“地不可永賣”

　　“地不可永賣，因為地是我的，你們在我面前是客旅、是寄居的。”這是聖經裏的一句話。在聖經中，土地是上帝的，所以土地産權歸上帝所有。這裡的上帝，其引申含義就是國家或政府。土地産權歸上帝所有，也即歸國家所有。
　　超越聖經中的言辭，土地産權問題其實有着深厚的理論與實踐基礎。所謂土地産權，是指圍繞土地的終極所有權所派生出來的“一束權力”，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權等等。其中，對於人們所擁有的土地使用權的讓渡行為，通常被我們錯誤地理解為土地産權的交易，並認為只有私有産權才能交易，因為私有産權是交易的前提和基礎。所以，為了順利實現土地産權交易，土地産權一定要私有化。其實，這是認識上的一種誤區。
　　事實上，除了皇帝（或上帝）外，人類歷史上從未出現過完全意義上的土地産權私有制度。按照人們通常對土地産權的理解，土地私有的例子確實不少，但那都不是徹底意義上的土地私有。不少學者都認為美國的土地制度就是私有制，這其實也是一種假象，真正的土地私有制也即排他性的土地産權全部歸私人所有的制度是不存在的，土地只有使用權時間長短有別的“賣”，沒有“永賣”。所謂的土地私有，其實是私有化程度相對較高而已。

　　房屋增值，還是土地增值

　　就本質屬性而言，所謂土地不過是具有標識意義的具象化了的地理空間位置而已，它本身並不具居住屬性。能夠帶來居住屬性的是人們在土地之上建造的各種房屋建築物，也即土地附着物。房屋等附着物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，這與普通商品的生産並無兩樣。區別僅在於，後者的增值屬於該商品的自身的增值。而前者則不同，房屋等附着物本身並不會增值，而所謂的增值只是一種估值幻覺，真正增值的其實是該土地的地理空間位置（城鎮化集聚效應，公共基礎設施投資等）給人們（該土地之上房屋等附着物的居住者）帶來的或預期將會帶來的效用或便利性。這一特性決定了，房屋增值的本質是土地增值。
　　從産權歸屬的角度講，商品是廠商的，所以商品的增值收益歸廠商所有，而土地是國家的，所以土地的增值收益歸國家所有，不應歸房屋等附着物的建造者或擁有者所有。

　　土地漲價收益歸公

　　稀缺性和排他獨佔性決定了，經濟發展賦予土地的效用或便利性等增值收益，只能以犧牲社會公眾利益為代價而由少數土地佔有者獨享，除非土地不再增值，否則這種情況就不可避免。
　　在經濟社會發展成熟和完全實現城市化的國家中，一些城市如新西蘭的奧克蘭、澳大利亞的墨爾本等可以找尋到類似土地不再增值的情形。在土地不再增值的條件下，少數土地佔有者為取得土地使用權而墊付的初始投入中，已包含了非該土地佔有者所無法享有的效用或便利性等的對價，所以不存在以犧牲廣大社會公眾的利益為代價的問題。在土地存在增值的條件下，土地佔有者的所得過程，其實是一種在社會財富總量沒有任何增進的條件下重新分配財富和博弈游戲——財富向富人集中，拉大貧富差距。因此，有必要通過稅收等手段對少數土地佔有者獲取的財富實行再分配，讓“土地漲價歸公”。著名的“亨利?喬治定理”説的就是這個道理。諾獎得主斯蒂格利茨在他的《總地租、公共物品支出和最優城市規模》一文中有條件地證明了這一定理的成立性。孫中山受這一定理的 啟發，提出了“土地漲價歸公”的民生主義主張。
　　另外，無論是從經濟倫理上（房屋只具居住屬性，不具投資屬性，其增值跟房屋持有者的個人付出和主觀努力無關），還是從鼓勵房産持有者創新、創業和進行生産性投資活動上來考察，將房産所有者在房産保有和交易環節所獲取的真實的增值收益收歸國家所有，都是理所當然的。
　　回到産權經濟學視角，“地不可永賣”與土地漲價歸公兩者間存在着內在的邏輯一致性，前者是後者的原因，後者是前者的結果。而土地漲價歸公與房産保有環節（房産稅和土地使用稅）和交易環節（個人所得稅）合宜性稅收制度安排之間，前者為後者提供理論依據，後者為前者提供具體實現形式。從這一點來看，“亨利?喬治定理”頗有現代《聖經》的意蘊。