不管是一線城市的樓市還是二三線城市，在今年的“十一”黃金周均陷入一片愁雲慘霧中，成交慘澹成為最主要的關鍵詞，深圳樓市的新房成交量甚至不足去年“十一”黃金周的“零頭”。在持續的調控下，一線城市的樓市從僵持到深度博弈，再到買賣雙方深度試探彼此的誠意——購房者的剛需誠意和開發商的降價誠意。雖拐點未現，但樓市銀十卻也難再續。
　　與一線城市房地産市場成交慘澹基本一致，二三線城市在國慶黃金周期間樓市成交量多數均出現萎縮，較去年同期存在不同程度下降。
　　根據中國指數研究院對“十一”期間20個城市的監測，絕大部分城市的交易數據均同比2010年同期下滑，總成交量同比下降44%，其中部分城市下滑程度嚴重。
　　這20個城市除了包括北京、上海、深圳之外，主要是南京、成都、福州、蘇州等二三線城市。其中，有16城市樓市成交量同比下跌，8個城市成交量跌幅在50%以上，其中寧波跌幅達到78.04%。
　　二三線城市總體成交萎縮的同時，亦表現出市場冷熱不均。上述數據監控顯示，黃金周期間交易同比上漲的城市包括成都、武漢、東莞、惠州，其中漲幅最大的東莞達到了76.27%，成都和武漢的漲幅都在20%以下。
　　根據世聯地産研究，2011年三季度購房者信心指數為54.2，較2季度下降0.5，表明購房者對未來半年房地産總體走勢的樂觀程度較上季度有所下降。其中中西部三線城市購房者信心明顯下滑，但仍高於中東部一二線城市。
　　西安房地産信息網統計顯示，在“十一”黃金周期間，西安樓市商品房共成交616套，其中普通住宅共成交417套，環比下滑41%，同比下滑68%。
　　廣東多個二三線城市樓市成交亦不樂觀。根據泛澳地産監測，佛山樓市在黃金周期間成交冷清，7日共網簽458套，同比2010年國慶銷售量下降超過八成，均價卻上升一成以上，達到9574元/平方米。
　　根據海南省住宅與房地産信息網數據，9月30日至10月7日期間，海南商品住宅總交易量約為433套。
　　從各地媒體和業界反饋來看，房價依然堅挺是二三線城市樓市在黃金周成交萎靡的重要原因。根據世聯地産研究，中西部三線城市購房者認為房價不可接受的比例高達80.4%，僅次於一線城市。
　　世聯地産認為，上述情況主要是因為省會城市政策執行嚴格，促使需求向周邊不發達城市轉移，而這些不發達城市的政策環境較為寬鬆，導致其房價繼續上漲而引發民眾的不滿。
　　相比之下，南京、東莞、西安、長沙和濟南的購房者信心指數水平高於全國平均水平。世聯地産調查還發現，青島、西安、東莞和南京的購房者信心均有不同程度的上升，未來成交量回升的可能性較大。
　　但多數業內觀點認為，受限購及限貸政策的影響，第四季度的樓市很難出現好轉，黃金周的慘澹表現恰恰預示着這樣的走勢。
　　值得關注的是，購房者預期房價下跌的比例出現上升，這意味着房地産買方市場正在發生一些微妙的變化。
　　從世聯地産有代理項目的城市來看，降價後的樓盤普遍銷售狀況良好，銷售量有所提高，特價房的推出吸引更多客戶搶購，成交情況明顯好於正常的房源，進一步驗證了購房者目前的心態。

　　降價潮蔓延 北京小房企或將過冬

　　“金九”慘澹收場，樓市“銀十”或難再續。樓市深度僵持中，北京樓市降價潮開始蔓延，而小房企或許率先舉“白旗”過冬。

　　庫存現新高，降價蔓延

　　根據北京市房地産交易管理網的數據， 10月1日~7日北京共成交期房商品住宅833套，成交現房商品住宅75套。兩者累加，“十一”黃金周期間，北京共成交商品住宅908套。與去年同期相比，成交量減少14.7%；環比9月同期（9月1日~7日）也回落了14.3%。
　　成交量繼續萎縮的同時，市場供應卻並沒有減少。北京市房地産交易管理網的信息顯示，國慶節期間，北京就有10個項目取得預售許可證開盤入市，共提供住宅2181套。但截至目前，尚未有顯示簽約的項目。
　　在此影響之下，截至10月7日，北京市商品住宅庫存量達到114417套，為近27個月以來最高。
　　在供應集中的近郊新城為代表下，眾多項目採取“明降”、“暗折”等手法吸引購房者，使得北京房價出現了結構性下降。在成交價格方面，亞豪機構的統計數據顯示，“十一”期間（10月1日~7日）北京市商品住宅的整體成交均價為16861元/平方米，同比去年黃金周下滑5.7%，環比9月同期，更是降27.5%。
　　“從數據變化來看，目前的價格已經擊穿了去年 十一 期間的房價水平，得益於低價、降價項目的集中交易。”亞豪機構副總經理高姍分析，在調控深化、供應激增的市場狀況下，購房者關心的只有價格，如果調控繼續，不僅“金九銀十”的成交量全面失守，這些不位於主城區的近郊區，房價將會出現大面積松動。
　　市場中傳來的消息顯示，北京樓市的價格松動已出現蔓延擴散的苗頭。
　　根據北京中原的統計數據，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個，其中均價相比8月份下調的有14個項目，持平的為173個項目，依然有4個項目價格上漲。更為重要的是，在41個銷售超過30套的住宅項目中，均價相比之前有明顯下調的項目達到了11個，佔據整體比例的26.8%。41個項目合計簽約套數達到了3272套，佔全市整體住宅成交6294套的52%，超過一半。

