物業稅與房價：關公戰秦琼

　　目前，關於物業稅徵收的具體辦法由財政部、稅務總局、發改委、住房和城鄉建設部等聯合負責研究。在目前國內房價仍然偏高、房地産市場問題重重的情況下，開徵物業稅到底對房地産市場會産生怎樣的影響？

　　房地産稅費低 擾亂房地産市場

　　首先，由於國內房地産稅費偏低且凌亂無序，房地産市場炒作嚴重，造成了社會財富在短期內向少數人集中，社會財富兩極分化越來越嚴重。這是導致群體性社會矛盾與衝突的根源，也是整個社會不和諧的根源。如果政府不通過徵收物業稅的方式來調整居民之間的收入分配，不通過物業稅來調整居民之間的社會關係，房地産市場所造成的社會問題會越來越嚴重。
　　其次，房地産稅費偏低使個人住房消費盲目擴張。第一，國內購房者大部分是25~35歲的人，但在歐美國家這個年齡段的人很少自己購房，基本上是租房住。第二，國內城市居民住房持有率嚴重偏高，香港在上世紀80年代民眾住房持有率不到30％。第三，每套住房的面積誇張性擴張，香港上世紀90年代，60平方米以下的住房佔72％以上，90平方米以上的住房不足10％。在內地，無論是人口數量還是財富水平（國內收入水平低），哪一點都不及香港，可北京開發的住房面積動輒就100平方米以上，大的200多平方米。北京是這樣，國內其他地方也是如此。
　　再次，房地産稅費偏低使房地産市場投機炒作十分嚴重，房價快速上漲。不僅使老百姓的居住條件不能改善，而且導致房地産市場泡沫四起，使國內金融市場、銀行體系面臨巨大的潛在危機。
　　因此，開徵物業稅對於國內房地産業是一個全面多贏的事情。特別是對目前房地産炒作較為嚴重的地方，通過開徵物業稅，讓房地産炒作者顆粒無收。國內房價一定會回落到真實的市場價格上，房地産市場的泡沫也會自然消退，保證國內房地産市場的持續穩定發展。

　　物業稅能穩定房地産市場

　　依照各國現行物業稅稅制，每一筆土地及房屋都得徵稅，都得根據政府定期查定之價格加以計算徵定。為了課稅的目的，政府通常會每隔一階段對所管轄區域內房産進行一次估價，此工作完成後，每幢房産應納稅額就根據查定價格加以計算。而這種查定的價格，在進行下一次查定價格之前，沒有重大事故發生，不得變更。
　　同個人所得稅的徵收方式一樣，房地産稅的徵收也對某些特定房地産設定優惠辦法。其優惠對象通常包括：政府機構所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機構所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低於某一水準或年齡高於某一水準者所持有的房屋。從這意義上説，既要對房地産過度消費者徵收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定的稅收優惠。
　　也就是説，開徵物業稅需要一定的基礎條件，一是翔實的不動産登記資料，要全面了解當地房地産的實際情況；二是用科學方法或市場方式對房地産進行低成本估價；三是政府的稅收徵管能力；四是要有嚴格細化的科學規範徵收規則。如房地産稅的稅基、稅率及與其他稅種之間的關係、中央與地方之間稅收分配、徵稅的減免與優惠對象等。只有在這些方面創造條件，房地産稅的開徵才能有效地進行，並達到開徵物業稅所要達到的目標。
　　公平公正的物業稅，一定會起到調節住房財産公平持有的作用，從而減少房地産過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲。因此，政府要盡快推出公平公正的物業稅，以此來保證房地産市場持續穩定發展。
　　隨着國內房地産業的持續高速發展，中國的土地資源越來越稀缺，無論是房地産過度投資或過度消費，都與中國的國情相悖，要解決這個問題就得通過一定的稅收來調整。這不僅能增加政府財政收入來源，調節房地産市場的收益公平分配，也是保證房地産市場持續穩定發展的重要一步。但是，物業稅開徵還得在制度安排上創造條件，不僅要有成熟的市場，而且要掌握房地産市場的全面信息，特別是法規制定上的公平公正。