主持人（陳偉鴻）：這裡是正在播出的《今日觀察》，歡迎各位的收看。節目一開始我要告訴各位一個數字，這個數字是66億平米，這是《北京青年報》的一篇報道當中提到的2007年上半年，全國小産權房面積的一個非官方的統計數字。如果這個數字是準確的話，那麼按照100平米一套來計算，等於全國有6600萬套小産權房。如此大量的小産權房現在可能正在面臨着命運的轉折。根據最新的消息，現在國土部等14個部委已經成立了聯合小組，研究制定了小産權房的治理方案。未來關於小産權房該如何治理呢？小産權房的命運將會怎樣？在今天的節目當中，我們將就此來展開評論。
    今天我們節目現場的兩位評論員是霍德明和張鴻，我們也歡迎電視機前的各位登陸央視網、新浪網、搜狐網或者歡迎大家加入號碼是123456789的QQ群來發表您的觀點，稍候的節目當中我們將給予關注。
    首先我們還是一起來了解一下來自國土部的最新消息。
    小産權房清理整治方案提上日程，14部委正制定。
    有關房子的消息總是格外引人關注，國土資源部執法監察局局長李建勤日前&&，當前對於各地發現的小産權房問題，將採取一案一處理的方式，對於全國小産權房的處理，要等到小産權房處理政策&&後一併處理。目前，國土部住房和城鄉建設部等14部委，正在研究制定小産權房清理整治政策方案。李建勤介紹，國務院此前已做出部署，責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭，成立專門領導小組，以負責小産權房的摸底和清理工作，要求所有在建及在售的小産權房，必須全部停建和停售，並將以地方為主體組織摸底，對小産權房現狀進行普查，並且責成領導小組研究小産權房問題，以其能拿出相關處理意見和辦法，並召開了小産權房整治處理第一次小組領導會議。在5月4號國土部公布的4起掛牌督辦案件中，北京市懷柔區楊松鎮出售集體土地建房一案，屬於國家明令禁止的建設小産權房，國土部已會同地方進行調查，並提出處理意見。國土資源部部長徐紹史此前公開&&，今年國土資源部將要重點打好六場硬仗，其中之一是重點清理“小産權房”。
    小産權房路在何方？
    主持人：這些年來其實我想大家一直都會聽到關於治理小産權房的這樣或者那樣的消息，這一次我們看到14部委來聯手治理小産權房，雖然我們還沒有看到更多的細則&&，但是從目前的力度和規模來説，應該還是空前的了，我們特別想問一問兩位評論員，從目前已經披露的這些消息來説，你們可以解讀到哪些跟以往不同的內容？   
    張鴻：因為細則沒有&&呢，所以説我們還很難知道具體的辦法和過去的辦法有什麼不同，有什麼創新之處，但是表態本身好像和原來沒有太大的區別，一如既往的嚴厲，表態總是很嚴厲，小産權房不光在法律上可能有一個障礙在那兒，而且它的確是違規的，因為我們從上世紀末到最近這幾年一直就像你説的，一直在説小産權房是違法違規的要治理。
    主持人：沒錯。
    張鴻：你像2004年的時候國務院就專門有一個通知説，要嚴格土地管理的規定，就不允許你去買小産權房，然後當年底，國土部也有一個規定説不允許城裏人到那去買宅基地蓋房，這就是説，你宅基地蓋上房城賣給城裏人也是不可以的。2007年的時候還有一個百日的一個行動，專項的一個治理，很多地方在最近幾年也都，包括北京、山東等地，也都拆了，或者是炸掉了一些小産權房，北京從2007年開始就要求停工停建，那2008年國土部的副部長鹿心社也專門提到説，要嚴厲的打擊，但去年的時候，相關的部委不僅提醒説大家買這個有風險，而且説不許再建了，不許再賣了。
    主持人：對，其實以前釋放了很多這樣的信號。
