4月21日晚，金地集團(600383)發布公告稱，收到生命人壽通知，其通過二級市場交易，累計持有金地總股本的19.8087%。這是從2013年1月開始，生命人壽第六次通過二級市場交易買入金地股份。在此前的4月10日晚間，金地方面確認，生命人壽已成為公司第一大股東。同一時間舉牌金地的另一家險資安邦保險所持金地股權比例則悄然增至10%，而原大股東福田投資方面共持有金地8.023%股權，實際已退居第三大股東。除了入駐金地，此前生命人壽還曾聯合佳兆業直接拿地，保險係企業頻繁進入房地産市場，是否地産業曾經對險資的禁令已經全面解除?將對房地産市場帶來什麼樣的影響?

　　金地背後的大股東之爭

　　一山難容二虎，或是擔憂安邦保險“篡位”，已奪取金地集團大股東寶座的生命人壽又傳出繼續加倉金地集團，以鞏固其大股東地位。生命人壽上位金地集團大股東僅11天，金地集團就牽涉六筆神秘大宗交易。據北京商報記者統計來看，六筆交易共涉及1.73億股，斥資9.37億元。而頗讓人玩味的是，買方一欄都是機構席位。

　　正在業內紛紛猜測是生命人壽增持之時，生命人壽卻對外澄清，該大宗交易並非生命人壽所為。那斥資近10億元入股金地集團的神秘買家究竟是何來歷?對此，一位接近生命人壽不願署名的人士向北京商報記者表示，如果隱身大宗交易平臺背後的買家不是生命人壽，那麼就很可能是安邦保險。通過過往記錄，安邦保險較常利用大宗交易平臺進倉，去年12月舉牌招商銀行就是典型的例子。但截至發稿時，北京商報記者並未得到安邦保險是否加入金地大股東爭奪戰的相應回復。

　　而生命人壽的再加倉似乎説明這點。4月21日與神秘大宗交易幾乎同時，金地集團發公告表示，21日收到生命人壽通知，生命人壽通過二級市場交易累計持有公司股份數達8.86億股，佔公司總股本19.81%。其中，具有股東表決權股份數達6.71億股，佔公司總股本15%。

　　事實上，生命人壽在金地集團奪權過程中的確是一波三折。資料顯示，2013年的1月25日，生命人壽第一次公布舉牌金地集團，到2013年11月1日，生命人壽旗下兩款産品已合計持有金地集團7.85%股權，以極細微的優勢超過金地集團第一大股東深圳市福田投資發展公司。

　　2013年11月5日，福田投資聯合自然人何大江成一致行動人，合計持股比例至8.02%，暫時保住了第一大股東位置。但生命人壽並未就此止步。僅耗費十個交易日，到2013年11月15日，生命人壽將持股比例增加至8.009%，再度逼近福田投資及其一致行動人。就在控股權之爭愈演愈烈之際，生命人壽“以退為進”，上演了“讓渡”表決權一幕：將所持2.15億股(佔比為4.808%)全權授予福田投資行使股東表決權，期限截至2014年6月30日。

　　一邊，暫時穩住金地集團原大股東;而另一邊，生命人壽又開始了增持計劃。2013年11月27日，生命人壽持有金地集團的股份表決權已達5%;今年2月11日，生命人壽的股份表決權達到10%。就在4月10日，金地集團公告稱，生命人壽持有公司股份表決權已經達到12.865%，並奪取了金地集團大股東地位。但至此，剛坐上第一大股東之位的生命人壽顯然不能高枕無憂。截至4月8日，安邦人壽通過安邦人壽保險傳統賬戶購買金地集團股份累計達到2.23億股，佔上市公司總股本的5%。加上安邦保險旗下另一家子公司安邦財險5%的持股比例，安邦保險合計持有金地集團達4.47億股，佔上市公司總股本的10%。在前十大股東排名中，位列生命人壽之後。

　　政策松綁加速投資步伐

　　險資投資收益率連續下降，監管層醞釀對險資投資領域和范圍進一步松綁，刺激險資入局房地産領域的步伐明顯加快。

　　今年2月，保監會下發《關于加強和改進保險資金運用比例監管的通知》，其中規定險企投資于不動産類資産的賬面余額，合計不高于本公司上季末總資産的30%，保險業等來新一輪政策紅利。

