預期房價反彈 投資客看好豪宅

　　雖然北京、上海等一線城市依然嚴格執行限購政策，但剛性需求的持續涌入讓部分投資需求也蠢蠢欲動。在部分投資需求看來，房地産市場的“買點”已現。在一些限購城市，有投資客通過使用他人名義、為親屬繳納社會保險、註冊公司法人等形式獲取“房票”(買房資格)。一些投資客甚至&&：“總能找到辦法買房。”
　　深圳投資客老李剛剛買下一套聯排別墅，像其他投資客一樣，老李早已失去了購房資格，這套別墅是用老李親戚的“房票”購買。老李覺得他抓準了時機。“調控最嚴的時候已經過去了。未來別墅是稀缺資源，一定有升值空間。此外，央行一月兩降息，對樓市也是利好！”讓老李做出買房決定的不僅僅是近期利率政策的調整，也有開發商急於去庫存而加大優惠促銷力度的因素。“現在開盤的別墅一般都贈送100%的面積，開盤價格也大多低於預期。”
　　擁有天津戶籍的唐山人小劉，近期也打算購入一套住房。小劉在北京工作，從天津的一所高校畢業後，小劉把戶口放在了天津，具備在天津買房的資格。然而，小劉不在天津居住，他的父母在唐山擁有5套住房。“天津這套房買來不打算裝修、也不打算出租，是用來投資的。”小劉看中了一個擁有天津梅江河景的高層項目，“要買就買大戶型”。
　　在上海，豪宅的成交量已經超過去年同期水平，其中不乏投資客的身影。上海同策諮詢研究中心數據顯示，2012年上半年單價10萬元/平方米豪宅項目成交量已達68套，超過2011年同期53套的水平，從數據上推算，2012年豪宅市場的成交量有望超過2011年。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，在嚴厲的樓市調控下，豪宅成交量出現大幅上漲，體現了富裕階層對豪宅增值及保值屬性的認同。
　　北京高端住宅市場近期也是暖風陣陣。6月9日，位於朝陽區望京的遠洋萬和公館當天開盤推出100套房源，均價5.8萬元/平方米，開盤當日即告售罄，實現認購額8.2億元。據媒體報道，萬科和保利旗下的兩個高端項目保利東郡和萬科如園將借勢加大銷售力度。萬科相關人士&&，今年5、6月萬科如園的簽約金額已接近5億元。

　　繼續以價換量 開發商借勢促銷

　　近期，沉寂了一年的深圳豪宅市場出現多個新推、加推豪宅項目。深圳美亨投資諮詢總經理吳茂萍介紹説，去年幾乎所有的深圳高端項目都難言收穫，而今年深圳有8個高端項目入市或加推，總價超過千萬的房源就有1800套。吳茂萍&&，深圳樓市今年出現了一些潛在的寬鬆信號，例如金地天悅灣高達每平方米7.88萬元的預售價審批通過，千萬元級別的大南山紫園項目通過審批等。在客戶層面，限購後大量購房者通過幫外地親戚朋友購買深圳社保“儲存”的“房票”逐步可以使用。“對於資金實力較強的購房者而言，跨越限購的方法還是有的。”
　　一些即將入市的深圳豪宅加大了優惠促銷力度。中國證券報記者在某別墅項目看到，個別單位贈送面積的比例十分驚人：一套400平方米的別墅竟然贈送超過300平方米的面積，很多別墅的花園和地下室全部贈送。銷售人員稱，這樣大比例的贈送甚至超出了有關部門的規定。
　　豪宅項目搶跑入市的背後是開發商們依然繃緊的資金鏈。位於深圳香蜜湖半山的兩個高端項目——雲頂香蜜湖和蘭江山第在位置、定位、戶型等方面均有相似之處。迫於資金壓力，雲頂香蜜湖於去年上半年以低於預期的每平方米4萬元價格搶先入市。雲頂香蜜湖的搶跑將蘭江山第置於尷尬境地。根據深圳實行的“限價令”，新開盤項目的預售價格不能超過周邊項目均價。蘭江山第若要以目標價位開盤，只能等到項目竣工以現樓發售(現售項目不受限價令影響)，於是蘭江山第從去年11月起開始營銷預熱並加快工期。然而蘭江山第迫於信託兌付壓力，最終還是沒有挺到現房銷售。深圳地産人士介紹，蘭江山第預計於本月預售，預售價格甚至可能低於此前雲頂香蜜湖的預售價格。
　　公開資料顯示，蘭江山第項目的開發商於2010年11月通過新華信託發行了“蘭江山第項目股權收益權投資集合資金信託計劃”，發行規模上限為3.5億元，産品期間為18至24個月。若投資者不行使購房權，預期年化收益率最高為13%，若行使購房權，預期年化收益率為3%，並享有88折的購房折扣。即將到期的信託計劃，令蘭江山第承受着巨大的銷售壓力。
　　實際上，繼續跑量仍是開發商下半年的主要策略。招商地産董事會秘書劉寧7日對中國證券報記者&&，房價下降依然是不可逆轉的趨勢。雖然樓市回暖令招商地産上半年的銷售業績超出預期，但銷售均價比去年下降了16%。目前去庫存依然是開發商的首要任務，而中小戶型的剛需産品才是目前最有利於去庫存的産品。此外，多個開發商&&，近期將繼續積極降價促銷、回籠資金。

