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| 2009-03-18 作者:鄧旭 來源:國際金融報 |
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上周，上海房地産市場成交量創近70周以來最高，於是有樂觀人士&&，樓市這波寒流已經結束，春天開始到來。對此，潘石屹&&，目前言樓市回暖，還為時尚早。
潘石屹告訴記者：“最近兩個月房地産成交量的確在回升。有人預測這種回暖在2009年將經歷一個‘倒V字型’，但我不這樣認為。房地産市場能不能回暖，取決於中國的經濟能不能回暖。4萬億元的經濟刺激計劃和十大振興規劃的産生都是為了讓中國經濟回暖，但這些措施大部分是增加生産，有些措施可能加劇生産過剩。房地産市場也不例外，大量的保障性住房擠壓了住宅市場的空間。”他認為，只有國內市場的消費增長才能從根本上解決生産過剩的問題，而目前就説樓市回暖顯然有些樂觀過頭了。
“我也不贊成政府直接投多少錢去救市。房地産與別的行業不一樣，只要政府不壓制，市場上的基本需求是很大的。”潘石屹認為，目前的“救市”事實上是“松綁”，就是把前些年附加在房地産市場上的一些限制解除，讓房地産市場能夠健康發展。
而對於後市以及開發商的前景，潘石屹顯得比較謹慎。“市場上有各種説法：有的人認為三成的開發商要倒閉；有的人認為一半開發商會倒閉；甚至有的人認為七成的開發商要倒閉。而我看這一輪房地産市場的洗牌不是按照大魚或者小魚來區分的，而是看企業的資金鏈條是不是緊張。有一些小企業資金鏈條健康，在這一輪洗牌中不會被淘汰掉。相反，有一些大企業，甚至巨無霸企業，因為資金鏈緊張，有可能就會在這輪洗牌中受到嚴重影響，甚至可能馬上‘猝死’。”
中金公司研究部發布的最新研究報告指出：我國一二線城市房地産成交量2008年已經見底，2009年將企穩回升；而房價將於今年第四季度見底。預測政府未來將進一步放鬆房地産相關政策，建議投資者超配地産股。
中金公司認為，2008年房地産市場調整幅度在40%-50%的一二線城市，成交量將在2009年企穩回升，而其他城市將滯後一兩個季度。２月份成交量回升，受到低基數和壓抑需求釋放因素影響，因此３月份成交量將難以繼續大幅度提升，二季度將趨於穩定。而房價將滯後於成交量見底，2009年第四季度價格見底，未來價格走勢更多體現在結構性調整和區域性波動。
目前，已建成未售住宅面積按2008年平均銷售速度需要兩個月消化；在建面積按照2008年銷售面積需要3.9年消化；拿到預售證的面積呈逐月下降趨勢，需要10-15個月消化。中金預計，房地産市場將回歸2005年以前的競爭態勢，企業差異明顯，産品質量好、成本控制能力強或者擁有大量廉價土地儲備的公司將明顯受益。
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