近期有兩個問題觸及了房地産市場根本。第一個問題，1月16日有些報紙報道有關上海市規定土地70年産權到期將無償收回的決定。在2011年上海土地交易市場首拍中的“預申請須知”中“出讓人收回並補償相應殘余價值的規定”，引起了關注。特別是《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中顯示的土地期滿後的處理方法“出讓人無償收回”更讓廣大居民焦慮。另一個重大消息，是關於重慶和上海房産稅即將起航的。
　　筆者認為，70年土地使用權期限屆滿後無償收回土地與開徵房産稅這二個問題是相互抵觸的。
　　現行稅收體系中的房産稅是對普通住宅徵收的稅種。1986年&&的《房産稅暫行條例》規定，對於商業房産，納稅人要依照房産原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%；房産出租的，以房産租金收入為房産稅的計稅依據，稅率為１２％。所以，擬議中的重慶和上海房産稅，與1986年版本的房産稅不同，實際上是個新稅種。
　　目前傳出的將要試點開徵的房産稅，與70年土地使用權的規定之間存在衝突。按照房産稅的本來邏輯，其徵稅對象只能是建立在私有土地上的物業，每年徵收該物業總價值的某一百分比。而目前數十個國家開徵物業稅或房産稅，它們並不需要業主交納一筆錢作為土地價值，而只是對物業的總價值每年徵收大約1%的稅款。目前中國商品房的業主們，是通過交納了土地出讓金的方式，取得了名義上70年的土地使用權，也就是獲得了70年土地價值的擁有權。目前傳出試點的房産稅，不管是不是僅對所謂的高檔房産徵收，還是對於超面積超套數的物業才徵收，但都是對納稅對象的總價值進行徵稅，這等於默認了物業的永久産權。因此，在這個意義上説，70年土地的使用權，將必須自動的、無償的、永久的續期。
　　如果開徵房産稅後，同時商品房70年産權到期後又收回土地使用權，而不是自動無償的永久續期，那就在道理上説不過去。如果只有70年土地産權，業主實際上不享受土地的終極所有權，那麼他就無須交納房産稅。此時交納土地物業稅的，應該是土地的主人即國家本身。房屋業主其時只相當於租客，交納的土地出讓金相當於租金。所以，政府不能對租客交納的租金來徵收房産稅。
　　如果政府一定要徵收房屋所有者的房産稅，那麼充其量只能對房屋的建築價值徵收稅款，不能包含土地價值。目前房屋建築價值只佔總價值相當小一部分，因此房産稅的徵收對象價值很低、很有限。同時，由於建築實際上是不斷貶值的，這就決定了房産稅額越來越小。房産稅徵收的稅款非常有限，絕對不可能起到抑制房屋價格的作用。例如，一個總價值100萬的房子，土地價值可能就有50萬左右，建築價值大約只有20萬，剩下的30萬是開發商的毛利。那麼，開始年份只能對20萬建築價值徵收大約1%的房産稅，約2000元，而以後年份還會逐步遞減。
　　因此，70年後回收土地使用權的做法無論有沒有補償，與開徵房産稅都是不能相容的，絕對不能兼有。