隨着2011年進入倒計時，內地樓市寒意刺骨，量價齊跌之下，樓盤降價開始由個別行為演變成更多開發商的集體行動。然而「買漲不買跌」的心態令市場觀望氣氛濃厚，樓市處於僵持膠着狀態。溫家寶總理11月6日在接受採訪時強調，中國房地産一系列的調控措施，決不可能有絲毫動搖，政府的目標是要使樓價回歸到合理的價格。市場分析，溫家寶的講話表明，政府目前正警惕過早地救助房地産市場的投機者。種種跡象顯示，房地産業正成為中國經濟前景中最為搖擺不定的因素，已有外媒驚呼中國樓市噩夢開始，接受本報採訪的業內人士預料，開發商資金鏈趨緊，許多中小房地産企業將捱不過年關，房地産行業重新洗牌無可避免。而更令人關切的是，這一波樓市下跌何處是盡頭？樓市大幅下探會否引發中國經濟更大範圍的骨牌效應？
供需博弈樓市僵持
據北京房地産交易管理網數據顯示，11月上半月，北京新盤簽約為零，預訂量也僅為14套，而當月入市新盤達到4014套，這創造調控後簽約最慘澹記錄。而根據北京中原市場的統計顯示，年內北京新建住宅期房供應項目135個，共取得預售許可證180次，供應房源56729套，合計727.41萬平米，而其中已經網簽出售23878套，平均去化率為42.1%，再創歷史新低。周二，傳出萬科上海浦東一住宅項目價格下調15%。援引未具名的樓盤代理方工作人員的話説，項目的價格從人民幣1.6萬-1.7萬元/平方米降至1.3萬-1.4萬元/平方米。而萬科企業股份有限公司總裁鬱亮此前在東莞&&，萬科已經進入「冬天」模式，並將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。由於其房地産界領軍者的身份，萬科的「冬天論」不出意料地引起輿論譁然。2008年，萬科集團董事長王石也曾拋出「拐點論」，並引發一輪降價風潮。不少業內人士指出，隨着房地産各項指標數據下滑，「冬天」或將持續更長時間，房地産業將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風險。然而，降價促銷在獲得短暫人氣後，市場的觀望氣氛仍然濃厚。市場消化速度的緩慢令到樓市庫存量不斷累積。以深圳為例，按照目前的銷售速度，目前庫存的新房消化時間約為一年。而未來一段時間內，預計新房供應量還將繼續增加，市場存貨壓力也會進一步加大。此外，土地頻頻流拍，房企資金鏈緊張，樓市負面新聞不絕於耳。不變的仍是樓市調控從緊的政策主調。業界預計，到年底前政策環境持續從緊、降價促銷繼續上演、成交量未發能有突破將構成市場的主旋律，在各方的博弈下，樓市將呈現膠着狀態。綜合開發研究院旅游與地産研究中心主任宋丁向本報分析説，此前市場特別是供應層面價格一直硬挺着，導致成交量下降。市場也曾期盼政策面有所放鬆，但中央近日連續表態調控不動搖，儘管沒有追加新的政策，卻讓樓市調控放鬆的期盼一下落空。對供方來説，剩下的就只有降價這張牌了。從需求方來看，持幣觀望這麼長一段時間後，來自政策面的表態讓他們更加堅定繼續等下去的決心。宋丁&&：「市場很微妙，買賣雙方在深度博弈中，樓市處在焦慮而僵持的狀態，目前市場表像是，供方開始小幅降價，但就深圳而言，很多樓盤的降價還是有點忽悠的成份，或者只是策略性營銷。只有實質性的降價潮出現，樓市成交量才會真正上來。」戴德梁行華南華西區高級董事總經理程家龍的看法較為樂觀。他向本報記者&&，樓市的剛性需求仍在，只要開發商略微降價，就會有很多置業者購買，部分降價樓盤熱銷的現象就是很好的證明。
資金鏈緊繃加速房企整合
本報記者在採訪中發現，目前困擾房地産企業的是日益凸顯的資金問題。統計數據顯示，截至10月26日，共有70家房地産上市公司披露了第三季度財報，其中七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。專家預計四季度數據會更難看。成交量萎縮令到開發商資金鏈進一步緊張，降價促銷亦將令到整個房地産業資産價值減記及利潤預期下降。而隨着年關逼近，年底開發商需要歸還的銀行短期貸款、工程款、拖欠政府的各類稅費以及土地出讓金都將在第四季度結清。隨着上市融資以及信託等渠道陸續關閉或收緊，房地産企業的資金壓力也與日俱增。業界預計降價銷售或者整體轉讓項目回籠資金將是大勢所趨。
「如果調控一直持續，今年年底會有很多房企過不了關。」置業國際董事總經理姜樹榮向本報記者&&，目前房企資金鏈相當緊張，向民間借貸來渡過難關的不在少數。如果銀根繼續緊縮，民間借貸現象將更多。一旦房企資金出現問題，或會引發骨牌效應。相比上市開發商，缺乏融資渠道的中小房企更是難熬。不少調控下的中小房企更是因資金壓力被迫出售旗下項目，導致年內房企股權交易額再創歷史新高。預計年底會有很多包括房地産企業在內的中小企倒閉或裁員，並引發連鎖反應。宋丁亦&&，如果政策面不發生逆轉，行業洗牌是大勢所趨。事實上，目前不少中小房企已經開始賣掉公司或者部分項目，預計今後一段時間房地産行業的並購還會繼續增加。據統計，截至今年前10月，較大規模的房企股權交易累計已經達到了93宗，總交易額300.8億元，遠超2010年全年的84宗165.25億的規模。其中僅10月的交易額就達到了44.15億元。另據中原地産對北京、上海、天津和重慶四大産權交易所的不完全統計，截至10月，今年在房地産企業産權交易所掛牌出售的房地産企業或項目總數已經超過600宗，超過去年同期的一倍。
