在房地産信託經歷最大兌付潮之際，房地産企業的融資力度也在不斷增大。其背後是樓市回暖帶來的信心，還是更大風險的前兆，成為各方關注的焦點。

　　市場回暖

　　6日，山東信託發行一款名為“博海建設集合資金信託計劃”的産品，計劃募集資金1.8億元，主要用於補充山東建築企業青島博海建設集團有限公司的營運資金，預期年化收益率達到9.5%。
　　這種收益水平的信託産品現在可謂少見。但經濟導報記者發現，近期發行的房地産類信託産品，預期收益率“飆高”者卻不在少數。
　　如長安信託8月底發行的一款名為“天府巨洋文化設施裝修項目貸款集合資金信託計劃”的産品，募資規模達到2.5億元，融資方為四川巨洋假日飯店管理有限公司，資金用於瀘州大劇院、會議中心及其配套設施裝修，其預期年化收益率最高達到11.5%。
　　此外，四川信託最近發行的一款名為“華業地産(600240,股吧)北新國際項目集合資金信託計劃”的産品，擬募集資金1.5億元，預期年化收益率也達到了11%。
　　導報記者了解到，房地産類信託産品預期收益率的提高，除了代表房地産融資積極性高漲，也被市場認為是房地産信託回暖的跡象。“雖然發行量不大，但是最近房地産銷售市場的回暖，讓機構對房地産企業的信心增大了一些。”一信託公司天津地區業務部負責人對導報記者説道。
　　導報記者注意到，國家統計局近日公布的今年1-8月份房地産市場運行狀況顯示，雖然1-8月份我國商品房銷售面積57415萬平方米，同比下降4.1%，但降幅比1-7月份縮小2.5個百分點；同時，至8月份，國內商品房銷售額達到34011億元，增長2.2%，而在此前的1-7月份，該數據為下降0.5%。
　　上市房企半年報也顯示，其2012年中期的整體主營收入增長28.3%，凈利潤增加13.2%，好於2009年及2011年同期表現；2012年中期銷售回籠資金增長2.8%，同比大幅下降，環比大幅改善。
　　導報記者發現，近期還有多個“類房地産信託”産品被劃至其他領域，這也導致了房地産信託産品實際發行量與公布的發行量有所差距。如長安信託發行的“深圳金海灘度假酒店裝修項目貸款集合資金信託計劃”以及四川信託的“湖州喜來登酒店裝修貸款集合資金信託計劃”，由於涉及酒店，被劃分為工商企業領域信託産品。
　　“但實際上，該類信託感覺基本上還是房地産的一個變形。”上述信託公司業務部負責人説。

　　暗藏風險

　　隨着房地産企業融資積極性再度提高，市場對這一現象的探討也日趨激烈。
　　有業內分析人士指出，房地産融資重新回暖背後的風險不容小視。西安交通大學經濟與金融學院教授周廣生，11日就嚮導報記者&&，這背後不排除部分企業“拆東墻補西墻”———借渠道發行新信託産品或從其他方面融資，償還到期産品，解決兌付危機的可能。
　　中金公司年初發布的研究報告指出，今年預計到期房地産信託規模2234億元，總還款額約為2500億元。還款主要集中在三季度，月均還款額將達到360億元。
　　導報記者發現，一些跡象也表明，確實有房企曾陷入兌付危機。如7月份以來，中誠信託先後發布3則産品提前終止公告，分別涉及蘇州煒華置業投資集合信託計劃、吉林泰安股權投資集合信託計劃和金科地産龍頭寺項目投資集合信託計劃，而這3款産品的融資方均為房地産商。
　　“房地産公司的實際經營情況恐怕並不像報表上那樣好看。”周廣生嚮導報記者指出，不少房地産公司發行信託産品時，會選擇股權類融資，如信託公司以增資的方式進入公司，其持有的股份會在一定時間後由房地産公司全部定向認購，認購金額就是此類産品的本金和收益。
　　“報表中，信託公司的增資是計入房地産公司的所有者權益的，但是實際上，在進入時就已經確定房地産公司必將出資購買，其實這應該算作房地産公司的一種負債，而我們只有在最後才能發現。”周廣生分析説。
　　導報記者注意到，房地産類依託産品的年化收益率大約在10%左右，而房地産企業如今的凈利率也就在15%左右。也就是説，房企在“上交”給信託公司收益後，其實際收益率與定期存款利率相差無幾。
　　“投資者應該理性看待房地産類信託産品，不能僅僅被其預期高收益所誘惑。”一名股份制銀行的理財分析師嚮導報記者&&，投資者在選擇此類信託産品時，必須了解項目細節，並確認其抵押物，警惕暗藏的風險。
　　不過，多數機構對此持樂觀態度。如瑞銀近日的分析報告就指出，房地産銷售面積自5月起環比回升，並在7月份出現強勁的同比增長，房地産市場已經企穩。下半年中央不會&&新的房地産調控政策。預計新開工面積和投資額都將在年末環比回升。
　　用益信託分析師徐穎風也嚮導報記者指出，只要房價不出現大幅下跌，從目前來看，房地産信託産品基本都可以順利兌付。