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| 2007-03-23 作者:雷成 來源:《中國青年報》2007-03-23 7版 |
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3月20日，昆明市規劃局原局長曾華受賄案在昆明開庭。公訴機關指控曾華利用職務之便，先後接受了17家單位的賄賂，非法收受錢物200多萬元。在這17家單位中，有15家是昆明的房地産商。手握房地産規劃審批重權僅兩年，曾華就步前兩任的後塵，在地産商頻頻“進貢”下把持不住而應聲倒地。
前任胡星，官至雲南省交通廳副廳長後，仍被檢察機關查出與昆明市某樓盤違規開發有關，倉惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期間受賄337萬元，退休數月後案發，只能在監獄中度過余生；
前後三任規劃局長為何都被地産商“公關”落馬？房地産業界人士透露説，容積率、建築密度和綠化率，這三個決定房地産項目贏利與否、贏利多少的指標就掌握在規劃局手中。容積率高一點點，規劃紅線退一點點，一般人根本覺察不出來，對房地産商來説卻可能是數千萬的利潤。
據本地媒體報道，昆明某地産商曾以296萬元／畝的價格拍得一塊土地，而當時那裏的土地均價僅50~60萬元／畝。如果在規劃時不提高容積率，很有可能血本無歸。於是，該地産商在向曾華“示好”後，如願以償地把容積率提高了一些。
所謂“容積率”，就是一個小區的總建築面積與用地面積的比率。建築面積越大，房地産利潤越多，因此，提高容積率、實現可售面積最大化，是地産開發商孜孜追求的目標。一位房地産公司部門經理説：“對商業開發來説，容積率就是面積，面積就是錢。”
雲南田野諮詢機構數據中心經理張帆舉例説，以一塊佔地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味着可建3萬平方米，容積率提高到3．5，則可建3．5萬平方米。如果以3000元／平方米的價格出售，可以多得1500萬元。“用來‘打點’的幾萬元與之相比實在是不算什麼。而且，1萬平方米的土地是非常小的樓盤。”張帆説。
張帆從事房地産諮詢多年，他介紹説，在房地産業界內，盛行兩種“偷”容積率的辦法。一種是將房屋的層高建成5米多，中間加建一層，這種非“平層”、非“躍層”、非“錯層”的樓報批時只按底面積算，而售房時則加上加建的那一層。這是從技術層面上鑽法律的空子。
另一種“偷”容積率的辦法就是通過不正當交易來修改規劃條件。
2006年1月，昆明市正式發布的城市規劃標準規定，二環以內新建住宅容積率不能超過3．5，二環以外不得超過3。但實際上，二環內不超過這個上限的樓盤極少。涉嫌胡星案、違規開發的樓盤“金碧陽光”，不僅強行改變原來規劃的“城市綠地”用途，規劃公示上標明的容積率更是高達4．2。另一位於昆明市中心步行街旁的樓盤還在打地基，張帆説，其規劃容積率至少在6至7之間。
容積率的提高對購房者來説，意味着居住舒適度大打折扣。雲南財經大學房地産與土地政策研究中心副主任周大研分析説，“地就這麼大，建築面積加大了，樓層得加高，綠化率降低，綠化景觀減少。樓層加高後，住戶也多了，電梯擁擠了。採光率也下降了，可能本來日照時間有5小時的，現在前面那棟樓加高了兩層，只剩3小時了。總的來説，消費者利益肯定是受到損害。”
而在張帆看來，在購房者中存在着盲目消費趨勢，多數人不會對上述因素多加考慮。
近年來昆明房價的畸形走高也是曾華及他的兩個前任遭群眾指責的原因。“理論上説，容積率與房價是成反比的。容積率上去了，居住環境不好，會影響房價。就單個項目而言，樓層加高可以降低土地成本，降價的空間也加大。但現實是，容積率上升對房價提高沒起什麼抑製作用。”周大研説。
張帆認為，小高層、高層樓盤公攤面積大，電梯費、物管費增多，購房者實際可用面積減少，其實購房成本是升高了。雖然土地成本降了，但是建築安裝成本是隨着樓層升高而增加的，所以，地産開發商絕不會將自己的利潤攤薄。
雖然對於容積率與房價是否直接相關尚有爭議，但一個事實是，官員們的“胃口”隨着房價攀高而越來越好，一些開發商也敢於花“天價”拍下土地。
周大研説，最大的問題是法規不夠嚴密，規劃部門權力大，操作彈性大。&&的政策又不能夠嚴格執行，“我感覺現在政府在一些房地産項目的監管上有點虎頭蛇尾。”
如何才能抑制住這條“房地産腐敗鏈”？周大研建議建立起監督跟蹤問效機制，在一塊土地拍賣前、房地産項目建設前和竣工後進行公示，將土地用途、容積率、綠化率等指標公之於眾。
今年2月2日新上任的昆明市規劃局局長周峰越提出，要實行“陽光政策”，將審批權和經辦權分開，把審批中的自由裁量權透明公開。“陽光”能否射進房地産腐敗的死角，飽受房價虛高之苦的昆明在期待。本報昆明3月22日電
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