自2003年7月國務院首次推出房地産調控，到近日再次推出新一輪房地産調控，在不到10年的時間裏，中國已經歷了9輪調控，政策密度接近一年一調，但正如人們所看到的那樣，調控的效果未如理想，10年內全國各地房價普遍上漲了3-5倍。
　　房地産要不要調控？如何調控？現行調控政策為何不見效果？10年來，社會各界圍繞這些問題進行了海量討論，觀點也是千奇百怪，令人眼花繚亂。但是，站在今天這個時點上，進行一次較長時間跨度的分析，仍然是必要的，它能提供單次政策分析完全不同的視角。
　　筆者認為，“10年9調”難以收效的根本原因在於政府對房地産市場的性質出現了根本性的認識偏差。和普通商品市場不同，房地産市場屬於資産市場，資産市場有幾個重要特徵：一是受貨幣因素驅動明顯，二是預期在其中扮演關鍵角色，三是存在極為強烈的群體效應，群體性博弈為道德風險的發生提供了條件。10年來我們未能充分認識到房地産市場的這些特點，一直在用調控普通商品市場的思路來調控資産市場。
　　股票市場和房地産市場是現代經濟最主要的兩類資産市場，可以説，我們在房地産調控上的犯錯與此前A股市場上錯誤如出一轍。中國A股市場發展已有20餘年，在前期很長一段時間內行政色彩極其濃重，結果就是A股異化成一個政策市場。完善制度，嚴明法紀，政府不擾亂市場運行，不進行股指調節，這是世界各國對資産市場的基本態度。但恰恰相反，我們在完善制度和嚴明法紀方面長期嚴重滯後，而在調控資産價格上着了迷，既憂其漲又憂其跌，既調其漲又調其跌。政府試圖平抑市場波動，讓股市理性運行，但事與願違，播下的是龍種收穫的是跳蚤，中國股市成為世界上波動最大、最不理性的股市之一。為什麼政府的良好願望不斷落空呢？因為股市所具有的資産市場特徵，註定任何行政力量與它搏鬥都會無功而返，相反只會擾亂市場自身運行機制。
　　行政手段調控資産市場，要想成功必須具備三個前提：政府知道何為合理的資産價格、政府有將其引向合理價格的真實意願、有可靠的手段實現其意願。顯然，政府調控股市不具備這三個條件。同樣，政府以行政之手介入房地産市場，也不具備上述三個前提。
　　首先，政府根本不知道何為合理房價。某段時間內房價上漲較快或下跌較多，政府如何判斷這種上漲和下跌是否合理呢？政府無從知道何為合理房價，從9輪調控的基調就可以清晰地看出。除2008年調控是以刺激房價上漲為目標，2012年調控時政府曾宣示要促進“房價合理回歸”外，其餘幾次調控的目標或明確或隱含地定位於“防止房價過快上漲”。顯然，這些基調是相互矛盾的。如果説前幾輪防止過快上漲的目標沒有實現，那麼金融危機就是糾正房價的最佳機會，為什麼又要對房價下跌&&擔心呢？如果説防止過快上漲的目標能實現，為何此前需要“七連調”呢？如果説房價收入比、房價租金比等指標可作判斷標準的話，那麼2008年推出刺激房價上漲的政策就變得難以理解了。2012年提出促進房價合理回歸，但合理的房價是多少呢？誰也無法回答。在2012年最嚴厲的調控組合拳中，包括限購、地方房價目標制問責等內容，而事實情況是，各地確定的房價目標都是漲幅不低於某一相對百分比或絕對百分比。這種與中央政府“促進房價合理回歸”定位明顯矛盾的做法，卻未見中央政府予以糾正，是中央政府不知道何為合理房價，還是中央政府根本就沒有貫徹“促進房價合理回歸”的真實意願呢？
　　從調控手段上看，數輪調控都是以行政政策為主。因為行政手段沒有法律強制力（即便是法律手段，在中國社會環境下執法也存在極大的彈性），並且都帶有權宜色彩。因為，地方政府天然地具有抵制任何緊縮性行政命令的本能動機，結果必然會形成中央要控制，地方虛與委蛇的局面。從過往看，任何緊縮性經濟政策在地方都會打折扣，而任何擴張性政策都會被地方放大，數輪博弈下來，其結果自然是一路不斷調控，房價一路上漲。在中國的權力分配格局下，中央政府行政性的調控措施根本得不到有效貫徹，何況在很多時候，調控政策的意圖本身就是含糊不清或者説是前後矛盾的。
　　從調控的切入點來看，要麼就是抑需求，要麼就是促供給，要麼是兩者並舉。和其他普遍商品一樣，住房最終價格無非由供給和需求決定，所以這種思路極易為人們所接受，對其進行質疑看上去非常不可思議。但問題的關鍵恰恰在此。普遍商品的供求看得見摸得着，相對較為容易預測，糧食、衣服、日用品一旦價格出現不合意的上漲，增加供應之後很快就能回到正常。而股票、房地産這種資産，與普通商品存在本質的區別，預測其供給和需求超出了世界上任何聰明的政府官員的能力範圍，否則官員們只需坐在家中投資即可成為世界首富。
　　對資産的需求就像魔瓶裏的魔鬼一樣變幻莫測。當年A股在5000點時，對股票的需求像魔鬼出瓶一樣勢不可當。億萬民眾排山倒海般地爭搶估值已達荒唐水平的股票，再多的股票供給一推出瞬間被爭搶一空，而1700點時股票估值極其低廉，魔鬼卻又像近日北方天空中的灰霾，經北風一吹消失得無影無蹤。但是，我們對市場缺乏足夠的敬畏，我們總是過度自信，認為自己能預測到供給和需求。因此，我們在認為股票過快上漲時通過製造交易不便（印花稅、行政性限制買入等）來抑制需求以及通過增加股票供應來抑制股價，在認為股價跌得過多時，通過增加交易便利（降低印花稅、放寬各路資金入市條件等）來刺激需求以及通過行政性暫停IPO來抑制供給。這種思路看上去完美無缺，但實際效果卻常令人哭笑不得。例如，提高印花稅後股價短暫回調便以更快速度上漲，各種救市措施往往也只能刺激股價“一日游”。具有諷刺意味的是，老練的投資者總選擇政策利空時買入，而有提振股價的消息公布時出貨。準確判斷資産市場上的需求和供給，如同判斷魔鬼的行蹤一樣，是不可能的任務，這是因為預期因素在資産市場運行中扮演了關鍵角色，任何政策不能實質性改變人們預期，不但收不到任何效果，只會製造負效果。