當股改尋寶游戲基本結束之後，我們又迎來了一個新的尋寶機會。2007年，上市公司將採取新的財務會計準則，新會計準則改變了老準則的一些傳統計量方式，如投資性房地産、交易性金融資産等，將使一些公司資産增值的部分得以體現，財富寶藏即將顯露。

　　新會計準則將從2007年1月1日起在上市公司中率先實行。毫無疑問，新準則下有金礦，那麼，企業的哪些資産會埋有金礦，金礦中的寶藏又該怎樣去發現、發掘，進而轉化為投資人的財富呢？本文的結論是：投資性資産是新準則金礦的集中地。

為什麼是投資性資産

　　長期以來，上市公司會計報表中的"資産"被劃分為四大塊，流動資産、長期投資、固定資産和無形資産。其實，就資産的作用或者説用途而言，主要是三大項，消耗性資産、資本性資産和投資性資産。消耗性資産包括存貨中的原材料、産品、半成品，用於購買原材料和日常經營活動所需的貨幣資金、以及在此過程中形成的各種應收應付款項等，實際上也就是流動資産；資本性資産表現為生産經營中必不可少的固定資産(包括在建工程)和無形資産等；投資性資産其本質是企業將暫時不用的資金用於各種投資。一般來説，消耗性資産和資本性資産是企業的主體資産，而投資性資産是有了富裕資金後才投入的，這就像一個家庭，維持日常生活後有了多餘的錢才去投資股票、債券、房地産，以及高成長企業，等等。
　　可是，中國經濟發展到今天，投資性資産的地位變得越來越重要，特別是近兩年來"流動性過剩"已成為中國經濟的關鍵詞。流動性過剩(通俗地説就是錢太多)只能有兩個流向：不是從事各種資本投資，從而引發房地産熱、開發區熱、基礎設施重復建設熱等；就是去購置各種投資性資産，但在國家宏觀調控不斷抑制投資過熱的大背景下，資本投資邊際效益下降。過剩的流動性(包括境外資金)越來越多地涌向投資性資産，其結果只能抬高資産價格，投資性資産價值重估也就勢在必行。
　　就如造就世界首富的(比爾蓋茨、巴菲特等)首先是投資性資産，而不是開工廠辦商店一類的經營性資産一樣，上市公司中藏寶最多的也必將是投資性資産，而不是什麼別的資産。

哪些投資性資産將大放異彩

　　通觀新會計準則，上市公司中存在巨大升值潛力的投資性資産主要是以下三項：(1)交易性金融資産；(2)可供出售的金融資産；(3)投資性房地産。
　　交易性金融資産即原來短期投資欄下的股票、債券、基金投資等；可供出售的金融資産，指的是原來在長期股權投資欄下，報告年度將用於出售的金融資産，如上市公司限售股轉變為可流通股等；投資性房地産，指的是用於出租或資本增值的房地産。這三項資産，第一項為短期投資，後兩項為長期投資，按照舊會計準則，三項資産原來均採用成本法，即按投入或購置時的成本計量，到報告期末若市值低於成本，需分別計提長、短期投資減值準備，若市值高於成本，卻並不能作為利潤，只有到出售時才能計算投資收益。
　　新會計準則改變了原有的會計計量方法，規定投資性資産可以採用公允價值計量。對於第一項和第二項，即交易性金融資産和可供出售的金融資産，由於股票、債券天天都有交易，其公允價值也就很容易確定，上市公司只需在年初公告本年度將有多少"長期股權投資"轉為"可供出售的金融資産"即可。如歲寶熱電，其投資民生銀行的股權按市值計算達10多億元，該公司已公告，2007年度將有3億元市值用於出售，即將民生銀行相關股份由"長期股權投資"轉為"可供出售的金融資産"。
　　可是對投資性房地産來説，其公允價值就不那麼容易確定，新會計準則於是規定了若干條件，如必須有活躍的房地産交易市場，以及企業能夠從市場中取得相關價格信息等。
　　顯然，投資性資産由原來的成本法計量改為公允價值計量，其升值空間極大，擁有投資性資産較多的上市公司，其利潤(投資收益)和凈資産都將呈現巨幅增長，自然股價也將隨之騰飛。但對投資人來説，必須認真考慮兩個問題：一是到底哪些資産可以確認為投資性資産，特別是投資性房地産尤須細加區分；二是上市公司願意將多少長期投資轉化為投資性資産，其中又有多少願意採用公允價值計量。

