關於房地産市場博弈的思考(上)：認清大勢　明智抉擇
　　關於房地産市場博弈的思考(中)：認清大勢　明智抉擇

　　目前樓市調控已步入關鍵期。一方面，調控政策不斷收緊“加碼”的預期愈來愈強；另一方面，市場呈“膠着”狀，房價尚未出現實質性下降。筆者認為，樓市調控已進入對地方政府的考驗期，作為調控的最終實施者，地方政府的執行力關乎調控成敗。而要使各地政府能認真貫徹中央的調控要求，則需要根治“土地財政”依賴症。
　　房地産市場上，行政力量與市場主體，甚至行政力量之間的博弈一直延續。此前幾輪調控，效果不盡如人意，很重要的原因在於對地方政府壓力不夠，很多地方對中央的樓市調控政策虛與委蛇，&&的具體舉措多是隔靴搔癢。
　　中央&&的調控政策在地方層面遭到“軟性抵抗”並非偶然。因為地方政府對“土地財政”的留戀和對GDP的追求依然存在，必然會想盡辦法“呵護”本地樓市，這在各地&&的樓市調控地方版細則和房價控制目標等政策中得到具體體現。地方政府患上“土地財政”依賴症，是因為土地出讓金全額納入地方基金預算管理，是不折不扣的“錢袋子”。2010年，全國土地出讓金總額高達2.7萬億元，比上年猛增七成，其中北京、上海等城市的土地出讓金都在千億元以上。
　　地方政府對“土地財政”的依賴還有着深層次的體制性原因。一方面，因為土地制度方面的設計缺陷，使得地方政府實際上集土地供給者、監管者、經營者於一身，直接導致了地方政府的“賣地”衝動，這是生成土地財政的主要內因；另一方面，財稅體制不合理，地方政府的財權與事權不匹配，也是誘發“土地財政”的重要根源。有統計顯示：實行分稅制後的十年，地方的財政收入佔國家財政總收入平均為48%，但財政支出佔國家財政總支出平均為70%。地方財政收入佔全國財政總收入比重不斷減少的同時，支出比重卻不斷加大，這讓地方政府對“土地財政”欲罷不能。
　　需要指出的是，“土地財政”是不可持續的，過度“以地生財”害處多多。一個城市的建設用地總量是有限的，一旦賣完，後續的財政開支就得不到保證。尤其是在調控持續高壓態勢下，過熱的土地市場降溫已成必然，這也使得土地收入很難成為穩定的財源。有媒體報道稱，今年前四個月，北京、上海、深圳等城市土地出讓金收入同比減少超過三成，北京更是大幅減少55%。
　　筆者認為，讓房價“穩中有降”已是大勢所趨，地方政府應利用近期樓市成交降溫、土地收入下降這一時機，擺脫對“土地財政”的深度依賴。
　　當然，讓地方政府在短期內完全擺脫對“土地財政”的依賴不太現實，但應充分認識到進行一系列相關改革已成必然之舉。一方面，可以考慮在財權與事權相適應、財力與事權相匹配的導向下，加快構建地方主體財源“十二五”期間可以考慮通過房産稅、資源稅等增加地方政府財力；另一方面，應強化和優化中央、省兩級自上而下的轉移支付制度，建立地方財力保障制度。此外，應完善預算管理改革，進一步轉變政府職能，加強公共管理職能，弱化直接抓經濟建設的職能，最終使地方政府的財力與事權相適應、相匹配。這既是行政管理體制改革的迫切要求，也是轉方式、調結構、惠民生的一條路徑。