上周五，深圳市人民政府召開新聞發布會，宣布深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通。改革紅利迅速傳導至A股市場，昨日，萬科A、沙河股份、華聯控股等一批深圳本地地産股聯袂走強。一時間，深圳土改行情將複製溫州金改行情的觀點甚囂塵上，深圳土改能否帶領大盤再上&階成為市場最大關注點。
    近兩個交易日，房地産板塊明顯活躍，成為帶動大盤衝關的主力板塊。在上周五房地産大漲3.23%創出新高之後，本週一繼續高開收漲，漲幅0.83%，龍頭股萬科A周一復牌後直接漲停，沙河股份再度放量漲停，但其他的主流地産股如招商地産、保利地産等收跌。

    資金不斷凈流出

    從房地産板塊近期的資金流向分析，整體表現為凈流出。2013新年伊始的12個交易日裏，房地産板塊累計凈流出資金36.55億元。分日期來看，僅有3天表現為資金凈流入，其中凈流入最大的一天為上周五，凈流入金額14.90億元。在資金凈流出的交易日裏，有兩個交易日凈流出超出10億元，分別為1月11日凈流出17.92億元，1月16日凈流出13.61億元。本週一表現為凈流出6.59億元。
    從板塊個股資金流向看，本週一共有49家房地産股表現為資金凈流入，80家表現為凈流出。其中復牌漲停的萬科A凈流入1.68億元，沙河股份凈流入0.4億元。從凈流出的個股分析，共有3隻個股凈流出超過億元，分別為保利地産凈流出1.92億元、首開股份凈流出1.22億元、金地集團凈流出1.03億元。
    &&大盤的資金流動來看，新年12個交易日裏，深滬兩市同樣僅有3個交易日表現為凈流入，其餘均為凈流出。房地産板塊的資金流向與大勢基本相同。表明大盤在去年12月份連續大漲之後，已經具有了一定的調整壓力，而其中的房地産板塊，目前來看雖然充當了大盤繼續向上運行的主力板塊之一，但短線的調整壓力也已顯現。

    土改新政關聯不大

    上周五，房地産板塊特別是深圳本地的房地産股集體大漲，與18日深圳市政府發布的所謂“土改新政”不無關係，而許多投資甚至認為可能由此引發一輪所謂的“土改行情”。然而，通過對該項政策的深入分析，我們認為，“土改新政”對房地産股的促進並不如投資者所期盼的那麼大，周一許多房地産股的調整也印證這一觀點。
    這份被稱為“土改新政”的文件最新規定，“深圳原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通”。根據該規定，原農村集體土地雖可進入市場流通，但仍需符合法律法規框架之內的用途管制，即土地用途仍為産業用途，而不能用於商品房建設之類的“變性”的用途。因此，如果説新政對房地産上市公司帶來利好的話，也是長期性的，即産業發展後可能增加産業配套用房。但是，市場往往有朦朧預期的利好，比如政策能否再進一步，未來如果可以使這些新進入流通市場的土地改變用途，則可以對本地的房地産上市公司帶來實質性利好。目前來看，這種“用途變性”的預期仍然遙遠。因此，土地新政與房地産股關聯不大，所謂的“土改行情”難以走遠。

    中線仍有潛力

    本輪行情主線在於價值投資的重新挖掘，其中尤以銀行股為代表的藍籌板塊表現最為突出。房地産股由於整體業績表現優秀，同樣成為了價值再挖掘行情中的一個主力板塊。截至昨日，申萬行業房地産業的市盈率為16.58倍，在各行業市盈率排行中位於第三，僅高於金融服務的9.26倍和家用電器的14.54倍。而從房地産行業歷史的市盈率水平來看，目前仍處於歷史底部區域。
    近期，房地産行業數據持續走暖、萬科B轉H的推出、眾多房地産公司發布較好的利潤預增年報數據，都成為房地産板塊的走強的驅動性機會。從去年年報預增情況來看，保利地産預計凈利84.05億元，同比增長28.69%；泛海建設凈利潤約7.82億元，同比大增約203.54%；陽光城預計凈利5.3億-5.9億元，增幅70%-90%；深振業A預計凈利6.24億元，增長43.82%；世榮兆業、陽光股份、中房地産、中弘股份、榮盛發展、濱江集團、南國置業等也均預告了不錯的增幅。雖然也有一些房地産公司出現預減或預虧，但整體上預增佔居絕對多數。中線來看，基於價值挖掘的行情會不斷深入，而房地産板塊也將仍有潛力。