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連續加息和提高第二套住房首付比例的政策，對上海二手房交易已經産生了一定的冷凍效果。記者日前走訪了上海閔行區龍茗路東蘭路附近的數家房産中介門店，從10月到現在各家門店的成交記錄平均只有兩三套，僅為上月同期的兩三成左右。
更令房産中介們憂心的並非首付比例和銀行貸款利率的雙提高，而是物業稅開徵可能性的逐漸增大。事實上，物業稅徵收漸行漸近。近日國稅總局有關負責人&&正在積極穩妥地進行開徵物業稅的準備工作，再次引起市場的高度關注——這一房地産調控的最後也是最大的一隻“靴子”如果“落地”，會發出怎樣的砰然巨響？
物業稅是財産稅的一種，針對房地産持有者徵收，通俗説來就是養房子要繳稅。從國際範圍來看，房地産的保有環節稅是發達國家地方財政收入的主要來源之一，開徵物業稅符合國際潮流。我國物業稅經過幾年的空轉（模擬徵收），隨着物權法的&&，正式開徵只是個時間早晚問題。
房地産業內比較一致的觀點認為，我國不會從一開始就全面徵收物業稅，而將採用漸進徵收策略，不會因此而使房地産業的景氣周期發生逆轉，出現物業稅&&便狙殺房地産業的極端現象。
首先，目前物業稅全面徵收條件不成熟。徵收物業稅牽一髮而動全身，關係到我國城市化發展大局，影響程度遠不限於一個行業，所以徵收的具體內容和實施將會很謹慎，短期內全面徵收的可能性不大。
有行業研究人士預計，先試點後推廣、先高檔後普通、先增量後存量的差異化實施比較符合現實。明年開始試點和對高檔商品房先徵收的概率較大，兩年內在全國推廣到所有物業的可能性較大。
為鼓勵自住、抑制投資和投機需求，預計物業稅稅率將實行差別化制定。對普通商品房、高檔商品房以及多套住房分別實行不同的稅率，通過稅率高低，實現對住宅消費結構的調控，壓縮投資投機房地産的獲利空間，限制投機性住房需求。
對於具體的稅基，有關投行研究報告指出，物業稅比較符合邏輯的稅率應在0.5%-1.5%區間內，而高端物業1%或1.2%的可能性較大，普通住宅稅率要低一些。一旦房價上漲過快，以房地産評估價值為計稅基礎的物業稅，能起到內在穩定器的作用，有效抑制房價的過快上漲。
徵收物業稅有利於抑制房價，但不等於房價將會因此而下跌。在城鎮化不斷深入、居民收入不斷提高、消費升級等綜合因素作用下，我國居民在很長時間內，對房地産的自住性需求仍非常旺盛，供需關係決定了房地産業的景氣周期將延續很長一段時間。
長期看，普通商品住宅呈現一定的剛性需求特徵，即使物業稅開徵，也不能抑制這部分市場需求，所以普通商品房價格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機需求推動下泡沫較大，所以徵收物業稅對這部分的抑制將較為明顯，從而對高檔商品房房價階段性打壓，但價格是否會下跌，則取決於物業稅稅基及政府政策執行的力度。 |
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