近期土地市場火熱，折射出開發商對未來行政調控手段退出、享受城鎮化“盛宴”的樂觀預期。應當承認，樓市調控模式從行政主導向市場主導切換已現端倪，但需要警惕的是，調控轉軌不可能朝發夕至，更不等於政策放鬆。事實上，轉軌成功更需既有政策的護航和市場環境的平穩。
　　樓市調控轉軌的預期是近期土地市場和新房市場升溫的主要原因。現行的樓市調控模式是行政主導，突出表現在限購、限價、限貸“三限”上。這種行政主導的模式對於短期內抑制房地産泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越調越漲”、假結婚、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經濟結構調整步入“深水區”，新型城鎮化建設強調去房産化，政府簡政放權、推動職能轉變，樓市調控模式向市場主導型轉軌顯得更為迫切和必要。
　　多種跡象顯示樓市調控步入轉軌期。從今年3月以來的國務院常務會議和高層表態來看，房地産調控言之甚少，提及時主要強調兩方面內容：一是保障房建設，強調加快落實建設任務，健全分配製度，推進公租房、廉租房並軌；二是加快建立房地産穩定健康發展的長效機制。房産稅改革試點下半年可能會有實質動作，此項改革被視為樓市調控模式加速向市場主導切換的風向標。可以預期，市場主導的調控模式將以保障房為核心，以保有環節徵稅為抓手。
　　調控轉軌不能誤解為調控放鬆，恰恰相反，着眼於樓市短期穩定的周期性政策應保持穩定，以防止房價脫韁式上漲，保障市場環境的平穩，為調控模式的成功切換護航。歷次房地産調控顯示，行政主導的模式將重心放在抑需求上，在地方財稅體系等長期制度改革未完成的情況下，如果匆匆放開“三限”，房價的報復性反彈恐難避免。
　　從目前的市場走勢看，一線城市的樓市環境有脫離“平穩”狀態的風險，而“平穩”狀態是調控部門、開發商、購房者都能接受的市場環境。風險的直接表現就是搶地大戰和房價上漲預期再度強化。公開資料顯示，北京、上海、廣州等地在5月份出現總價或單價“地王”，並且前5個月的土地出讓收入逼近去年全年水平。部分熱點區域地塊樓面價短短1個月上漲近50%，超過兩個月前的在售商品房價格。地價上漲強化了房價上漲預期，並與目前新房市場量價齊升的局面疊加，加劇一線城市樓市可能“不穩”的擔憂。此外，不少地方對新型城鎮化的認識仍未打破“造城運動”的思維，做大土地收入“蛋糕”的動力強勁。一些地方政府追求GDP增長的政績觀也尚未打破，捨不得房地産這個政績工具，落實樓市調控政策不積極。
　　鋻於此，目前探討行政調控的全面退出不合時宜，更可行的是在堅持市場邏輯的前提下，對既有政策進行完善和修正。例如，優化預售證管理，加大市場供給；強化閒置土地監管，重罰囤地行為。當然，更緊迫的是又好又快地推進房産稅改革試點擴圍，使其發揮樓市“穩定器”作用。