    張鴻：對，這些信號。但是這些信號往往會被這個，不管是有意還是無意的，解讀成可能會有一些寬鬆的一些角度，比如説就説鹿心社副部長他在2008年的時候那個表態，説我們要嚴厲地打擊，但是他同時説要採取針對性的措施解決歷史遺留問題，大家一聽，針對性的措施。
    主持人：又人開始解讀了。
    張鴻：對，可能會有松口，包括這一次有一句話叫一案一處理，這就有兩種解讀，如果説出來一個就滅一個，建一個就處理一個。
    主持人：這是一種解讀方法。
    張鴻：這叫一案一處理，那就是説收口了，嚴了，但是如果説是針對目前所有的小産權房市場，我每一個針對不同的情況一案一處理的話，那可能你可以解讀成又松口了。
    主持人：在過往的這些時間當中，關於小産權房的命運人們往往會聽到比如説轉正，或者是嚴打，這樣不同的版本，那麼這一次我們看到14部委的聯手，霍教授你解讀到跟以往不同的地方在哪？
    霍德明：我覺得這次數字上面，的確像張鴻剛剛講的一案一處理這是跟以前不一樣了。
    主持人：這個是一個亮點。
    霍德明：另外我還注意到，14部委，我記得大概上個月的時候房地産新政&&的時候10個部委，這次比上次增加了40%的力度。
    主持人：規模越來越大了。
    霍德明：當然了我還注意到，其實以前在談小産權房，很多人談了，很多是部委，包括國務院，我給大家梳列一次，2007年6月份的時候原來建設部就提出了這麼一個風險提示，你要買小産權房，小心，你建設部一個部委的；2007年12月份國務院常務會議也要求城鎮居民不得去買農民的這種宅基地的房子，這是國務院的；好，2008年11月份國務院又下達了一個命令，這又是國務院的，可是2008年的7月份，2009年的9月份都是國土部的，這次突然聯合了14部委來對這個小産權房做一個了結，除了數字驚人以外，而且還要細節再要&&，更讓大家翹首以待。
    主持人：是，小産權房其實在我們的生活當中，很多的人對它是非常熟悉，尤其是當房價曾經一度高漲的時候，它更成為很多人關注的目標，馬上我們來看一看網友對於小産權房他們有什麼樣的關注，我們馬上來請進下面這位網友。
    你好，歡迎你加入我們《今日觀察》節目現場討論，我們想問您的是，在您的周邊有沒有朋友或者是親戚曾經買過小産權房或者動過這樣的念頭？
    網友：也有。
    主持人：也有，他們為什麼會有這樣的一個想法，或者説有這樣的一個舉動，你知道嗎？你了解他們最初的打算嗎？
    網友：關鍵是價格便宜。
    主持人：價格便宜，那有沒有人真的就下手買了，買到小産權房了呢？
    網友：這個估計也有。
    主持人：也有。
    網友：這樣的房不受法律保護的，我是不會買的。
    主持人：但別人都覺得小産權房挺便宜的，你卻堅定的告訴自己我不買是什麼原因？
    網友：因為國家政策不允許，等國家政策允許以後，國家&&了政策合法了，合法的，我可以買。
    主持人：那你覺得這次14部委聯手要來整治這個小産權房，會不會有一個你期待當中的合法的局面出現呢？
    網友：期望能出現合法的局面。
    主持人：好，謝謝你參與我們節目的討論。我們看到在網友的心目當中面對小産權房他們也有着不同的心態，不同的想法。對於管理者而言呢，如何面對小産權房，其實也是一道考題所以我們會看到，他們常常會在這樣的抉擇面前，有一些游移之處，到底是該疏還是在堵？事實上很多的地方早已經開始了自己的探索之道，接下來我們一塊來看看各地的一些做法。
    從現在起再出現任何一例小産權房，不管村幹部是否參與，都將按照村書記、主任、村民組長，一律免職的最低標準進行嚴肅查處，這是今年4月底鄭州市二期區區長王鵬放出的狠話，因為4月2日一個名叫湖畔假日小區的小産權樓盤被媒體曝光，小産權房蓋在了鄭州市一級飲用水源地尖崗水庫周邊，事件引起當地政府的高度重視。
