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| 2007-01-22 早報特約評論員:馬紅漫 來源:《東方早報》2007-01-20 |
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1月16日，國家稅務總局發布《關於房地産開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從下月起，正式向房地産開發企業徵收高達30%~60%不等的土地增值稅。
《通知》甫一發布，立即引起房地産類股票股價下挫，並傳動至銀行股。從2007年伊始，建設部發布的“90/70”政策細則的徵求意見稿，在一天之內被撤銷，到該《通知》的順勢發布，這足以表明，2007年政府對於房地産調控的決心在進一步強化而非松動。
就《通知》的具體內容而言，其實只是1994年財政部頒佈的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及實施細則的重申。但是，與以前的發文不同，此次《通知》特別強調了要嚴格執行相關條例的規定，也就明確了房地産開發企業土地增值稅將實行清算式繳納，進而取代現行的以“預徵”為主的土地增值稅繳納法。有機構測算，《通知》實施後，開發企業需繳納的土地增值稅將達到利潤的30%~42.5%。
土地增值稅新政對於開發商的影響主要有兩點，一是房産企業競爭實力的標准將隨之變化。以往，在房産市場上，有能力“圈地者”為王；而該政策實施後，那些大量土地儲備的開發商，將會因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危機”。囤積土地的行為必將隨之被遏制，商品房供給將可能隨之增加。這一點對於改變目前房産市場整體供不應求局面當具積極意義。
二是開發商資金鏈條的壓力驟增。在預徵制度下，開發商可以通過延緩登出項目公司時間等方法，拖延繳納增值稅的時間。但是，此次《通知》對開發商繳納增值稅的時間進行了嚴格界定，拖延的可能性幾乎不復存在。如此一來，資金鏈條總體緊張的中小型房地産企業將會面臨極大的資金壓力，甚至會因此破産倒閉。
土地增值稅實施後，對於房價走勢的影響也與開發體系的變動緊密相關。其一，土地增值稅屬於交易環節的一種稅費，那麼賣方很可能將稅費轉嫁到房價當中。當然，由於土地增值稅實行累進稅制，所以在成本不變的情況下，收入的增長意味着增值額的增長，從而産生稅率爬升效應，使得稅負增長加快。因而，開發商並不可能簡單將稅負壓力轉嫁到消費者的頭上，一味通過漲房價來保證利潤。
其二，《通知》實施後，將在短期打擊房産開發企業的“囤地“行為，進而有助於增加房産市場的供給總量，平衡供求關係。但從長期來看，由於房産開發企業利潤率被削減，市場整體供給進入意願有可能縮減，因此從增量供給來看，出現減少的可能性反而會加大。
綜合上述因素，隨着2006年一系列打擊投機行為新政的實施，投機性購房比例逐漸縮小，而結婚、落戶等剛性需求比例越來越大，因此，購房者整體議價能力較弱。而商品房供給方則較為複雜，一方面，“囤地行為”減少後房産供應將在即期有所增加；另一方面，開發商轉嫁稅負的衝動具有現實可操作性。因此，短期價格波動或取決於買賣雙方的博弈能力。但放眼長遠，由於房産企業處於相對強勢，特別是伴隨着房産業的淘汰整合，其市場勢力將會進一步強化，開發商轉嫁部分稅負、繼而引發房價上漲可能性較大。
當然，最終的市場反應，還會因《通知》實施的具體執行力度、各個地區房産市場的不同而有所差異。但是，一旦出現房價隨新政實施而上漲的結果，《通知》所帶來的效應便背離了調控政策的初衷。從這個意義上講，除了採取稅收手段，諸如加大經濟適用房和廉租房的財政支持力度等等，這些有助於平衡供求關係的手段措施也當配合使用。 |
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