娃哈哈首個商業地産項目“杭州娃歐商場”日前傳出虧損嚴重，娃哈哈方面已拖欠商場租金達半年，有意解除合同離場。而當初娃哈哈是以低於市場價70%的租金簽訂了16年的合同。就在不久前，百盛也關閉了在濟南的唯一一家門店， 凸顯商業地産過剩之困局。

　　與住宅泡沫化的分歧不同，商業地産供大於求是市場公認的現狀，一直以來，警示商業地産泡沫的聲音不絕於耳，但並沒有阻礙商業地産繼續開發。據世邦魏理仕地産諮詢服務公司提供的信息，中國在建商場面積佔全世界在建商場面積的一半多。另外，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國佔了9個。

　　這種怪現象無法用市場經濟來解釋，儘管建造者多為民企，但很多所謂的“城市綜合體”，也多是當地政府招商引資項目。當地政府往往將這類項目作為準政府形象工程，以比較低的價格向開發商出售土地，同時允諾給開發商大量住宅項目用地，激勵他們建造商業中心，試圖用住宅項目利潤彌補商業地産項目一旦不賺錢等帶來的損失。

　　其實，商業地産過剩中存在着地方政府主導資源配置的影子，即相關項目規劃時並未充分考慮當地人口規模和消費能力，而是追求一種超前的“都市形象”，多以“國際都市”為標準。扭曲的土地價格與信貸成本也為開發商的無風險投機提供可能。這方面空置嚴重的樓堂館所、遍地密布的開發區等，大都可探尋到部分政府部門主導的痕跡。近年來，政府出便宜的地皮，銀行提供廉價信貸，開發商紛紛轉向商業地産，如依靠政府關係等不斷在各地複製的萬達成為中國商業地産最大開發商。

　　不過，中國的商業環境已不支持商業地産模式。一方面，以價格取勝的電子商務在中國快速膨脹，已影響到了中國商場的生存，即使在三四線城市，由於建有強大的物流體系，人們也開始在網上購買服裝、電子等商品。同時，資産價格與通脹的上升，導致商業租金上漲，從而擠壓實體商業利潤，大量商業項目除餐飲、電影院、兒童服務等具有現實人流的項目外，其他零售類生意遭遇電商的衝擊較大，這導致許多城市的商業地産出現大量空置。

　　鋻於中國城市居民消費力比較低，城市其實最需要的是與社區結合的小商業，他們既可以為市民提供生活便利，還能提供更多就業。但這種小商業不能凸顯城市形象，因此，政府並不重視，相反，小商業經營戶雖起早貪黑且利潤單薄，卻要承受政府各個部門的稅費和檢查，甚至很多曖昧不清的罰款。這類現象在很多地區的商業發展中較為突出。

　　中國經濟正在調整結構，大力發展服務業，部分地方政府過度規劃商業地産的做法，值得慎思，畢竟，這雖短期內增加投資帶動GDP增長，但卻不利於服務業的發展。因而，政府應通過減免稅費和提高公共服務等方式，激勵和促進更多有助於就業的小型商業與服務業發展，而不是致力於建造各種地標式的商業中心。