    由於小産權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%左右，追求利益的心理讓交易暗流涌動，3月底深圳部分的小産權房還在叫賣，價格低還聲稱能辦房産證。拆遷也能獲得補償。
    記者：你沒有房産證怎麼證明我買了？
    銷售人員：有律師見證書。
    記者：律師見證書是什麼意思？
    銷售人員：律師見證書就是購房合同。就是説老闆去律師樓，把這個房子過戶給你了。
    但有律師&&，見證書不能保證小産權房買賣合同的有效性。
    鄧磊（廣東華商律師事務所律師）：律師的所謂見證，實際上只是對簽訂行為的主體的真實性，或者是對簽名的真實性做一個認定，它的這個見證並不能確保，這個房屋買賣合同的有效性。
    針對小産權房各地也在加大治理力度，去年廣州市國土資源和房屋管理局下狠招，阻止小産權房買賣，如果違規買賣小産權房被查實，購房款將被沒收，去年北京也加大了小産權房項目的清理力度，國土資源部明確&&，小産權房是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的小産權房等違法用地違法建築行為。
    主持人：面對小産權房我們看到的是完全不同的景致，一邊是在治在管，另外一邊是在建在賣，應該説很多地方的力度還是挺大的，但是從全局方面來看呢，好像治理小産權房的效果還不是那麼的明顯，為什麼治理小産權房困難會那麼大，我們花了那麼大的工夫，效果還不明顯？
    霍德明：你剛剛説到了在建，在賣，在治，在管，其實我記得做咱們節目的時候，去年有關一個北京太玉園的小産權房的事，我就真的去那邊看了，作為一個買房者，我想去問問看房價，它只有是旁邊的三分之一呀。
    主持人：對，這個房價是太令人心動了。
    霍德明：這個經濟利潤在那裏，我更注意到賣房子的人也不簡單，第一個，農民他肯定擁有這個宅基地，他是一部分，但是我覺得要把小産權房蓋起來的時候，可能更需要村鎮幹部，因為他可以把所有的這種集體的土地、宅基地，把它聚集在一起，然後蓋一個比較大的小産權房的甚至一個小區，當然在這個裏面還有開發商，所以我想，能夠把這三方的利益都糾合在一起，它這個蓋好了房子賣這些人，這個方面牽涉到利益更是大了，更不用説從90年代開小産權房就已經開始在我們的南方，比如説廣東開始興起了，到現在已經十年以上了，糾結了這麼多年的，已經居住在小産權房裏面的居民的話，這個人數的眾多，所以我説治療上的困難不僅是經濟上的問題，同時還是法律上的問題。
    主持人：是，這個治理過程當中到底會不會有什麼樣的好辦法，要不然為什麼這道題讓這麼多人覺得很難解甚至是無解？
    張鴻：因為這個小産權房確實是計劃趕不上變化，最初的時候可能比較簡單，它就是一對一的行為，比如説一個農民，他自己的房子覺得夠住了，然後想把其中的一套出賣給城裏人，這個北京的畫家村，著名的畫家村一開始就是這種情況。
    主持人：對。
    張鴻：然後後來呢，農民發現隨着房價的逐漸上漲，自己當年賣虧了，賣虧了怎麼辦呢？你看北京就發生這樣的案子，就開始訴訟，説你這個畫家，在我這兒買房，這個合同本來就是非法的，所以我要毀約了，所以這個對買房人來説他其實是有風險的，確實風險比較大，但是後來呢，他變成了一群農村人和一群城裏人的交易，就是什麼呢？就是我一個人蓋宅基地可能賣出去，不一定能有規模效應，但是我鄰居我的村民很多人我們蓋一個大的樓盤，然後我們自己保證自己住房的情況下，肯定能騰出很多房子來。
    主持人：來出售。