　　房價難言大漲 下半年會否難熬

　　一些投資客看來，在各地眾多的豪宅樓盤中，真正具備投資價值的並不多。
　　北京人老單是一名資深投資客，在國外賺取第一桶金後，老單投資國內樓市，從未失手。老單在北京的CBD、上海的陸家嘴、深圳的大梅沙以及重慶、成都等地擁有多套頂級物業，面對近期扎堆入市的豪宅樓盤，老單並不動心。“我暫時不會出手。豪宅暴漲幾倍的時代已經過去了，再也不要指望通過炒樓獲得暴利。”老單曾在2008年深圳樓價急跌之際果斷出手獲利頗豐，但他並不認為現在的樓市出現了所謂的“拐點”。
　　老單勸説他身邊準備買樓的朋友先“冷靜”一下。“房價上漲的空間十分有限。”老單還注意到，溫總理近日&&要把抑制房地産投機投資性需求作為一項長期政策，加強市場監管，對涉及違規騙取購房資格的開發企業、中介機構和個人，要嚴肅查處。“我的很多朋友利用各種方式獲得‘房票’，我勸他們謹慎行事。”
　　深諳樓市投資之道的老單&&，一線城市的部分片區豪宅價格確實存在泡沫。以深圳南山華僑城片區的部分高端項目為例，2009年華僑城純水岸7期入市，價格高達每平方米8萬元，而上周末開盤的14期均價不到5萬元，並且14期的景觀和位置都優於7期。“當時1成甚至0首付買下的樓盤，如今雖然價格未降但有價無市。那不是投資，是投機。”而此輪樓市調控已經對投機需求進行了“精準打擊”。老單稱，據他所知，目前深圳一些2009年出手的投機客處境十分艱難。一些投機客本指望房價快速上漲之時迅速出手，沒想到遇上了樓市調控。目前深圳投機客拋售房源無人接盤，因為新樓盤的價格比二手房還要優惠。“今年下半年將是投機客們最難熬的日子。”
　　雖然近期大量新盤入市，但無論是中小戶型、還是豪宅産品，老單都&&毫無興趣。“剛需産品的漲幅註定是有限的。中小戶型就佔到了市面上的最大比重，未來城市化進程減速加上保障房大量竣工，這樣的産品供應量太大並無投資價值。對於改善型需求而言，大戶型的升值空間可能更大一些，但限購、限貸不放鬆，投資投機需求被限制，買入豪宅也不是好時機。”
　　對於溫總理所説的“增加普通商品房供給，滿足合理的自住性需求”，金地集團董事會辦公室副總經理許亞峰&&，事實證明中小戶型的剛需産品是政府和市場都能認可的産品，公司未來將加大中小戶型産品的開發力度。