什麼是小産權房

    “小産權房”並不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小産權房”，也稱“鄉産權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發産權證的房産。所以，“小産權”其實就是“鄉産權”“集體産權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的産權。説的再直白一些，“小産權房”是一些村集體組織或者開發商打着新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
    目前的“小産權房”、“鄉産權房”有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的。
    和一般意義上的商品房相比，“小産權房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發商瘋狂的利潤攫取，所以，“小産權房”的價格，一般僅是同地區商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮居民頂着産權風險購買“小産權房”的根本原因。

    法律屬性

    那麼，鄉産權房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購買或轉讓？
    首先應當明確的是鄉産權房只要依法辦理了相關審批手續，其就是合法建築，法律是允許鄉村集體在集體土地上建造住宅的。因此，並非只要是鄉産權房就是非法建築，其只是因銷售環節存在的一些問題和現行法律法規發生衝突，才讓人誤認為是非法建築。
    既然是合法的，那麼鄉産權房是否可以購買和轉讓呢？根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房産證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉産權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是説鄉産權房就不能轉讓，而是説其轉讓或銷售的對像是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。