如何徵收很重要

    雖然物業稅在國外已有不少成功的經驗，但仍有人擔心物業稅的徵收會對中國的購房者和房地産業造成負面的影響。很多人認為，雖然從長遠來看物業稅是有效的房地産市場調控手段，但其直接效應卻是增加了房産持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對於發展尚不成熟的中國房地産市場，過度抑制投資需求對房地産的長遠發展不利。
    對此，易居中國房地産研究院綜合部部長楊紅旭&&，開徵物業稅關鍵是稅基和稅率分類的確定問題。根據擁有房産的質量、檔次、套數相應地確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。

“空轉”試點
物業稅很可能按房屋“市值”徵收

    記者了解到，南京作為全國10個開徵試點地區之一，物業稅早已“空轉”了好幾年，根據目前試點的模式，物業稅徵收的標準有可能會按照房屋的“市值”。
    從2003年開始，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個地方分兩批成為“房地産模擬評稅試點”。作為試點城市之一，南京市劃定了鼓樓等幾個區進行先行“空轉”。“空轉”怎麼個轉法？據透露，南京稅務部門設計了一個“房地産模擬評稅系統”，説起來也挺簡單，就是按照房子的面積、地段、裝修、用途、結構等條件，測算出房子的“評估價”。舉例來説，一套新街口附近的房子，面積有多大、商用還是住宅、裝修情況如何，把這些基礎信息輸入系統，那麼系統就會自動生成該房子的“評估價”。
    目前房産稅的徵收是按照房産證上的房屋價格，或者是出租收益來定的，但對於居住的房屋來説，物業稅徵收按房屋的“原值”還是“市值”就成為一個難題。比如有市民2000年買的房子，當時價值30萬，可現在很可能已經50萬，甚至100萬，那物業稅該按什麼徵收呢？
    儘管目前還沒有定論，但有業內人士認為，按“市值”繳稅很可能是今後物業稅開徵的趨勢。因為，從目前“空轉”的方式來看，一旦開徵物業稅，這個空轉的“評估價”就是該房子需要繳稅的依據價值。專家&&，考慮到房地産價格近年來波動的幅度，用“市值”來徵收物業稅還是比較合理的。

誰來買單？
別淪落為交易稅

    南京中原地産市場總監張君認為，物業稅徵收的稅率和稽查的力度大是很關鍵的因素。他説，如果物業稅率很高、很重，對於一些希望保值增值而投資房地産的人而言，若房價增速達不到物業稅稅率，可能會提前將房産轉入二手房市場；如果物業稅率很輕，類似於現在的物業服務費，每平方米交一元兩元，可能對房地産産生不了任何作用，房價還是會繼續走高。回顧之前很多涉及到房産的稅種，最後都轉嫁到房租和房價上，物業稅是否也會遇到類似的尷尬，從而推動房價的進一步水漲船高？張君對此並不樂觀。
    另外，如果物業稅開徵後，徵收的稽查力度不大，有房産的業主拖欠不交怎麼辦？張君分析説，這種情況從目前國內納稅人的意識來看，極有可能出現，“總不至於從業主的個人收入工資中扣除吧”。因此，物業稅開徵也有可能遇到兩種情況：一是反正房子不賣，物業稅一直拖欠不交；二是在房屋轉讓時，政府通過交易環節來徵收物業稅。如果出現這種情況，那物業稅就很有可能“淪落”為房産轉讓環節中的一個“交易稅種”，與開徵物業稅的初衷又大相徑庭了。

開徵時機
現在可能不是時候

    雖然在國外物業稅的徵收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接複製。社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業稅是基於産權私有基礎上的財産持有稅，而在我國，土地屬於國家，轉讓的只是使用權。買房人在買房的時候，實際上已經向政府一次性交納了70年的土地出讓金，從某種意義上講這與物業稅的徵收是具有相通性的。因此如果開徵物業稅，必須考慮政策的銜接性。
    江蘇省國際稅收研究會副會長、南京審計學院教授蔣大鳴&&，現在的房地産市場大背景並不適合開徵物業稅。他説，目前雖然房地産市場有所回暖，但是總體還是不太景氣，如果現在開徵物業稅，對於那些準備以小換大的居民來説，很可能就要考慮推遲購房計劃，這對房地産市場復蘇很不利。
    他認為，國內開徵物業稅還有很多問題需要解決，比如物業稅的概念，很含混。房産是物業，那麼汽車是不是物業呢？如果只對房産徵稅還不如直接叫房産保有稅。房子有用於自住的、有用於出租的、有用於出售的，怎麼區分？只有一套自住的徵不徵？擁有多套的又怎麼徵？還有一套房以什麼標準區分，是按戶區分還是按人區分？這些問題都必須明確。
    “我覺得即使國內要徵物業稅，也不能徵得太高，最好有所區分，低端輕稅、高端重稅。”蔣大鳴説，對自住房應徵得很低或是不徵，對於用於出租的房産或是別墅類房産要徵重稅。
    此外，蔣大鳴還認為，指望開徵物業稅增加財政收入可能只是一廂情願，“稅收太高，房産交易量肯定下降，反而會影響到房産交易稅收入。”