有一種調侃幽默的説法：男女因誤解而結合，因了解而分開。世上究竟有多少男人和女人有這樣的故事，不是筆者討論的內容。筆者想要説的是：十多年來，之所以有這麼多人把大把資金投入商品住宅，認定國內房地産市場商品住宅價格會一路上漲，主要是因為兩種誤解。
　　一種誤解，是房地産投資投機者片面地把房價上漲理解成了房産升值，而沒有考慮通脹因素。國內十多年來伴隨房地産市場商品住宅價格的持續上漲的金融經濟現象，既有通脹，也有物價普漲。我國的廣義貨幣與實體經濟之比高達220%，在諸多經濟體中堪稱高位水平。這些年來其他多數商品物價漲幅不大，原因之一正是商品住宅市場吸納了大量的貨幣流動性，換言之，國內房地産市場價格的持續上漲，是國內通脹的一種特殊表現形式。貨幣是水，物價是船，水漲船高是也。通脹和物價普漲的另一種説法，是貨幣貶值。多數人見到某套房子5年前售價15萬，而5年後漲到30萬，就説房子升值了一倍，卻不想想5年前的15萬元在今天只能購買那一套房子的一半，説明了5年前的15萬元在今天的貶值程度。他們沒弄清楚物品價格上漲與物品價值升高的本質區別。而許多人之所以分不清通脹和物價普漲，誤解房價上漲與房産升值，把通脹與物價普漲混為一談，用經濟學的常識講，這源於一種“貨幣幻覺”。所謂“貨幣幻覺”，有經濟學家解釋得簡明易懂：就是人們傾向於用名義價值，而不是實際價值思考。
　　另一種誤解是，國內現有的大多數商品住宅充其量只能算是中期中檔耐用商品，而房地産投資投機者誤把它當成了長期高檔耐用商品。3月6日，九三學社全國政協委員許進稱，國家現行標準規定建築物的設計使用年限是50年，普通住宅設計使用年限也是50年，他建議提高這一標準。早在2006年4月，當時的建設部住宅産業促進中心主任陸克華在接受記者採訪時&&，國內建築住宅平均使用壽命不足30年。今年央視“3.15”晚會曝光的深圳建築施工中使用海砂，恐怕只是揭開了國內建築使用壽命短這一問題的冰山之一角。國內商業銀行向購房者提供按揭貸款，之所以都是選擇20年期限，筆者推測，與上述建築住宅設計使用年限有莫大相關性。
　　遺憾的是，許進的提議，陸克華的説法，以及商業銀行提供貸款的做法，不為大多數人所理解、認知，或許大多數人都被房地産開發商的營銷説辭給忽悠了，“70年産權”幾乎完全佔據了大多數人的心理空間。你不能不承認、不佩服，房地産開發商是一群狡猾聰明的傢伙，其營銷技巧絕對一流，在他們“獨特的銷售主張”（Uique Selling Proposition)中，不僅賣的是“70年産權”，他們更是在賣“家”，在賣“做美夢的地方”，在賣“一間能夠看得見風景的好房子”，在賣“一種生活方式”。更離譜更有所謂“創意”的，説是在賣“一種未來生活的保障”，聲稱他的房子是一種養老保險品種。企業營銷界的信仰和信條是：把鞋賣給從來不穿鞋的人才是高手；把冰箱賣給北極愛斯基摩人才是成功。他們相信“普通人的腦子無法抵禦有計劃、有組織的灌輸”，這在房地産銷售中就表現為，反復對潛在消費、投資者兜售他們的“主張”、“賣點”，進而把低質量的房子賣出高價，還要讓購買者排隊搶購，還要讓搶到的人認為很值。
　　有人説“房地産的價值往往是經濟發展預期的函數”，不要這麼故作高深好不好，老實説，大多數商品住宅購買者、房地産投資投機者恐怕都不真明白函數關係是什麼意思，他們在房地産開發商面前，正如“范偉”在賣拐的“趙本山”面前，他們的購房決定，除了確有消費、投資的需求這一因素外，很大程度上還有房地産開發商有意誤導的成分。十多年來，除了電話通訊費用有所降低外，大多數商品和服務的價格都有所上漲，而之所以商品住宅價格的漲幅高於其他商品和服務的價格，完全可以説，既是房地産開發商大力推廣營銷的結果，也是房地産開發商為了牟取超額利潤採用不正當的營銷手段推高房價的結果。
　　十多年來，中國房地産市場價格持續上漲，與此同時發生的與其存在相關性的重要的金融經濟現象是通貨膨脹和物價普漲，可以視作中國國情和國人眾生相的全息反映。在政府連續的宏觀調控政策下，房價仍能持續上漲，原因當然很多，也很複雜。筆者在此提出上述兩個誤解，只是意在強調大家關注一個事實。如果按第一種誤解，扣除通脹因素和物價普漲因素，十多年來，國內商品住宅確有升值的成分，即房價跑贏了通脹和物價，但遠沒有房地産開發商所吹噓的那樣多，投資投機者所想象誤解的那樣多。如果按第二種誤解，十多年來，國內商品住宅有沒有升值以及未來有沒有升值的可能性，不能不打個大問號，因為這不僅涉及房産的內在價值，即其使用年限所決定的實際使用價值，更涉及未來，而未來又與不確定性正相關。