　　最新數據顯示，截至4月8日，安邦保險通過安邦人壽保險傳統賬戶購買金地集團股份累計達到2.23億股，佔上市公司總股本的5%。加上安邦保險旗下另一家子公司安邦財險5%的持股比例，安邦保險合計持有金地集團達4.47億股，佔上市公司總股本的10%。在前十大股東排名中，位列生命人壽之後。

　　而以股權投資方式進入房地産業，不僅僅是生命人壽和安邦保險舉牌金地集團，還包括險資入股萬科A、遠洋地産、佳兆業、華僑城等眾多房企。公開資料顯示，熱衷于投資房地産上市公司的生命人壽，目前還持有港股房産公司佳兆業9.12%的股份。而壽險龍頭中國人壽自2010年開始不斷認購遠洋地産股份，直至2013年9月，認購遠洋地産發行的股票共計6.36億股，中國人壽在遠洋地産持股比例達到29%，繼續位居遠洋地産第一大股東地位。

　　去年6月初，華僑城旗下的香港上市平臺華僑城亞洲曾宣布，為籌集營運資金發展商業平臺，擬進行配股融資。在這次融資動作中，華僑城亞洲提出引入新華人壽和中再資産兩家保險公司進行股權投資認購。

　　此外，2013年8月，中國太平保險集團與華僑城集團簽署戰略合作協議，合作協議內容涵蓋代理企業財産保險合作、資金融通業務合作、金融投資合作等多個領域。當時，中國太平還進一步表示，將積極推進與華僑城在所有保險服務領域的合作，比如深入研究以債權投資或項目資産支援的形式。

　　事實上，從2010年8月保監會發布《保險資金運用管理暫行辦法》至今，監管層對險資投資領域和范圍已經進行多次松綁。而在監管層放松地産投資的背景下，保險機構在地産上的資金配置愈加靈活多樣，包括投資成熟商業地産、寫字樓及養老社區等，在各大城市近幾年的大宗物業投資中，險資是最主要的投資者。

　　抄底背後另有目的

　　房地産是高風險、高回報的投資領域。保險企業為何要進入房地産行業?是為了多元化布局，還是另有所謀?保險公司身上鮮明的資本屬性，使得外界不得不懷疑，保險公司進入房地産只是尋求短期的財務投資，“賺一把就撤”。

　　有熟知險資投資的業內人士告訴北京商報記者，當前險資進入房地産，分為不動産投資和股權投資兩大類。其中，不動産投資分為基礎設施類、非基礎設施類以及不動産相關金融産品，股權投資則分為直接和間接兩種。“險資投資地産最常見的模式是投資地産項目，比如寫字樓、商業地産、物業公司等，以期獲得穩定的租金回報。”業內人士稱，險資介入房地産企業後，通常會以投資股東或管理股東身份存在，慢慢向管理職業經理人的管理架構轉換。生命人壽資産管理公司的人士就表示，未來是否會插手經營，還需要公司總部的資産管理中心研究再定奪。“我們只是負責執行。”

　　險企進入房地産，和其資金實力及投資結構有關，房地産行業的高利潤也吸引險資踏入。比如投資商業地産，可獲得長期穩定的高回報率租金收益，相對于保險公司5.5%的投資收益假設，商業地産的投資收益假設一般都在8%左右。這樣的收益，一來為保險資金的保值增值做準備，二則可以優化此類險資的資産負債結構。而舉牌標桿房企以獲得控制權，則是險資的進一步訴求。

　　以生命人壽為例，不僅是生命置地，早在2012年，“生命金融城”就已經在長春、襄陽、東莞、揚州、西安等多個城市開花。隨後，“生命金融城”被指是生命人壽“圈地遊戲”的消息會偶見于報端。以東莞項目為例，該項目是生命人壽2011年4月獲得，為松山湖高新區所管轄的三宗“科研設計”地塊，産業類型為“研究與試驗發展”。按照規劃，項目將相繼建成16棟6-33層不等的辦公樓。有報道稱，生命人壽打著建設金融城的旗號拿下大片的科研用地，實則用于商業地産開發。

