2011年以來，房地産並購市場整體火爆，較2009及2010年呈大幅增長趨勢，但從單季交易情況來看，隨着國家相關調控措施越來越嚴格，房地産行業並購交易的數量、金額逐漸下降。資金鏈緊繃的中小房企在煎熬，資金充裕的潛在並購方在觀望。不過隨着2012年4月杭州兩家房企申請破産的事件曝光，新一輪調控下房企倒閉的大幕被緩緩拉開，清科研究中心認為房地産行業會迎來新一輪的並購活躍期，行業洗牌加速，行業集中度提升。

　　淡市中的暗流涌動

　　據清科研究中心統計，2011年房地産行業共完成113起並購事件，同比增長34.5%；其中109起披露價格的並購事件總金額為54.49億美元，同比上升111.0%。但從季度分佈來看，2011年房地産行業交易總體呈前高後低趨勢，相比於第一季度的35起交易、18.22億美元交易總額，第四季度交易水平降至全年最低，共完成24起並購交易，披露的並購金額為8.81億美元。此外2011年的大額並購案例亦多出自一二季度，其中，第二季度ＳＯＨＯ中國以32億元人民幣收購上海三聯物業發展有限公司出售的上海新世界長寧商業中心Ａ、Ｂ幢辦公樓及地下室，為當年業內最大的一筆收購交易。
　　並購交易下降趨勢在2012年第一季度並未止跌。據清科研究中心統計，2012年第一季度房地産行業並購數量僅有13起，同比回落63.9%，環比回落45.8%，涉及金額3.43億美元，同比減少81.2%，環比減少61.1%。與此同時，季度內並購交易規模也偏小，交易金額在2,000.00萬美元以下以及在2,000.00萬美元與5,000.00萬美元區間內的並購事件有11起，佔案例總數的84.6%，其中5例不足1,000.00萬美元。一季度最大的一筆並購發生在2012年2月3日，重慶渝開發股份有限公司將持有的重慶捷程置業有限公司40%的股權作價人民幣11700萬元及40%的債權（股東借款）作價人民幣57160萬元轉讓給森源傢具集團有限公司, 債權和股權兩項轉讓合計作價人民幣68860萬元（約合1.09億美元）。

　　觀望中的各方博弈

　　2011年國家針對房地産市場的調控力度空前，“新國八條”將各地區年度新建住房價格控制目標與當地政府挂鉤，對已有1套住房者限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房，規定貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低於60.0%、貸款利率不低於基準利率的1.1倍，另開工新建1000萬套保障房以保證供給。
　　此外，銀行、信託等融資渠道對房地産行業持續縮緊，房企融資難度加大。2011年上半年，央行6次上調金融機構人民幣存款準備金率，大型金融機構存款準備金率曾達到21.5%的歷史高位,此外另有3次上調金融機構人民幣存貸款基本利率，5年期以上的基準利率達到7.05%的高點。高企的利率不僅使得房企的融資成本增加，亦大大阻礙投資者的購房熱情，不利於房企通過銷售回籠資金。即使央行在2011年12月下調存款準備金率0.5%，使得信貸出現微調信號，一些城市的樓市銷售有小幅反彈，但短期內調控政策無重大變化跡象，市場悲觀情緒仍無根本扭轉。
　　在信託融資方面，房地産信託産品的預期收益率已普遍達到10%以上，不少中小型房企的信託融資成本更是達到20%左右，而從2012年3月份起，信託産品已陸續進入兌付期。去化率的萎靡不振加上即將到來的償債高峰，使得不少高負債的中小房地産商雪上加霜，時刻面臨資金鏈斷裂的危險。而金星的破産對神經一直緊繃的各路觀望者而言無異於“靴子落地”。

　　並購時機到來

　　2012年兩會記者會上溫家寶總理“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位”的回應恐將讓很多開發商期望中的調控放鬆、政策回暖成為幻影。在政策壓力下，大型房企由於有雄厚的資金支撐、自身的品牌優勢和規範經營，受到的衝擊並不會很大。而那些戰略不夠明晰、開發經驗欠缺、管理不夠規範、只是趁着房地産泡沫膨脹時期入圈撈金的中小房企將在此輪行業調控中首當其衝。
　　從宏觀上講，出現房企的破産對整個行業是好事，優勝劣汰有利於行業整合，警醒行業投機者。從企業層面上講，大規模出現房企破産的可能性不大，房地産行業總體利潤率仍舊較高，只要身陷資金鏈困局的企業願意平價或薄利出讓股權、債權、實物資産等，想要通過並購方式完身退出並不是難事。
　　杭州的房地産公司破産案例暫時不會形成多米諾骨牌效應，但很可能會給蟄伏中的觀望者一個並購抄底時機已然到來的信號。預計下半年，房地産並購案例會出現拐點式增長，中小規模並購交易將更為活躍。本輪並購潮過去後，一批規模小、經驗淺、具有“玩票”投機性質的中小開發商將會退出市場，而行業的龍頭企業則會借此時機進行結構布局調整，鞏固行業地位，有利於房地産市場向健康透明方向發展。

　　（作者係清科研究中心高級分析師）