    張鴻：賣給城裏人，這個時候相對來説，再加上我的村政府，或者鎮政府蓋章説我們認可這個産權，小産權就是從這來的嘛，我們認可這個産權，然後一幫城裏人到這兒來買房，相對來説風險就會小很多，但是現在已經不是農村和城市的交易了，而是城裏人對城裏人，為什麼呢？因為很多地方都在進行城市化的進程，那原來叫做宅基地或者叫做集體用地的這塊土地現在已經不在農村了，已經被城市弄進來了，或者叫城中村，或者乾脆就是城市的中心，比如説咱們曾經做過節目，在深圳就有這樣的樓盤，20幾層，然後和商品房是一樣，非常完善的小區，但是它叫小産權，因為它那個地，是宅基地或者是集體用地，所以這個時候你就沒法治理了，因為已經很多人都住進去了，雪球越滾越大，全國政協委員蔡繼明教授，他在政協提案上引用了一個數據，就是在北京這樣的地方，很多城市裏面，小産權房已經佔到他商品房的20%左右，那像深圳這種地方，可能會達到40%到50%，你想想這麼大的一個體量，就是雪球越滾越大，那當然治理起來越來越難。
    主持人：其實大家現在看到了，14部委要聯手治理小産權房的時候都會想，這個治理到底會怎麼治呢？未來小産權房的命運究竟如何？稍候繼續我們的評論。
    既成事實的小産權房如何破解？獻計獻策，集思廣益，現實難題能否實現多贏？《今日觀察》正在評論。
    主持人：歡迎回到節目現場，今天的《今日觀察》和各位關注的是未來小産權房的命運，我們來看看我們的網友剛剛上傳的這兩幅漫畫。第一幅漫畫有一個形象的比喻，一邊是大酒店，一邊是小攤，都有人在吃飯，戴紅袖章的人説很奇怪了，説過多少次了，對面大飯店多好呀，你為什麼非要在這個衞生不合格的小攤上吃呢？
    張鴻：對呀，大飯店它貴。
    主持人：是。
    張鴻：所以這個大哥肯定是站着説話不腰疼。
    主持人：對。
    張鴻：還有就是説你沒法判斷那小攤上的飯一定是衞生不合格的，他只是沒拿到衞生許可證而已。
    主持人：沒錯，所以他的誘惑力或者説吸引力好像還是存在的。
    張鴻：對。
    主持人：再來看看第二幅漫畫，這是一對新人，他們已經生了，然後有人要來整治他們了。
    霍德明：我看了一下那個紅色的，看上去好像是許可證，而且我還注意到後面這些……
    主持人：偷生的。
    霍德明：肯定是原來偷生的，而且我們這叫做先上車後買票，這個漫畫裏面，那個新娘還大個肚子，可能還有一個，要等這個許可證出來以後再生出來。
    主持人：所以對這個既成事實的小産權房，要治理起來真不是一件容易的事兒，接下來我們也來看一看媒體和專業人士對未來小産權房的命運他們的一些分析和判斷。   
    小産權房如何治理，牽動社會敏感神經。中國網評論，小産權房已經形成事實婚姻，但“醜媳婦總得見公婆”，因而，其結果應以疏為主，視不同的情況對小産權房處以不同的處理，解除沒有産權者的後顧之憂，盡快把“小”字去掉。
    新華網文章説，對於小産權房比較合理的思路，是設法讓它回歸正當的房地産市場，合法充當保障房的角色，而不是市場的搗亂者。浙江大學副教授蘇振華，接受《新聞晨報》採訪時説，應該謀求維持多贏的利益格局，把責任全部推給農民或購房者是不客觀的，在技術上可以探討設計一些務實的模式，比如將原來的小産權房的買賣合同變更為長期的租賃合同，並允許租戶轉租，或許是一個方方面面都可以接受的解決方案。
    財經評論員葉檀認為，要讓民眾不對小産權房動心，有兩個辦法，一是在小城鎮化的過程中，允許進城的農民以類似於鄉村造房的低廉價格得到城市住房，第二個辦法是在徵地過程中給予農民以與市場土地溢價一半的徵地補償，讓農民失去建設小産權房的動力。
    《經濟參考報》援引學者張曙光觀點説，解決小産權房問題，一個是可以向購房者收取一定的土地使用費，作為集體的共同基金，一個是國家對農民和集體建房者要收取相應的稅收，建立房産物業稅，把它留給地方，在這個基礎上對現在的法律進行一些修改。
