從2012年四季度開始，房地産市場強勁反彈，2013年房地産將在控制的呼籲聲中繼續上漲。
2012年房地産市場的特點是分化，由於經濟景氣周期下行，以及出口大幅下降，導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州等地房價下降，如冰山融化。
從2012年年中開始，房地産市場出現逆轉，開發商大規模進入市場，到四季度地價上升，以至於某地方政府不得不以行政手段中止企業拿地。從年中開始，北上廣深一線城市價格堅挺、成交量上升，其他省會城市房價開始抬頭，到四季度趨勢已經十分明顯。房地産市場由淡轉旺，其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行。可以想像，一旦房地産政策放鬆，房地産市場將如何火爆。
2013年，房地産市場穩中有升。
第一，主導房地産市場的首先是城鎮化。農民無論是自願上樓還是被動上樓，都需要“樓”。假如未來十年有4億農民朋友進入城鎮，如果他們手中擁有徵地而來的第一桶金，通過商品房解決農民進城的住房問題，那麼市場必須提供給他們足夠的商品房；如果進城的農民朋友大部分徵地款被剝奪，那麼地方政府必須提供足夠的保障房，羊毛出在羊身上，分配給農民朋友的保障房等支出必須通過房地産收益得到補償。所以，成本就是房地産，40萬億的成本，需要多少房地産支撐？
第二，基建投資需要土地杠桿。城鎮化進入快車道，中國需要大規模基建，2013年軌道交通等基礎設施投資還將大幹快上：中央重點工程由中央企業負責，各地基礎工程基本上都由各地城投公司負責，城投公司發城投債、到銀行借貸，最重要的抵押品、資産評估就是土地，失去土地，就像火箭失去燃料，還做什麼基建？還建什麼軌道交通？
樂觀的説法是，可以利用民資。確實，中國存款將近百萬億，民資作用不可小覷。而從溫州等地的軌道交通民間集資情況看，民資對於入股、集資軌道交通興趣乏善可陳。這一方面是因為公益項目贏利前景黯淡，需要政府補貼；另一方面，是擔心無法提到相應的管理權與收益權。
第三，貨幣相對充裕。由於投資擴大、基建上馬，全球主要央行發鈔，投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。
從今年四季度開始，熱錢開始衝擊中國香港地區，導致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預匯市，以壓低港幣匯率。明年，全球熱錢流動勢頭有增無減。發達國家借入零利率的美元、日元，在全球尋找套利機會。可以肯定，中國貨幣政策將比今年略有寬鬆，以適應投資增長，全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實匯率還將繼續上升，名義匯率加上通脹都處於小幅上升區間，尤其是通脹的預期，正在逐漸加重，導致人們購買資産的熱情上升。
不可忽視，2013年還有兩個特點：一個是房地産市場繼續分化，溫州、鄂爾多斯等地回升無望，冰山從邊遠地區融化，而大部分省會以上核心城市房價還會上升。另一個特點，房價上升半遮半掩、欲説還羞。雖然房地産政策繼續緊縮，但實際需求與經濟決定了房地産市場上漲的內生動力。
市場有邏輯，路徑依賴也有邏輯，罵聲與政策不可能消除邏輯。