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| 2010-03-16 鳳凰網博主 單許昌 來源:鳳凰網-鳳凰博報 |
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國土部日前發布19條新規，意在直指高地價和開發過程中的一些不規範行為。古有古詩十九首，今有國土十九條，條條不見血。不同的人對於19條的解讀是不一致的，但至少從國土新規中，我們可以發現以下幾個調控方向。
第一，保障房和能夠平抑高房價的戶型成為傾斜對象，而高總價的高端住宅是受到遏制的。
國土部文件規定“確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低於住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。
保障性住房由於地方政府積極性不高，供應量很少，因此，大量的人被迫購買商品房，還有一些人被迫租房，因此，一般的低收入者對高房價比較痛恨。小套型的住宅由於開發成本高而且回報都不理想，開發商依據收益綜合因素，更傾向於造大套型的房子。這就造成了供應結構上的嚴重畸形，小套型符合梯度消費原理，但由於不供應只能去買“寶馬”。而且，小套型住房如果能夠拔高，節省土地資源是相當可觀的。由於供給結構改變導致供給總量變大，因此，小套型能夠平抑高房價。70%的控制實際上已經很嚴厲，如果執行的好的話，50%就可以了，但關鍵看的是落實，不落實90%也都是紙上談兵。
別墅用地是嚴禁的，這會推高存量別墅的價格，因此，別墅價格可能會因此而再度大漲。而且，不批別墅也不符合實際情況，不是別墅佔地的問題導致房價飚高，而是不規範的土地制度導致了房價飚高。就算是不批別墅用地，開發商們還會想盡一切辦法造別墅，這些不符合實際的條款，如果不能在現實中禁止還不如不出，不出至少能保證法律的尊嚴，如果出了就要嚴格執行。市場有一條不説的但卻是刻在交易者和商人的心頭上的“法典”，那就是追逐利潤。有利潤的地方總是有人不計規範的去攫取。規範這種亂象才是本道，嚴格禁止實際上也是禁止不住的。
第二，土地拍賣很關鍵，因為這裡面有兩種主體接觸的開始，一個是政府官員，一個是開發商，而且互相交織很複雜。因此，這裡面容易出灰色交易，這一塊是官員倒下最多的領域。國土部規定“地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%”，最後一句話最為關鍵，因為現在土地溢價好事常見的，但為了防止開發商非理性拿地，拿出保證金的20%，其實也是與自有資金的20%相對應的，警告開發商不要非理性的推高地價，爭做地王，更不要炒地皮。而且，即使是在拿地之後，開發商也必須按着合同的規定，及時出錢。“土地出讓成交後，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年”。在土地市場低迷的時候，地方政府為了防止土地流拍讓自己的財政捉襟見肘，因此，可能會放開部分條件，在市場高漲的時候，都是很牛。這個條款可能是對後市的，但也是在逼走中小開發商的。
第三，保障性住房用地改變為別墅和商業的，屢見不鮮。去年“為誰説話”的風波正是其中最典型的案例。鄭州一塊原本被劃撥為建設經濟適用房的土地上，竟然被開發商建起了別墅，在面對記者的提問是，鄭州市規劃局副局長逯軍抱怨媒體“管這閒事幹什麼”，其後又向記者問了這樣一個問題：“你準備替黨説話，還是準備替老百姓説話？”這件事鬧得沸沸颺颺的，其中有人認為他説的是實話，但更多的反應是大家對於現在改變土地性質建別墅和大套型的做法很不滿。因此，國土部規定“保障性住房用地不得從事商業性房地産開發，因城市規劃調整需要改變的，應由政府收回，另選地塊供應”。
第四，不僅如此，國土部還準備嚴查。嚴查的主要是改變土地性質的，違規建別墅的，和閒置土地等待升值的，炒地皮的。“今年3月至7月，在全國組織開展對房地産用地突出問題的專項檢查。檢查重點是：房地産用地特別是保障性住房用地未經批准擅自改變用途，違規供應土地建設別墅，違反法律法規閒置土地、囤地炒地等。各省級國土資源管理部門要按照專項檢查工作要求，及時向政府匯報，統一部署，認真實施”。
第五，嚴格依法處置閒置房地産用地，意在殺殺坐地等升值的地王行徑。現在拍出那麼高的樓板價，不升值是賺不到錢的。在開發商的利潤中，坐地漲價是一個大頭。如果土地價格是下行的，估計開發商是不願意賺其中的正常利潤了。但是，現在確實是這樣，閒置土地也就成了開發商的法寶，地方政府為了自身利益，也是睜一隻眼閉一隻眼，畢竟自己的土地拍出那麼高的價格。如果整治下來，不僅僅是開發商吃不消，銀行和地方政府都吃不消。
總而言之，國土十九條，條條殺人不見血，不見血的刀是厲害的，但分為兩種情況，一種情況是嚴格執行，那麼，哪一條都可以成為致命的一擊；如果是執行不力或者被地方政府和其它利益集團的其它招數化於無形，這些招數就沒用了。我們希望的是，出切實的招數，就算是松一點也沒關係，只要管用總比紙上嚴厲而沒用的強。 |
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