投資性房地産的種種誤讀

　　鋻於投資性房地産沒有股票、債券那樣活躍的交易市場，新會計準則第3號專門對此作了界定："投資性房地産，指的是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地産"，房地産企業"存貨"科目中用於出售的房地産，以及企業自用的房地産被排除在外。同樣，酒店、旅館等日常出租的客房也不是投資性房地産，對此，"《企業會計準則第3號──投資性房地産》解釋"是這樣表述的："企業擁有並自行經營的旅館飯店，其經營目的是通過向客戶提供服務取得服務收入，該業務不具有租賃性質，不屬於投資性房地産；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地産。"
　　對照准則及有關條文的解釋，市場對投資性房地産有不少誤讀。
　　誤讀一：哪家房地産企業土地儲備多，重估後升值潛力大，投資收益就高。其實，房地産企業的土地儲備及開發中的房地産均非投資性資産，以投資性房地産最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資産，25.42億元凈資産，放在"其他長期資産"科目中用於出租的開發産品(包括地産和房産)就達29.8億元，按照新準則，近30億元的"其他長期資産"基本上均可轉為投資性房地産。
　　誤讀二：地處黃金地段的商業地産可作為投資性房地産。事實是，如果係自用，並不屬於投資性資産；但如益民百貨，公司凈資産8.7億元，用於出租的房屋及建築物就達6.54億元(包括商鋪、辦公樓、廠房，住宅等)，當可屬投資性房産，加之公司所處淮海路等頂級地段，升值空間巨大。
　　誤讀三：酒店房産主要用於出租，可屬投資性房産，因而有人就把中國國貿、錦江酒店等都作為投資性房地産概念股，其實，上文已經提到，一般的酒店客房不屬投資性資産，只有將其"部分或全部出租"，並且可以"單獨計量和出售"的，才能確認為投資性房地産。而這兩家公司中類似整棟大樓出租的似乎並不多。

成本模式和公允價值模式之利弊

　　對股票投資人來説，你買的上市公司的投資性資産採用公允價值計量，就猶同抱了個金娃娃；可是對上市公司來説，願不願意採用公允價值，什麼時候採用公允價值，有多少投資性資産由成本計量轉變為公允價值計量，卻是另外一回事。
　　就拿投資性房地産來説，新會計準則第3號規定，對投資性房地産，企業可以採用公允價值計量，也可以仍然採用成本法計量，企業對投資性房地産的計量模式一經確定，不得隨意變更，已採用公允價值模式計量的投資性房地産，不得從公允價值模式轉為成本模式。
　　於是，問題産生了：採用新會計準則第一年由成本模式改為公允價值模式，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來説，其近30億元投資性房地産若採用公允價值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地産價格跌了，也得採用公允價值，以後漲漲跌跌，每年經營業績勢將變得很不穩定。再説，採用公允價值後，相關房産不能折舊(作為無形資産的土地使用權不能攤銷)，勢必要多繳稅。更厲害的是，成本法改為公允價值法後，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數，而這時候企業實際上並無"所得"，更無現金流入，卻要繳沒有所得的"所得稅"，縱然因交易行為尚未真正發生，只作為"遞延稅項"，畢竟是利潤總額中扣下一大塊，企業會願意嗎？
　　但是，採用公允價值對企業也有很大一塊誘惑：除了當年業績大增、股價大漲，大股東市值大升之外(如果恰逢高管期股行權年，其個人腰包更會大鼓特鼓)，由於凈資産的大幅增長，企業融資能力將得到極大提升，這對資産負債率較高、融資已顯得相對困難，而本身發展需要鉅額資金的上市公司尤其如此。
　　權衡利弊，肯定會有一些企業對其擁有的投資性資産採用公允價值模式，但從成本模式轉為公允價值模式，將是逐步的，分期分批的，以使企業各年的資産和利潤增長顯得較為平滑和穩定。但縱然暫時不採用公允價值模式，寶藏還是寶藏，並不會因為尚未開採發掘而相形失色，相反，一家上市公司擁有大量隱形潛力資産，還足以支撐股價乃至推高股價。