總局在通知中明定，土地增值稅以房地産開發項目為單位進行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發拖延清算的漏洞，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對於因賬務不全難以確定轉讓收入、扣除項目金額，或未按照規定期限辦理清算手續等情況，稅務機關可按當地同類企業的一般標準、且不低於預徵稅率的稅負進行核定徵收。
業內人士指出，與土地增值稅對應的是開發利潤並非成本，説土地增值稅會“加大開發商成本”是誤讀，它只會壓縮高利潤空間。況且，現行的土地增值稅暫行條例還規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，可免徵土地增值稅。土地增值稅“清算制”對房地産業高利潤究竟能有多大的衝擊，關鍵還要嚴格“扣除項目”的界定，否則，開發商做大扣除項目，增值額自然又會“縮水”。 |
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