在支持房地産開發企業合理融資需求方面，“央四條”提出，“積極穩妥開展房地産投資信託基金(REITs)試點。”監管層提出試點REITs，已經不是第一回了。但放在當前樓市形勢下來理解，很多人可能會認為，管理層此舉的考慮是為了開闢房企新的融資渠道，減少對銀行信貸的依賴，降低高度集中在銀行的房地産風險。同時，通過發行基金份額，不但可以加速房企資金回籠，加速庫存消化，還可以為大眾投資者提供一個分享房地産行業利潤的新渠道。

　　這一理解並沒錯，但不全面。從全球來看，REITs是一個非常好的房地産金融産品。由於投資額巨大、投資回收期較長、固有的周期性風險突出，不動産投資是任何單一的資金來源所無法承受，特別是以銀行信貸為主的間接融資模式。而集合機構和大眾投資者的REITs的出現，既解決了投資門檻的限制，也縮短了投資周期，降低了集中度風險和不動産周期波動風險。

　　REITs不僅為不動産開發投資提供了多元化的融資渠道，而且還為普羅大眾提供了靈活便捷的不動産投資渠道和退出渠道。對於大眾投資者來説，在工業化和城市化快速推進，並帶動産業結構升級(第三産業比重超過50%)和居民收入增長時期，一國不動産價格長期上漲。若沒有REITs，只有購買不動産才能分享這種紅利，單宗不動産較高的價格使得只有少數有錢人分享到了這種紅利，而普羅大眾則被排除在外。REITs的出現，則打破了單筆投資門檻的限制，即使是普通老百姓，也能參與到分享不動産價值紅利的過程中。

　　而且，REITs的發起人還會組建一個獨立的資産管理公司來對REITs進行管理，並通過物業多元化投資和規避物業價值風險的組合投資(30%的基金份額可以投資物業以外的其他金融産品)，從而保證了在風險可控的前提下，REITs投資者可以獲得穩定可持續的回報。同時，發起人還會聘請受託機構和專業的物業管理機構，直接介入物業招商、運營和品牌維護等全過程，對不動産下游産業鏈的成長，培育房地産下游服務子行業起到推動作用。

　　受到土地資源、人口紅利、區位固定的限制，房地産開發的增長空間存在“天花板”效應，而房地産行業的下游(物業管理、招商及配套服務、更新改造、信息化和智能化等)卻存在“長尾效應”。REITs收益主要來源於租金收益和物業增值收益，物業管理的引入至關重要。基於對資産管理和物業管理的重視，REITs將會提升房地産下游服務子行業的價值，有助於房地産國民經濟基礎和先導産業功能的發揮，對第三産業發展和轉型有直接促進作用。

　　毫無疑問，我國試點發展REITs，其首要目的在於開闢房企多元化的融資渠道。儘管我國房地産進入存量時代，但棚戶區改造開啟了存量房利用的新時代，而新型城鎮化將釋放又一輪人口紅利，房地産開發領域的資金需求仍舊可觀。但隨着新房開發空間變窄，存量房(包括在建和已批未建項目)也需要一段時間來消化，中短期內房地産投資風險開始顯現，這對於資金主要來源的銀行信貸(表內和表外信貸)是一個衝擊。目前，房地産直接信貸佔據銀行存量信貸的20%，但如果將抵押物為物業的信貸算在內，這一比例高達60%。

　　縱觀全球，即便是基本面良好的國家，某一時期房地産過度投資和過剩供應引發的房地産周期風險是造成金融風險、金融危機，甚至是經濟危機的罪魁禍首。長期內，我國房地産市場不存在泡沫風險，但中短期的下行風險不容忽視。若要實現樓市風險“軟着陸”，並順利對接樓市長周期需求，首要的就是讓中短周期風險“軟着陸”。一方面，這需要降低對銀行信貸資金的依賴，另一方面要引入多元化的投資渠道來對接需求，而REITs無疑是最佳選擇。

　　首先，REITs不僅可以部分替代房企對信貸資金的需求，而且通過縮短房地産項目投資回收期，房企可以儘早退出投資，銀行存量房貸也就盤活了，從而降低銀行桿杠;其次，在國內各大城市，都存在一些項目過早開發，而其價值卻會隨着規劃和配套的完善在後期體現的問題。REITs可以實現一些“先知先覺”投資者的進入，這不但降低了開發風險，減少了供應過剩，而且通過專業化的基金管理、物業管理，縮短項目從培育到成熟的周期;最後，在房地産存量時代，隨着舊城改造加速和規劃調整，城市空間結構趨於完善，再加上新型城鎮化對人口紅利的再次釋放，存量房地産的價值在上升，但持有的風險也較大，基於大眾投資和機構投資參與的REITs不僅可以介入，而且可以有專業化的基金和物業管理，探索最優化的管理模式。

　　隨着房地産進入存量時代，傳統的以上游開發為主的增量房地産時代，將轉入以物業管理和存量房改造為主的下游房地産服務行業時代。但是，由於下游子行業一直沒有專業化的管理機構，房企也不重視下游行業培育，造成下游行業一直沒有形成明朗的盈利模式，也沒有創造出可觀的盈利空間。這也是為何房企都認為房地産下游是一片“藍海”，但卻沒有一家能夠成功向下轉型的原因，也是租售比居高不下的主要原因。

　　REITs要實現可觀穩定的收益，就需要物業能夠産生持續穩定的租金收入流和物業長期增值，這就需要在下游行業培育出成熟的、專業化的物業管理模式，並基於物業現金流價值最大化來選擇業態模式和招商運營。因此，REITs的發展也意味着專業化的物業管理體系的形成，以及基於價值最大化的物業存量時代的到來，這是房企成功實現向下轉型的先決條件。

　　目前，制約REITs在我國試點及推廣有三個因素，無風險收益率居高不下、稅收豁免制度缺失、專業化的基金及物業管理機構缺位。前者既與當前融資成本高有關，也與後兩者缺失並造成物業租金收益相對較低有關，而REITs推進不力也是物業租金收益率下降，産品缺乏吸引力的一個原因。可選擇兩個解決方案，一是引進保險資金、外資等低成本資金，降低無風險收益率，提升REITs相對收益率，對低收益的一些項目REITs(如公租房)，可學習美國低收入住房返稅政策來提高相對收益;二是以私募REITs向公募REITs漸進過渡、債權型REITs向股權型REITs漸進過渡的方式，規避中短期內産權、稅收制度、風險偏好體系未形成對推出REITs的制約。長期內，要解決稅收豁免、基礎資産質量(特別是産權的制約)、信託登記權屬、監管障礙等問題。