春節期間，各地區樓市零成交或少成交的消息佔據了各大媒體的版面。究其原因，除了一直以來的節日因素，還有其他原因也導致了這些“史上最低成交量”的出現。長假過後，樓市能否告別寒冬，迎來新的成交高峰？分析人士有話説。

　　假日效應影響成交量

　　春節期間，北京市由於房屋交易系統的原因，出現了“零成交”；深圳春節期間自除夕至正月初四連續5天零成交，引來相關媒體在正月初五大聲疾呼“深圳終於賣出兩套房”；上海由於市場冷淡，部分房屋中介還休假到正月十五之後才上班……
　　分析人士指出，春節期間房地産市場的“假日效應”一直都在，該月成交量在同年度中也是一直以來都處於比較低的水平。但是今年創下歷史新低，也和春節提早有關。
　　“1月份既有元旦，又有春節，將近一半的時間在過節，也一定程度上影響了買房者和賣房者的積極性。”21世紀不動産分析師羅寅申在接受本報採訪時&&。
　　21世紀不動産發布的研究資訊顯示，截至1月28日，上海市新建商品住宅合計僅成交1691套，20.2萬平方米，該兩項成交水平皆僅約為2011年同期的20%，預計1月份整月成交或不足2000套，將成為近六年最差樓市開局。
　　中原地産分析師劉淵在接受本報採訪時&&，除了春節的假期效應，市場對未來政策預期的不明確也是各地1月份成交量低的原因之一。“調控的大環境還在，開發商不急於推盤，購房者也不急於入手，大家都在觀望。”

　　區域政策調整影響購房熱情

　　近日，上海有消息稱，將放寬上海普通商品房的標準，預計內環線以內調整到每套330萬元以下，內外環之間調整到每套200萬元以下，外環外調整到每套160萬元以下，一季度開始實行。
　　據了解，上海市舊的普通住房標準內容為：單套建築面積140平方米以下，內環線以內總價每套245萬元、內環線和外環線之間每套140萬元、外環線以外每套98萬元，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
　　對於普通住房標準調整後可能帶來的影響，羅寅申舉了個例子：以上海內環內一套89平方米，總價300萬的房源為例，此前以150萬購入。由於普通住房標準的調整，房東需要繳納交易稅費前後相差約3萬~8.3萬元，首次購房者則在4.5萬~6萬元不等。兩者合計最大優惠幅度約在14.5萬元，佔總價的4.8%。
　　劉淵認為，普通住房標準的調整一定程度上影響了購房者的購房熱情。“觀望的情緒肯定會出現，特別是對於那些有意購買游離於新舊標準中間的房子的潛在購房者來説，這種心理會更加嚴重。”
　　羅寅申則認為，雖然普通住房標準的調整直接影響到稅費水平，但這些稅費變動也只佔到購房總價的3%~5%，對於具有購房剛需的人來説，影響還是比較小的。

　　首套房貸利率影響有多大？

　　去年年底，繼中國建設銀行北京分行上調首套房貸利率之後，中資行首套房貸利率都有不同程度的上浮。由於年底銀行“無錢可貸”，購房者的購房成本有所提高。
　　記者近日從建行了解到，該行首套房貸利率現實行央行基準利率，5年期以上利率7.05%，3年~5年期利率6.9%，1年~3年期利率6.65%，工行也實行同樣的標準。
　　據建行、工行工作人員介紹，雖然首套房貸利率實行央行標準，但是具體購房者能拿到的貸款利率要以發款行的合約為主。
　　此外，記者從滙豐中國了解到，該行的人民幣首套房貸利率還是給予貸款者九折優惠，條件是貸款金額50萬元以上，房産價值150萬元以上。
　　對於首套房貸利率上浮或者下調可能給房市帶來的影響，羅寅申認為：“首套房貸利率的調整對市場具有一定的刺激作用。”羅寅申介紹道，去年年底一線城市房價的下調很大程度上被首套房貸利率的上浮抵消，導致購房成本並沒有實質性的降低。如果首套房貸利率下調，勢必會刺激購房者的入市情緒。

　　樓市春天何時到？

　　據羅寅申介紹，去年9月份房價開始回落，二手房成交量也開始往下走，月成交量跌到萬套以下。這樣的情況已經持續了一段時間。
　　羅寅申認為，二手房市場在今年2、3月份應該會開始回升，但是一個逐步提升的過程，並不會出現明顯的成交高峰。此外，羅寅申認為，一線城市的回升可能不明顯，二三線城市則會重走去年的路。
　　劉淵則認為，由於去年一線城市的調控力度較大，房價出現了明顯下降，價格已經接近2008年的水平，所以今年房價的下調空間並不大。劉淵&&：“今年一線城市不見得會比二三線差。”
　　從需求上説，劉淵認為，一線城市投資性房産的市場空間大，但是剛需性購房的市場需求也不小。一線城市的剛需還是存在的，這些剛需肯定會拉動城市的房地産市場。