2012年旅游行業非常火爆，旅游地産也是不遑多讓。根據統計，前100大房地産商中，有三分之一已經加入到這個領域掘金。財經評論員葉檀和復旦大學房地産研究中心地産運營研究所所長蔡為民，新財富旅游行業最佳分析師獎毛崢嶸，旅游財富網CEO曾曉成一起談談旅游地産。
葉檀：現在旅游地産到底火爆到什麼程度?
曾曉成：我們今年公布了一個數據，2012年的第一個季度，旅游地産的投資是2600億。上半年的數據還未出，初步估算為8000億。
旅游地産投資周期長、風險大，需要佔用大規模的資金，收益周期相比住宅和商業地産更長，管理、運營過程複雜，維護費用高，而正是這些開發運營的巨大難度將這一領域過濾成了大房企的逐鹿場。據中國指數研究院統計，2012年一季度，全國旅游地産投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元。今年1月至4月，全國房地産投資總規模為1.58萬億元，旅游地産佔了其中近1/5，預計全年旅游地産計劃投資總額將超萬億元。在百強房企中，至少有1/3介入了旅游地産領域，主要企業包括萬達、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業、中坤等。
葉檀：旅游地産現在投了8000億啊，跟住宅地産相比怎麼樣？
蔡為民：和住宅地産的狀況不一樣。住宅地産的量更大，因為住宅地産是全面的，而旅游地産還有相當的局限性，只有在風景秀麗，景觀獨到的地方，像黃山、海南，這些地方會去做旅游地産。從房地産角度來説，8000億並不算多麼龐大的量；但是如果説從單一的旅游地産來看，8000億絕對是過度飽和的。近一兩年來，住宅地産受到比較嚴厲的調控打壓，對開發商而言，必須要尋找出路。去年主要轉向商業地産，今年主要轉向在旅游地産。住宅地産泡沫被政府壓下去了，現在關鍵是商業地産跟旅游地産，政府沒有打壓的措施，因為旅游地産、商業地産跟股票一樣有風險，你願意進去找死，那是你自己的事。
目前我國綜合性旅游項目主要分為海景型、名山大川型、歷史文化型和主題樂園型。海景度假地産可謂國內最早、最流行的旅游地産模式，典型代表為海南三亞、東部沿海地區。海南樓市1992年崩盤，2003年開始復蘇，2006、2007年有所壯大，2008年的金融危機似乎對海南地産的影響並不明顯，國際旅游島建設似乎給高溫的海南地産火上澆油，隨之而來的卻是進退兩難的尷尬。在經歷了2010年的暴漲後，以海口、三亞等地為代表的海南樓市從高峰滑入低谷，價跌量滯，不少炒房客被套牢。
除了海南、雲南等幾個傳統旅游地産投資開發的熱地，最近幾年開始向全國蔓延。在廣東惠州沿海一帶，聚集有金融街、碧桂園、富茂、萬科等房企的旅游地産項目。世茂集團在大連金渤海岸旅游度假區的世茂 禦龍海灣，總投資高達500億元；佳兆業在遼寧東戴河新區的度假項目，預計投資達500億元；萬達的長白山國際旅游度假區，中弘股份的長白山望天鵝國際旅游度假區，方興地産的麗江“金茂雪山語”都是依託名山大川而建的項目。宏村、烏鎮等項目則是將古典小鎮重新包裝。此外以上海迪士尼為代表的主題樂園也成了地産商和風投們的新寵。
葉檀：旅游地産應該警惕，因為它變成了住宅地産的變奏，變成了商業地産的變奏，是有一定的泡沫的。旅游地産的高收入吸引着資金前仆後繼的進入，但是高收益背後的高風險卻並不是誰都能夠承受得起的，而且它也需要資金長期巨量的投入，註定它是一個燒錢的過程，我們一直很擔心，到底誰能夠活到最後呢？
曾曉成：旅游地産就是燒錢的？未必。要看項目怎麼細分的，像長白山萬達這個項目，它打造的是旅游綜合體，涵蓋了休閒、娛樂、養生、高爾夫球場這些適合於休閒度假的功能，我可以住一個星期，也可以住半年，我有我需要的各種娛樂設施。
毛崢嶸：一個好的旅游地産項目應該依託一個好的旅游目的地；從投資回報來講，可能有一部分要賣掉，但是我仍有大量的自持，比如有娛樂經營性項目能獲得投資回報，使商業模式變得更加豐富，而不是主要集中在房産銷售。如果主要靠賣房子的話，那我覺得真的是挂羊頭賣狗肉了。
蔡為民：旅游地産是個好東西，關鍵是很多好東西一移植到中國就變壞東西了。最顯著的是主角跟配角的關係混亂了。理論上既然叫旅游地産，你應該70%物業是自持的，最多30%銷售，但是在中國，它可能是1比1了，甚至於概念型的旅游地産也出現了。我有一個旅游設施，然後旁邊建一堆住宅作為旅游地産來宣傳，來抬高我的住宅價格。
葉檀：您説的我就想起來這個泡沫，我上次到一個城市去坐摩天輪，它叫“眼睛”，然後邊上的地産價格也就起來了。這個是城市景觀地産，跟旅游地産也比較相像。那麼現在有沒有旅游地産項目建了，結果卻根本沒有人來買？
蔡為民：這樣的項目非常多，以黃山為例，黃山周邊100多個旅游地産，我到現在沒聽説有成功的。當初一哄而上，後來往往是一枝獨秀，其他全死了，所以消費者去買的時候，能剛好買到一枝獨秀的那一個樓盤嗎？不一定哦。所以你眼睛要擦亮。
葉檀：很多朋友肯定對旅游地産非常感興趣，但是旅游地産有做起來的，有沒做起來的，也有現在憋着準備漲價的。不同的地方的旅游地産活力是完全的不一樣的，大家去投資一定要小心。看看它的租金、售價，當地的消費能力，這個很重要。如果説所有做旅游地産的人，能真正通過旅游産業做大他的公司，那麼恭喜，這個行業未來一定有前景；如果所有旅游公司的老闆都不務正業，忙着去圈幾十畝的地，那我想過個5年、10年，恐怕中國的旅游行業就會變味，有可能中國的旅游行業的秩序就會一塌糊塗。