越來越多房企加入到養老地産的開發陣營。近日，萬科宣布再次進軍養老地産，將投入120億元在長春市打造養老住宅項目，這也是其在養老地産領域的最大一筆投資。與此同時，綠城也宣布，將試水養老地産。“這些地産新領域將是未來房企競爭的主要戰場”，業內人士認為，不過，由於尚未形成成熟的運營模式，國內養老地産領域仍然“前路漫漫”。

　　多房企布局

　　8月13日，萬科集團總裁鬱亮和執行副總裁丁長峰飛抵長春，他們此行的重要目的是與長春市政府簽署一項協議，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區域打造佔地100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意産業項目。
　　萬科集團目前共有4個養老地産項目。早在2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養老地産項目“萬科幸福匯”，採用租售並舉的養老地産開發模式，為萬科集團的養老地産開發鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地産項目，之後又在杭州的良渚文化村配建了養老地産項目，但規模都較小。
　　無獨有偶。綠城中國董事局主席宋衛平近日也公開&&，將試水養老地産。“養老地産的運營難度大，利潤可能只是普通地産的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景，他説，目前國內老齡人口越來越多，而且絕大多數經濟獨立，老年地産業將是“金黃色”的。他透露，綠城將做成全護型學院式養老，預計一年之後輪廓初成。“養老地産是綠城必須要做成的”。
　　此外，包括保利、首創置業等房企，也一直在養老地産領域有所探索。

　　未來主流方向

　　據2010年第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上人口達1.78億，佔13.4億總人口的比重為13.26%，其中65歲及以上人口有1.17億，據聯合國《世界人口統計》預測，至2015年，中國60歲以上的人口將達2億。現在老年人的消費水平又在不斷提高，這給養老地産奠定了一個很好的買方市場基礎。
　　“養老地産將是未來房地産的一個主流方向，是一件很好的事情”，中國房地産研究會人居環境委員會副主任、中國房地産業協會老年住區委員會特別顧問開彥對記者&&，目前，養老問題主要由政府和市場兩種途徑來解決，其中由政府解決的老齡人口尚不足3%，其餘97%都將由市場來解決。在5-10年之後，老年人口的規模和老齡化趨勢將更加凸顯，養老問題需要有前瞻性的布局。
　　“養老地産的發展空間很大”，開彥説，不過，與普通住宅開發截然不同，養老地産對後期運營和服務要求極高，並非“換個形式”的賣房，對房企來説是巨大挑戰。在進入這個領域之前，房企應該做好各個方面的準備，先規劃、再開發。

　　運營模式待解

　　據了解，萬科集團第一個養老地産項目北京萬科幸福匯，包括兩種業態，利用商業配套建設的“活躍長者之家”和配建於住宅部分的“活躍長者住宅”。前者以銷售為主，後者則主要用作自持。
　　開彥認為，養老地産的住宅部分目前主要採取租售並舉，銷售的部分還可以分為全産權、半産權以及會員制等多種方式。不過，對於養老地産來説，最核心的部分並不是住宅，而是後期的運營，這也是養老地産盈利的主要來源。與常規的地産開發模式不同，養老地産更傾向於持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。
　　目前雖然有一些以“養老住宅”為營銷理念的項目，但無論是建築設計，還是運營管理，離真正意義上的養老地産仍有相當距離。
　　由於制度和規劃層面的缺陷，短期內，養老地産並不會成為國內房企的主流。首先在拿地環節，由於養老地産所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍挂的地塊並不適用於養老地産，開彥認為，養老地産用地應該類似於保障房用地，具有一定的優惠政策；其次，在後期管理過程中，養老問題最終形成的將是一條産業鏈，需要醫療、保險、設施、交通以及老年用品、文體休閒等一系列系統服務，更多的是政府的頂層設計，開發商只是其中的一個環節。
　　雖然大趨勢向好、符合行業發展潮流，但在具體實施過程中需要不斷探索和嘗試，最終形成一種成熟的商業模式。“對於開發商和地方政府來説，養老地産將是一個長期的課題，慢慢形成系統。”

　　■名詞解釋

　　養老地産

　　是指從建築設計、園林規劃到裝飾標準，這類地産的建築産品開發接近於高端住宅産品開發的規律，創新核心在於適老化設計。養老地産實現了品質地産和優良管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。