　　德佑地産高級研究經理陸騎麟分析表示，生命人壽實際控制人張峻旗下控制的“富德係”早年是房地産開發起家，現在涉足保險、證券等金融領域。此次控股金地，更多的可能是地産和金融的業務整合。而針對生命人壽旗下資金一直採取的激進投資策略，坊間盛傳這或與“明天係”有關。 據了解，生命人壽注冊于2004年4月12日，初始股東為彭思棋、尚世駿、姜兵，原本只持有生命人壽9.94%的股權。2012年10月，與“明天係”關係密切的張峻出任生命人壽法定代表人、總經理、董事長一職。

　　某房地産研究院研究員嚴躍進對此表示，不動産此前就是險資資金池投入的重心，保險企業不甘心只做項目投資，而且希望從股權控制的角度進行布局。當前，房地産行業低潮期顯現，房地産公司估值較低，險企善于尋找估值低的投資標的，抄底再運用長線投資策略。

　　“當前金地股權分散，生命人壽和安邦保險或增持到一定程度後成為金地大股東，進而對金地的經營管理做出一定控制的考慮，也不排除僅是出于看好未來房地産投資空間”，嚴躍進表示。

　　率先醞釀養老地産泡沫

　　萬科總裁鬱亮就曾公開稱，目前內地有上千家房地産國企，而混合制改革可能自北京、上海慢慢開始，“我們很願意跟這些機構合作，能夠持有一些股權，把它們從國企改制為混合所有制企業，這是機會，也在跟不少機構洽談”。對于險資大規模流入，房地産可謂是喜憂參半。被險企輕松拿下大股東控制權的金地，就傳出聲音表示，願意從産權制度改革的角度去看待生命人壽和安邦保險的進駐，大股東易主，並不意味著公司會發生動蕩，反而是對公司有利的改變。

　　基于對股權結構優化的考量，不少開發商對險資欲拒還迎。嚴躍進表示，險資進入房企，在一定程度上緩和了目前房企資金狀況緊張的格局。從整個行業角度看，房地産市場的投資主體多元化對于增進市場公平競爭機制、促成市場交易理性化等具備積極意義。對于一些具備高成長性的房企，未來也不排除會被此類險企收購。有業內人士稱，險資進入後，可能引發地産行業的變革。因為當前開發商採用的是“建築-銷售”的短期模式，而保險公司往往採取長線投資，它們希望一處地産能提供至多20年的現流，這將催生對投資級優質地産的需求。

　　房地産行業一直處高壓宏觀調控的狀態下，險資的涌入，是否會推高房價預期，造成房地産市場的泡沫放大，從而加速其破滅，都成為普遍擔憂。北京商報記者了解到，由于《保險資金運用管理暫行辦法》允許保險企業以不動産投資形式進入養老社區，因此在這份《辦法》出臺的同時，保險企業的養老地産“圈地”運動也同時展開。目前，包括泰康保險、新華保險、太平保險、中國人壽、平安保險、合眾人壽、中國平安等多家險企都在做養老地産相關項目。

　　“險企更多是地産投資商的角色”，南開大學風險管理與保險學係教授江生忠表示，不動産投資比例按照保監會規定是將近10%-20%之間，規模大的公司這方面的投資資産規模會很大。但是從國際經驗來看，美國是3%，日本是5%，現在中國達到了20%，確實存在很大風險，應當引起管理機構和險企的警惕。

　　養老地産有“只租不售”的特質，開發者無法做到資金盡早回籠，需要將大量資金長時間耗費在一個養老社區上，因此並不受房企熱捧，而保險公司則對這一業務十分熱衷。“從國際經驗來看，沒有一家保險公司像中國的保險公司，從拍地、開發、投資、運營什麼都做，持續時間至少需要30年，這種投資模式並非是可持續的。”江生忠表示。

　　有消息稱，從2010年起險企發起的養老地産跑馬圈地已經告一段落。隨著地方政府收緊城市周邊土地資源，進入養老地産的保險公司再不像過去那樣能輕松拿到地，如上海周邊及長三角地區，多地政府從2013年下半年起就不再向保險企業出讓養老建設用地，原因是險企在這些地區拿地的成本過低，而政府更傾向于以商業地産或住宅地産的用地標準對外出售土地。