    主持人：其實關於小産權房的爭論，這些年來一直都沒有停下來過，那麼面對小産權房這道難題，兩位覺得現在有沒有一些好的思路或者好的辦法可以讓大家來更好的面對這個問題？
    張鴻：其實剛才我們已經看到很多人都提了一些好的辦法，包括有位學者他提到以租代賣，我注意到著名的經濟學家厲以寧教授也提到這樣一個觀點，他就説現在先不要談賣的問題，因為賣的問題太複雜，你要交易的話就需要有那個證，但是那個證是相當於給他一個，就是剛才霍老師看那個漫畫。
    主持人：準生了。
    張鴻：對，你那個證它有一個特別大的一個象徵意義，所以現在的問題就是既然農民，他能夠在自己宅基地上蓋上房子，蓋上房子呢不允許他賣給別人可以，我能不能先讓他租給別人，租給別人的話他就有收益，他就願意做這個事情，而且他也能夠讓現在的小産權房能夠解決部分我們這麼長時間遺留下來的問題；那還有一個我剛才提到的蔡繼明教授，他提到了這個長期和短期，長期當然是土地的問題了，短期的呢他就説，要承認現實，現在已經有存量這麼多，你剛才也聽了60億平方米。
    主持人：對。
    張鴻：那怎麼解決呢？存量怎麼解決呢？就是能不能讓他變成經濟適用房，或者是回遷房等等，就是給它轉變一下，然後承認它有存在的這個必要和價值，誰的利益都不要受損，第就是增量，就是未來可能還會有人建，那能不能我的城市提前規劃，我都納入到我的城市規劃當中來，這個我就提前解決了這些問題。那還有一個就是財經界的這個教授郭田勇他就用股市來做比喻，説現在已經成了“大小非”問題，國有股減持問題，就是這個增量越來越大，到最後懸在頭上，你不解決吧也不行，但是你解決起來，當它越來越大的時候，你解決起來越來越難，那怎麼呢，就是能不能同股同權，就你雖然不給他證，不讓它流通，上市流通，但是你能不能給他一些權利，比如説居住的權利，然後還有就是説你給他簽一個多年的，不説租了，就説居住權，然後能保證他在裏邊住，不流轉可以，那一些買不起商品房的人，可能就到這裡邊來，願意到這裡來住，解決他住房問題。所以綜合起來你會看到，其實就是我剛才一開始我提到的那個，就是一案一處理，就是針對不同的情況，不同的解決方式，一個最極端的一個邊界在哪兒，就是耕地，只要你佔用耕地建小産權房一概給你處理掉，但是只要你不是佔用耕地的，你是通過自己宅基地，通過集體土地的，那我們分不同的情況來不同的處理。
    主持人：一案一處理，確實是讓大家看到了很多的希望，但是我相信在未來落實的過程當中，肯定還會面對很多的挑戰，霍教授在你看來小産權房這個問題到底該怎麼解決？
    霍德明：宏觀面來看，我們經濟發展過去這三十年來，最重要的是城鄉一體化，而我們現在看南方很多省份，已經要把這個農民的戶口都要取消了，而且農民跟城鎮的，城市裏的居民沒什麼差別了。
    主持人：真正的一體化了。
    霍德明：這就是一個經濟大的趨勢嘛，可是當我們在談小産權房的時候，它背後所隱含的，對不起，我明白講好了，它就是土地還是二元制，二元化，在我們的土地管理辦法43條裏它講，任何單位和個人進行建設的時候，必須申請國有土地，那是下面有一個例外了，就是只要是鄉鎮企業和村民使用集體土地的話，不受上面的限制，所以就是土地二元化這麼一個制度，還不能跟隨着我們城鄉一元化的大環境的變化，既然有這個宏觀的矛盾在這裡，自然而然就會産生小産權房的這种經濟利益的糾紛。
    主持人：這兩者之間不同步，這是造成它的一個根本原因。
    霍德明：所以我想在未來的改變的方法或者是説讓它能夠，小産權房怎麼樣適應這個大的經濟的變化，才是真正的解決問題的方法。
