提要 中國經濟回暖或是小荷才露尖尖角，如果國內房地産市場沒有全面調整，中國經濟下行的風險依然存在。

　　近期系列數據表明，中國經濟向好的有利因素在不斷增加和積累。但是，如果從整個經濟周期性角度看，中國經濟能否走出了低谷還有待於中國房地産市場全面復蘇。
　　我們可以來比較一下2006年至2008年房地産運行的數據。我們先從全國房地産開發投資完成額情況來看，三年增長分別為19382億(增長21.8%)、25279 億(增長30.2%)、30579億(增長20.9%)；房地産開發資金總額增長分別為26880億、37256億、46647億；全國房屋施工面積分別增長為17.1%、21.1%、16.0%；全國房屋峻工面積分別增長為負0.6%、4.3%、負3.5%；全國商品房銷售面積分別為增長12.2%、增長23.2%、負19.7%；全國商品房銷售金額分別增長為18.5%、42.1%、負增長19.5%。
    從2007年下半年開始，面對房地産投資過熱、房價快速飚升、房地産産能迅速擴張，房地産泡沫也越吹越大。在這樣的情況下，政府用房地産新政策改變了房地産投資需求的進入條件，從而讓産能高速擴張的房地産市場需求突然收縮。因為，如果中央政府不這樣做，讓房地産泡沫進一步吹大，那麼這樣的房地産市場不僅不可持續，而且會帶來巨大的金融風險、銀行風險。從上述的數據可以看到，2007年房地産各方面的數據都快速增長，但是2008年隨新政策&&，房地産市場出現的根本性逆轉。而這種逆轉主要表現為住房銷售面積及銷售金額高於近20%負增長。
　　2008年房地産的銷售面積與銷售金額的負增長説明了什麼呢？房地産業與其他産業的情況有很大的不同。從其他産業的情況來看，其投資增長之後是産能增加，産品供應的增加。先有投資的增長，然後才有産能擴張、産品供給增加。但房地産業的情況有些不同。由於中國房地産市場是採取完全的住房預售制，住房投資開發往往會滯後於住房銷售。在住房預售制下，前一期的住房預售也就是下一期住房投資開發。從上述的數據可以看到，由於上述數據表明2007年住房銷售快速飚升，這就使得在2008年住房銷售負增長近20%的情況下，但其房地産開發投資、房地産施工與峻工增長則不低。所以在上半年，房地産的銷售下降對整個的經濟影響還沒有反映出來。但是，2008年上半年房地産銷售的負增長開始從各個方面反映在房地産及與房地産相關各個産業上來。
　　可以説，2008年的中國經濟上半年看上去還是鶯歌燕舞，但是到了下半年即刻出現經濟全面下行，其中最為重要的原因有兩個方面。一是上面所指的國內房地産市場調整。當國內房地産市場在上半年開始調整之後，它必然在2008年下半年反映在其他行業上去。可以看到，從2008年下半年開始，與房地産相關的行業由於需求突然收縮，從而使這些行業的價格迅速調整。比如，中國鋼鐵業其産品的價格在2008年上半年還十分堅挺，但到下半年其産品的價格迅速下跌。有些品種跌幅達到50%以上，同時，在2008年11月，繁榮紅火了多年中國的鋼鐵業出現全行業的虧損。鋼鐵業生産的全面收縮，也會引起相關上下游行業生産全面收縮。比如，電力、鐵礦石、運輸、煤炭等。而當國內房地産市場2008年出現全年近20%銷售負增長，它也就會引起2009年與房地産關聯的産業生産全面收縮，整個經濟也就會處於下行調整的空間。因此，如果國內房地産沒有全面復蘇，國內經濟要全面回暖還尚未過早。更何況，即使國內房地産市場已經開始復蘇，它對國內經濟影響仍然滯後半年及一年以上，這自然會推遲國內經濟全面復蘇的時間。二是2008年中國經濟突然出現下行的風險，是受外部需求突然收縮的衝擊。這一點這裡就不討論。
　　從以上的分析可以看到，中國經濟所面臨的問題，對內是房地産的産能過剩與需求不足，並由此影響到關聯行業生産的全面收縮。而國內房地産的産能過剩與需求不足的問題，並非是真正的産品生産過多，居民消費不了，而是由於房地産市場沒有隨着這一輪的經濟周期性調整而調整或調整的深度或廣度不夠，從而使得大量的房地産産能不能夠通過居民消費需求釋放出來來消化。因此，只有通過國內房地産市場全面的周期性調整，通過有效的市場競爭，讓房地産業自行優勝劣汰，房價全面理性回歸，才能讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來，讓百姓有支付能力買得起房，這樣，房地産業才可能恢復與繁榮或回暖。而且這種調整有一個不短的周期，如果房地産商一看到房地産銷售上升，就通過價格上漲的方式來阻礙這種調整，那麼這不僅會延緩國內房地産業調整步伐，也會阻礙中國經濟的全面復蘇。因此，如果國內房地産市場沒有全面調整，就認為中國經濟下行的風險已經緩解或回暖。這是不可能的，與現實會相差很遠。
　　                           (作者係中國社科院金融研究所研究員)