僅以道德審視房地産太狹隘
近些年來，房地産行業一直處於輿論的風口浪尖。經濟學家紛紛指責「中國經濟被房地産『綁架』」，如今，地産商們的日子越來越不好過了。此情此景，很容易令一些熱衷於對房地産商進行道德審判的人們拍手稱快。但如果將房地産業放在中國經濟整體背景中觀察，就不難發現：僅從道德維度審視房地産業顯得過於狹隘。目前針對樓市存在着兩種針鋒相對的聲音。一是以開發商為代表的利益群體，冀望調控政策有所松動；另一種認為「樓市調控堅決不能放鬆，否則功虧一簣」的觀點同樣鮮明。在高房價引發無數民生社會問題，開發商暴利導致民怨甚大的當下，後一種觀點無疑佔據了道德上的制高點，因而也擁有了更加充分的民意。然而，房地産業複雜的狀況，很難單純以道德來作衡量，況且，經濟發展有其自身規律。目前，決策層有關樓市調控不放鬆的基調不變，房地産行業的洗牌整合已成各方共識。在此過程中，投機暴利、管理不善、資金斷裂的中小房企或被兼併，或破産倒閉，皆在預料之中。惟需注意的是，讓「房地産市場回歸理性」，是此輪調控政策的目標所在。讓投機者遠離樓市，讓樓價回歸合理區間，是調控政策應有之義，而非讓整個行業哀鴻遍野，將開發商個個趕盡殺絕。畢竟，一個健康的房地産市場需要有發展良好的企業來支撐，很難想象，如果市場上缺少了一批運作優良，賺取合理利潤的品牌房企來建造質量可靠的住宅供應市場，房地産市場何言回歸理性？房地産業的降溫與中國經濟的轉型，猶如一枚硬幣的兩面。房地産業降溫的取向不容質疑，但經濟硬着陸的風險同樣不可小覷。中國經濟需要轉型，擺脫對房地産業的畸型依賴，這個過程可能帶給中國經濟以巨大的陣痛，甚至會引發利益格局的重大調整。雖如此，如何避免以休克療法重創關聯産業，減少傷及無辜，仍然值得有關方面仔細考量。而與短期的調控政策相比，更為重要的是建立一種促進樓市長期健康發展的機制體制，讓市場自身來調節和修正，而不是讓開發商隨政策起舞，一會兒令這個市場熱得發燙，一會兒又掉進冰窖。這應當是努力的方向。
更大規模降價潮將至？
樓市最終走向何方？這一輪嚴厲堅決的調控如何收場？以《華爾街日報》為代表的外媒已在討論中國樓市崩盤的可能性，並表達了中國樓市進入噩夢期的觀點。一向研究民間熱錢動向的廣東省社科院綜合開發研究中心主任黎友煥(博客,微博)亦發出「明年將是樓市的2012」的警告。置業國際董事總經理姜樹榮&&，政府年中實行的調控政策，如限貸、限購、限價等「三限」政策，已令到商品房成交量大幅下降，樓價也隨之下降，並從一線城市傳遞到二三線城市。如果明年繼續維持目前的樓市調控政策，估計很多發展商會頂不住，更大規模的降價潮將會出現。隨着參與降價的樓盤越來越多，不少業內人士認為房價已經開始步入實質下調階段。目前，一些一線城市新開樓盤的降價幅度多在15%到20%之間，數據還顯示，近期京滬深等地部分樓盤的降價幅度已高達30%。高盛高華也取消了對2012年以及2013年房價反彈的判斷，並預計未來12個月內地主要城市的房價將由目前水平下降15%至20%，或者由2010年的房價最高值下降約25%，並且到2013年前都不會出現反彈。黎友煥判斷，在目前嚴厲的政策調整下，樓市必跌。明年樓市將會迎來普跌，雖然不會一下子跌30%、40%，但從2012年起可能會連續跌8年，劃出中長期的下跌曲線。
樓市調整是轉型良機
房地産業萎縮究竟會對中國宏觀經濟造成何種影響？如果房地産市場撐不住，會否導致經濟大幅下滑？有分析人士指出，房地産投資大幅下滑將令中國GDP增速降低兩個百分點以上，還會影響到建築建材等相關産業以及作為房産主要信貸來源的金融系統安全。房地産業整體下滑，會否拖累中國經濟整體向下？事實上，連鎖反應已先從與樓市關係最緊密的地産中介開始。今年以來，深圳地産中介店舖關閉近四分之三的事實，令到樓市引發的骨牌效應初步顯現。接受本報採訪的專家認為，房地産業的榮枯會對建材、原材料、傢俱、裝修等多個産業和行業帶來較大影響。置業國際董事總經理姜樹榮認為，各地房價太高不行，太低也不行，一定要很溫和地把關，畢竟房地産業佔城市GDP的40%以上，打垮房地産業會對各地經濟、生活帶來很大的負面影響。宋丁則指出，中國經濟目前主要面臨的是求發展和調結構的問題。目前發展遇到了障礙，這不僅僅是單純房地産産業的問題，而意味着未來總體經濟指標出現問題，GDP增速會出現下降。但如果我們將此放在一個大的産業結構上來看，就會看到這是一個正常的減速過程，這種對房地産業有意為之的放鬆是為了騰出時間和空間進行産業調整。國民經濟當然還是要正常發展，但追求高增長就沒有時間去調結構，如果我們能夠藉此機會改變過往那種過分倚重房地産業的扭曲發展模式，騰出更多時間和空間去發展戰略裝備、新興産業以及文化産業等等，這未嘗不是一個産業結構調整的良機