    主持人：現在我們的網友也發來了很多他們對小産權房的一些看法，我們馬上了解一下他們的觀點。首先我們看看這位叫“含淚的笑”的網友説，“小産權房的存在不是一朝一夕的事兒，所以在治理上不能採取粗暴的方式，一拆了事，也不能將其轉化成大産權房，那樣只會助長小産權房的蔓延，而應該給它一個期限，比如説十年，十年以後要麼拆除，要麼通過其他的方式改建，最大限度的減少各方的損失，同時呢應該盡快&&政策規範土地的使用，從根源上徹底剷除小産權房。
    再來看一位網友叫“飛龍”他説到，“小産權房説到底是因為土地供應太少，地價太高，解決的辦法呢，只能是進一步改革土地財政的模式，實現農村土地流轉市場化，放開城市土地供應，實行新老小産權房區別對待的辦法。嚴禁新小産權房的建設，合理解放老小産權房”。這聽起來有點一案一處理的這種感覺。那接下來我們也來看看今天我們的特約評論員，他們對於小産權房未來的命運有着什麼樣的分析？
    王衛國（中國政法大學民商經濟法學院院長）：治理小産權（房）治的是什麼，是非法的開發行為，還是説老百姓手裏已經擁有的這些房屋，本身小産權不是一個非法的東西，甚至不可以説在集體土地上開發商品房就是個非法的東西，因為迄今為止我們所建立的産權登記制度，僅僅是針對城市地區，但是你不可以説，因為沒有給它發證就否認它的合法産權，所以界限不清楚，一説你沒有産權證，你就是非法的，這種説法一定要澄清。我認為目前要治理的，就是那些未經許可的，或者是違反國家相關規定，擅自利用農村的集體土地，從事商品房開發行為。那當然你的板子是要打在行為人的身上。
    嚴金明（中國人民大學土地規劃研究中心主任）：這個政策我覺得還不能一刀切，而要有區別對待。對於新出現的小産權房，要堅決地遏制，既然從法律上是不允許的，不合法的，那就別再建了，對已經建了的，這裡面也要分兩種情況，如果是開發商已經建了，但是還沒有賣出去的，對這部分房子要採取暫停銷售之後再來進行處理，但是對老百姓已經買了，已經居住了的房子，是不是可以探討，補繳一部分土地出讓金，但是這也存在一個問題，如果對於以往的這麼處理了，後面也會可能給予一種期望，所以對這個問題，我們要進行多方面的綜合的考慮。  
    主持人：聽完了特約評論員的觀點，回到我們的節目現場，我們還是想看看兩位的分析，未來你們覺得小産權房他們的命運將會有着什麼樣的走向？你們有什麼樣的建議嗎？
    張鴻：小産權房雖然前面有個“小”字，但是解決它絕對需要大智慧，甚至需要大勇氣，因為它跟上就是剛才霍老師説的，就是我們城鄉一體化的發展和我們固有的城鄉土地的二元化，這樣的一個矛盾，就是農民他的土地上到底能做什麼，不能做什麼，這個怎麼流轉，這個我們土地部門已經説研討了很長時間了，甚至説要立法來解決這個問題，但是到現在為止那個靴子還沒落下來，所以絕不能粗暴的解決這樣的問題，就是解決小産權房問題絕不是説一推就了之，推倒了這是最容易的，但你要解決消滅它，消滅的不是有形的這個房子，而是無形的那個機制，就是到底是什麼導致了大家願意買小産權房，農民願意建小産權房，這就需要給農村和農民確權，他在這上面到底能做什麼，這是第一；第二如果他不做這個，他不蓋小産權房賣給城裏人的話，他這個房子如果被徵地徵收走了，然後變成了同樣開發成了商品房，那他獲得的補償是不是能夠高於他建小産權房所帶來的收益，這都是農民需要算清的一筆賬。
    主持人：那霍老師您對於解決小産權房有着什麼樣的期待？
    霍德明：我想這一次，14部委正在研擬這個最後的細則，我想這個細節是非常重要的，因為管理學上講，所有的一切的罪惡，或者是無形的東西都在那個細節中間，所以這一次如果説是能夠把小産權房做一個一案一處理，但是以相當寬容的方式去處理的話，我剛剛説過了，有60多億平方米的這麼小産權房，如果它能夠很有次序的釋放到現在的房地産市場中間來，這也未嘗不是對於現在這麼高漲的房地産價格有一個抑制的作用，所以……