預計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建築量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。

　　房價泡沫，正在一線城市悄然破滅。這次與2008年不同，2008年中國處於總量短缺狀態，而今天房地産已經進入總量過剩時代。

　　在所有投資的信條中，我信奉兩句話：一、只有泡沫和崩潰;二、大類資産的收益率長期中是平均化的。而中國房地産似乎違反了這兩個信條。是信條錯了?還是房地産的周期沒到?

　　我工作之初，就牢牢地記住了一句話：“要敬畏頭頂的星空恪守內心的道德法則”。我相信，大類資産回報的法則必有其規律。房地産的資産價格周期，大致遵循庫茲涅茨建築業周期，當建築業達到無以復加的繁榮之後，必然會迎來長期衰退。

　　我們測算一下每年建設多少房子才是合理的?如果房子的保質期是20年，每年為一個人建1平方米的住宅，在一個永續期內人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質期是50年，每年為一個人建1平方米，在一個永續期內人均住宅面積就是50平方米。2003年之後，新建住宅中磚混結構的壽命應該不低於50年，鋼混結構的壽命應該大於80年。也有人説，中國城市規劃經常變，剛建了就要拆。這純粹是主觀臆斷，以偏概全。我還沒聽説過2003年之後建設的住宅小區被整體拆遷的。

　　一個社會，每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢?大致是人均1平方米左右。

　　中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，住宅供給嚴重滯後。直到2008年，我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量。然而，2008年之後，國際需求萎縮明顯，中國作為世界工廠的發展空間已經遇到了天花板。此時，社會資源集中地涌入基礎設施建設和房地産建設。到2013年，中國年度住宅竣工已經達到25.8億平米，人均約2平米，當年住宅開工約32億平米，人均月2.37平米，這也意味着2015年住宅竣工量將增長到該水平。如果按照這個量，保持不增長，住宅壽命按50年計算，中國長期人均住宅也將達到118平方米，三口之間的住宅面積將達到335平方米。

　　這顯然是瘋了!三口之家150平方米的住宅就足夠了，怎麼會需要335平方米呢?即便美國這樣一個地廣人稀的發達國家，也不可能達到那樣的天量。這只能説明一個問題：目前的建築量太大了。換句話説，目前房地産和建築業已經處於庫茲涅茨周期的極限頂部，將迎來長期衰退。

　　中國正在經歷着人類歷史上空前的建築業繁榮。2013年，建築業住宅竣工達到25.9億平方米，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達到113億平方米，人均分別達到1.91、2.86、8.31平方米，嚴重超越了建築業泡沫警戒線。

　　中國的城市化一直滯後於工業化，居民住宅建設全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之後，此前欠賬嚴重。因為要償還此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實現。預計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將是建築量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。

　　救市，似乎是在救經濟，在救我們每個人的房子的價格。實際上，都錯了!救市，只是救開發商而已，而花的錢，是納稅人的錢，同時，還騙了更多的無辜民眾在不該買房的時候買了房。因此，政府救市是對民眾的犯罪。

　　當建築業處於長期下行的通道初期，開發商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時候救市，開發商會趁機消化掉存貨，然後溜之大吉。納稅人的錢被花了，買房人的錢也被騙了，衰退依然不可避免。

　　政府的錢應該用來做好廉租房等住房保障，用來做好失業救濟。讓該倒的企業倒，只有資産泡沫崩潰了，才有廉價的要素，新生的企業就會誕生，來接納更多的就業。

　　健全的社會保障是安全度過建築業波動的關鍵。2018年可能到來的建築業大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導得當，有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然，泡沫的破滅意味着資本的噩夢，意味着社會財富的重新分配，意味着舊産業的就業群體遭遇不幸。這對政府的公共保障機制提出更高的要求。保護泡沫不破滅，意味着提高了轉型的成本，實為飲鴆止渴。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興産業，政府顯然不可能比企業家更清楚什麼才是未來的主流科技。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興産業發展條件相比，無疑是微不足道的。