新“國五條”的&&大大超出市場預期，本週一數十隻地産股應聲跌停，儘管周二銀行股帶領大盤放量拉升，但龍頭地産股仍未擺脫跌勢。國泰君安房地産行業首席分析師李品科認為，新政短期對地産行業乃至整個市場的負面衝擊毋庸置疑；中期來看，申銀萬國宏觀策略首席分析師李慧勇&&，地産調控早調比晚調好，不僅能避免房價攀升可能帶來的經濟過熱，更有利於地産行業中期的健康發展。從調控政策的連續性來看，未來一到兩個月政策將進入密集發布期，其給市場帶來的衝擊仍會存在，因而地産股的調整暫時還難言終結。
未來三個月進入政策觀察期
中國證券報：最新公布的新“國五條”大大超出市場預期，怎麼看待這一政策？
李品科：這表明政府調控地産的態度明確，政策&&具有一定的前瞻性，將對整個行業的需求及量價造成影響。我們預計後續政策將逐步落實，從而進一步抑制投資、投機需求，並多方位努力增大供應。從短期效果來看，執行後將限制投資、投機及部分改善性需求，對於整體銷量將産生負面影響，地産銷量可能會有1-2個季度的調整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性較大。
李慧勇：從宏觀角度看，新“國五條”表明房地産調控進一步升級，結合前期資金面從寬鬆到中性的轉變，説明在增長問題不大的情況下，宏觀調控已經開始從“保”向“調”轉變，以應對可能的未見增長先見泡沫、未見增長先見通脹的風險。因而，該項政策的標誌意義較大，該政策的發布比其本身的具體規定意義更重要。從微觀來看，新政將現有房地産調控政策的嚴厲程度提升到了一個新的水平。與現有的調控措施相比，新政的亮點不在於推出了超預期的調控政策，而在於以更嚴厲的措辭督促政策的執行。不過，由於新政還存在執行層面的問題，因而政策效果還有待觀察。
中國證券報：新“國五條”規定，二手房的轉讓所得按20%進行徵稅，這將給整個住房市場帶來什麼樣的衝擊？未來會否出現剛需被擠到新盤的情形？
李品科：調控肯定將抑制整個房地産的投資、投機及部分改善性需求，並抑制整個行業的銷量。我們不認為該政策將導致二手房量價大跌、一手房量價上漲。單純只看住宅按差價徵收個稅這一政策，確實會導致一手和二手房此消彼長，但前提是購房總需求不變。未來購房總需求將下降，買家將進入觀望階段。
李慧勇：鋻於該《通知》的宣示效應和拐點性質，我們預計短期將對市場預期和消費者行為産生較大影響。《通知》要求一季度各地方要&&具體的細則，如調控目標、上浮比例等，這將持續給市場帶來衝擊；預計3、4月份仍會不斷有政策&&，因而衝擊不斷。另外，《通知》對房産稅沒有明確，但根據有關工作安排，今年或擴大房産稅試點，這也會是一個衝擊。從這個角度講，《通知》發布並不是房地産調控的終結，而是一個新的開始，未來三個月將是一個重要的觀察期。
經濟復蘇基調不變
中國證券報：地方政府的調控細則將陸續&&，會否中斷房地産投資回暖的趨勢？對經濟的復蘇進程又會帶來什麼樣的影響？
李品科：我們預計新開工、房地産投資增速將受到負面影響，但負面程度會小於地産銷售，具體程度仍待進一步觀察，原因在於開發商的觀望情緒也會上升。我們維持2013年房地産投資增速為16.5%、新開工增速為10.4%的判斷。
李慧勇：儘管調控短期對地産乃至整個市場的心理影響巨大，但調比不調好，早調比晚調好，我們給予這次調控積極評價。及時啟動房地産調控有助於避免過早到來的經濟過熱情況，更有利於經濟的穩定。我們維持中國經濟2013年全年增長8.2%、CPI上漲3%，即總體復蘇的判斷。從季度走勢看，全年經濟將呈現倒U型走勢。
中國證券報：新國五條的&&擾動了市場情緒，招保萬金周一均應聲跌停。該政策對地産行業的影響主要在預期層面，還是會帶來實質的利空衝擊？
李品科：我們認為，投資者不應過於關注住房個人所得稅的徵收，而忽視了其他頗有新意和成效的政策舉措，至少政策對地産行業投資及投機需求壓制的目標明確，未來預計仍會對這類需求進一步抑制和擠出。
李慧勇：由於此次政策仍以抑制需求而不是擴大供給為主，因此難以從根本上解決房地産價格上漲的問題。要真正達到治理房地産泡沫化的目的，除了徵收交易稅之外，更應該大範圍開徵持有稅，以及按照市場需求放開土地供給，畢竟周期性的調控只能加大市場波動。
而眾所周知，地産調控的影響是全局性的。一是會對相關産業鏈造成直接影響。如果地産不好，那麼從投資品到和住房相關的消費品都會受到直接影響。二是影響中國經濟。這一輪經濟復蘇很大程度上與地産復蘇相關，如果這一前提改變，則中國經濟復蘇的前景無疑將蒙上陰影，將極大地影響投資者的信心。
短期承壓不改地産股中期機會
中國證券報：就全年來看，地産股的運行將遵循何種路徑？機會該如何把握？
李品科：我們繼續維持1月以來對地産板塊偏謹慎的觀點，短期該板塊仍將承受壓力。但此次調整更有利於年內以中期龍頭地産股為代表的趨勢性投資機會。政策的嚴格實施有利於銷量回落、價格平穩，使得後續政策的壓力及市場預期得到釋放，因而行業中期迎來趨勢性機會的可能性加大。
短期來看，我們認為仍需要等待細則的進一步&&，包括部委、國稅對於住房交易個稅的相關細則，主要城市房價控制目標和具體政策落實的細則，部分城市存在二套房貸款比例、利率上浮相關具體措施，房産稅可能的試點擴容等，而相關政策的執行將落實在銷量的變化上。
李慧勇：從地産調控的邏輯看，未來1-2個月是政策&&的密集期，二、三季度將是政策觀察期，政策影響的大小要待具體實施細則明確後才能明朗，預計一批受調控影響較小的龍頭公司的投資價值會再次體現。