最近，二、三線城市房價節節攀升，再次引起了社會媒體及中央政府的高度關注。為此，人們首先想到的是“限購令”，其中的邏輯很簡單，既然一線城市房價因限購而暫時壓住了（雖然並未出現人們臆想中的降價潮），那麼，二、三線城市當然應該效仿。這顯然只是想當然的一廂情願了。
實際上，商品房限購令並非人們想象的靈丹妙藥，暫時性地壓住一線城市的房價上漲，不過就是治標不治本。問題究竟在哪？筆者認為，除了流動性氾濫、投資渠道狹窄、存款負利率以外，最主要原因就是政策調控未能“對症下藥”，或是開錯了藥方。讓我們首先來看看，中央與地方政府究竟已採取了哪些調控政策？目前，在商品房的限購措施上，大體只有兩種做法：一是金融手段——限貸或停貸；二是行政手段——限購或停購。
（1）提高房貸按揭首付比例，提高房貸利率，停止房貸。房貸政策的主動權應該歸屬風險自擔的銀行，如果政府採用行政手段管控銀行貸款，好像有點過了，不過，銀行存貸利率在中國仍是官定利率，因此，央行有權加息或減息。
（2）對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停購房資格；本市居民家庭每年限購一套商品房；有房者在中心城區不允許再購房等。既然認可商品房是一種商品，也是一種投資品，就不應該採用行政手段強制限定購買數量，更不該提出“抑制住房投資性需求”的戰鬥口號。
筆者認為，上述政策都未傷及高地價與高房價的要害。應該説，除了首套房購買者是為了純粹的居住外，其他人買房要麼是長期投資，要麼是短炒投機。目前，在大城市，中高收入家庭大都擁有2至3套住房，當然，也有不少家庭擁有5套以上的住房，甚至有的家庭還擁有多個門面房及多個車庫。據説，有的地方車庫價位已上漲4倍！
無論是投資性需求，還是投機性需求，買房的動機都是為了獲得超預期的超額暴利。因此，當這種暴利預期一旦形成並被放大，就會形成一種從眾效應，無論是有錢人或是窮人，都是想方設法攢錢買房，或是借錢買房，總之，遲買不如早買，少買不如多買，於是，一種剛性需求下的商品房搶購大戰從此拉開序幕。房地産開發商及地方政府不過是順勢發了個意外之財，而且是意外飛來的橫財，房地産開發商和地方政府甚至還有些不知所措，他們就有點像改革開放初期的爆發戶一樣，但我們不必過份指責他們。因為房地産開發商也是被逼被迫不斷提高房價的。為什麼？因為人們對房子的崇拜與搶購，已不是房地産開發商或地方政府所能控制的！
如此分析下來，房市調控對策與思路也就一目了然了，所謂對症下藥，就是要針對商品房投資收益率的過高預期給予強力降溫，並從需求角度有效抑制人們對商品房的剛性需求。只要有效降低了人們對商品房投資收益率的預期，無論是投資性需求的剛性，或是投機性需求的剛性，也都會自動消亡。如此簡單的道理，我們為什麼不對症下藥？
筆者提出的“兩招即可秒殺高地價與高房價”，雖有些誇張，但絕對有效，而且一定是藥到病除。
第一招：全國城市統一開徵房産交易資本利得稅，取消現行的房産所得稅。現行的房産所得稅要麼按買賣差價的20%徵繳，要麼按現行房價的1%徵繳，這一稅種無法達到對投機性炒房的抑製作用。因此，筆者主張開徵房産交易資本利得稅，並按“持房期”長短設置差別稅率，這樣便可極好地抑制短炒投機。資本利得稅從廣義上講屬於所得稅範疇，但稅率設置方法不同。
由於資本利得稅是按買賣差價徵稅，並按“持房期”（即買進、賣出相隔時間）長短不同設置高低不同的稅率，因此，它對持房期10年以內的“短炒”極具打擊力，可有效抑制純粹的炒房行為。
注：資本利得稅是對買賣差價的徵稅，20%是常規稅率。
第二招：全國城市統一開徵房屋佔有稅（即人們常説的房産稅）。按城市戶籍人口計算，每人可以免稅50平方米，人均超過50平方米的任何房屋面積（是否應該包括車庫，可以討論），均需按年繳付房屋佔有稅。筆者認為，既然房屋佔有稅是按“現價 面積”的總金額徵繳，因此，就沒有必要區分普通住宅與豪華住宅，稅率完全可以統一。
這裡，值得我們高度關注的是：房屋佔有稅能否有效遏制人們對商品房的投資性需求，主要取決於稅率高低。比方，如果1%的稅率設置沒有效果，最多可以提高至10%，只有這樣，才能讓那些主要以房産貯藏財富的人，減少房産持有量，這樣，他們可能就不再持有十幾套甚至幾十套商品房了。
上述兩招：一招抑制短炒投機，一招抑制投資性需求。只要兩招齊出，房市投資收益預期必將大幅滑落，什麼高地價、什麼高房價，必將不攻自破，商品房投資價值將會自動回歸，只有到那時，商品房才會自覺還原其“住房”本性。因此，兩招即可秒殺高地價、高房價，根本用不着跟銀行、地方政府和房地産開發商費勁、費口水！
不過，實行利率市場化，建立銀行存款保險制度，讓銀行可以像企業一樣破産，同時，大力發展直接融資市場，這才是最終解決中國高房價問題的根本大法。
(作者為武漢科技大學金融證券研究所所長、教授，兼任湖北省中小企業研究中心主任。)
