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| 2007-08-16 作者：葉檀 來源:每日經濟新聞 |
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國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的24號文，&&房地産市場大局初定。中國房地産市場將以廉租房與經濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。
走了一大段彎路之後，中國房地産業終於重新回到正軌：以抑制交易這樣的反投機倒把式的房地産調控手段，終於在代價極大的試錯之後，重歸保障與市場雙格局。
今後房地産市場將出現以下局面：低收入者通過政府的廉租房或者廉租房補貼解決住房問題；中低收入人群通過有限産權的經濟適用房購買有限産權住房；其他收入人群則通過市場解決住房問題。為避免利益群體的貪婪，24號文對於廉租房與經濟適用房的土地資金來源做了交待，嘗試用有限産權與資格認定堵住經濟適用房的尋租之路，同時第一次明確&&，除了兩類企業外，停止非驢非馬、大開行政尋租之門的單位集資建房。
與以往口惠而實不至地滿足住房保障需求不一樣，此次政府下決心完成目標，大規模的配套措施即將&&，房地産市場宏觀調控部際聯席會議負責研究提出解決城市低收入家庭住房困難的有關政策，協調解決工作實施中的重大問題。完善廉租房管理辦法和經濟適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認定辦法、廉租住房保障專項補助資金的實施辦法等政策將一一出&。
但是，應該清醒地認識到，商品房市場上漲的形勢不會變。首先，鐵打的土地供給制度沒有改變，從土地招拍挂的屢創“地王”，到嚴厲禁止小産權房，都説明了中國房地産市場的土地核心變得日漸堅硬。土地價格的提高，意味着維護目前商品房市場的整個運作模式不會改變，否則就會産生崩塌現象。事實上，隨着保障性住房體制的完善，反而會減小商品房市場漲價的社會壓力，放開商品房市場的價格自然在情理之中，預計今後伴隨着物業稅等政策的&&，房地産市場價格仍然會上漲。
貧富各歸其位，中産階層努力上進成為富裕一族，房地産市場面臨的高速不過是中國宏觀經濟的縮影。
但貧富是否能夠各安其位恐怕還在未定之天。
首先，廉租房與經濟適用房供應量過小，相對於龐大的低收入人群而言不過是杯水車薪，“十一五”期間擬建廉租住房144.7萬套，平均每年28.9萬套，年度建設資金需求285億元；其他低收入家庭的年度租賃補貼資金212億元，全國廉租住房保障年度資金需求為497億元。回到現實，我國的低收入家庭估計有1000萬戶，2006年全年財政收入接近4萬億，區區495億並不算多，但即便如此，也必須動用中央政府的強制性力量才能保證。
其次，我國通貨膨脹有惡化趨勢，只要通脹預期不變，房地産市場的投資品價值就會凸顯，兩者成正相關關係，越通脹房價越漲，反之亦然。
更嚴重的是，目前對低收入階層與廉租房與經濟適用房面積的界定過於苛刻———新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內與經濟適用住房套型標準根據經濟發展水平和群眾生活水平、建築面積控制在60平方米左右———有可能使大部分中低收入階層排除出保障住房之外。
如果以為建立了社會保障住房，就可以放任房價上漲，會犯大錯。從上面的分析來看，“十一五”期間僅提供144.7萬套住房，加上等量的經濟適用房，無法馬上緩解龐大的需求，而這些需求是無法在五年、十年的長周期內緩慢釋放的。北京萬人求購經濟適用房的場景至今令人觸目驚心。除非將廉租房與經濟適用房的應用人群大規模擴大至現有購房者的四分之一至三分之一，否則，以目前的供應量無法緩解房價壓力。
24號文讓我們看到了房地産市場矯正的希望。從23號文、18號文到24號文，房地産以市場為名走過了一條超額壟斷利潤之路，對保障性住房的重視，讓我們看到壟斷利潤反哺社會的一絲光亮。 |
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