　　小房企面臨“過冬”危機

　　鏈家地産首席分析師張月認為，在限購作用下，市場仍以剛需為主導，低於120平方米的戶型是主要需求産品，而近期大戶型供應增多，産品供應和需求的錯位導致近期新房去化率持續走低，庫存量不斷攀上新高。“這種現象對於資金較為充裕，善於做持久戰的大型房企來説不存在較高壓力，而對於上半年銷售業績較差，資金周轉出現困難的中小房企而言，卻是極為嚴峻的市場環境。”
　　成交量的持續低迷和短期內難以消化的負面預期已經對房地産行業造成不小的衝擊。
　　今年北京小房企旗下項目的銷售狀況不容樂觀。“鏈家地産”的統計顯示，截至2011年10月，小房企在京項目一共有20個，總供應房源套數為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅為19.2%。而去年同期小房企在京項目簽約率則超過了50%。
　　張月認為，小房企主要依靠銷售項目回籠資金，而在今年銀行房地産開發貸款收緊、小房企無力承接保障房，而項目銷售大幅下降的情況下，小房企資金壓力明顯增加，其連續性的周轉能力也受到更大的考驗。“開發商在與購房者之間的博弈上逐漸喪失優勢的同時，庫存高漲、資金周轉困難、各種建築成本和融資成本上升所形成的多重壓力，會使得大部分房企特別是本土中小房企 年關難過 。”
　　張大偉也&&，臨近年底，開發商資金鏈普遍趨緊，部分中小房地産企業資金鏈呈現惡化走勢，甚至有些房企負債率超過100％。“對於開發商而言，借助 金九銀十 緩解整個資金鏈困境將對於企業全年的運營狀況起到重大作用。在接下來的10月中下旬，各房企有望將進一步通過大規模推盤、降價來刺激需求市場。”

　　降價未達預期 廣深樓市成交慘澹

　　在剛剛過去的“十一”黃金周，廣深樓市成交慘澹，廣州樓市成交量同比下降了約60%，而深圳樓市成交量還不及去年同期的“零頭”。業內人士指出，房價下探沒有達到購房者的預期，成為影響成交的主要因素。

　　廣州：購房者不為降價所動

　　買賣雙方的持續觀望讓國慶期間的樓市交易顯得格外清淡。數據顯示，1~7號廣州市一手住宅網簽量為680套，較去年同期的1800多套下降約六成，同時，簽約均價同比下跌近15%。
　　儘管國慶期間依然不乏購房者涌進樓市，但更多人則以“再等等”的心態靜待市場的進一步演變。
　　“價格還是太貴，而且目前不清楚後續是否進一步降價，所以暫時不考慮出手。”在看完廣州大學城的星匯文華之後，林小姐作出了再度延後買房計劃的決定。
　　星匯文化的開發商越秀地産只打算首批推出兩三百套房以試探市場，而最早公布的預計價格為25000~27000元/平方米。不過在9月30日開盤時，真實定價只在22000~23000元/平方米，比預計價格每平方米下降了3000元左右。
　　開發商試探性的降價能夠吸引部分購房者入市，但依然有很多人不願意此刻買房。
　　總體而言，經緯地産研究部對國慶黃金周的樓市表現總結為：開發商推貨不積極，買家出手同樣保守。

　　深圳：成交空前慘澹

　　購房者降價預期日益高漲，但開發商實質性降價行動遲遲未能出現，深圳房地産市場在“十一”黃金周期間陷入空前慘澹格局。
　　根據世聯地産研究，在一線城市中，北京、廣州、深圳三季度購房者信心指數較上季度均出現不同程度的下降，且均已跌破50的臨界值，表明這三個城市購房者對未來的信心由偏樂觀轉向了偏悲觀。
　　深圳市規劃國土委網站最新數據顯示，10月1號到7號深圳共成交新建住宅289套，平均每天的成交量只有41.2套，不及去年同期的零頭。在同樣不太景氣的去年國慶黃金周期間，深圳新建住宅成交量達到2542套。
　　在為期7天的房地産交易會上，深圳本地的樓盤項目只有21個，佔整個秋交會的兩成，優惠基本局限於99折、98折等常規折扣，大幅降價並未出現。大多數市民依然在觀望，整個交易會上看房的人多但出手的很少。
　　實際上，國慶黃金周市場依然是9月樓市的延續。深圳市規劃國土委網站最新數據顯示，9月份深圳新房已經是量價齊跌，全市商品住宅成交總套數為2009套，環比8月份下降兩成，同比去年9月份更是下降65%。
　　但9月深圳新建商品住宅價格依然堅挺，一手房成交均價為20028元/平方米，環比微跌1.8%，與2010年9月份成交均價20037元/平方米相比，基本持平。
　　房價未現明顯松動依然是購房者遲遲觀望的主要原因。根據世聯地産的研究，目前僅有20.1%的購房者認為當前房價可勉強接受，仍有77.4%的購房者認為當前房價不能接受，這表明房價與民眾的承受能力相差甚遠。

　　市場現深度試探 上海超30個樓盤不跌反漲？

　　2011年國慶7天，上海商品住宅成交面積4.47萬平方米，均價21916元/平方米。而2010年國慶7天，上海商品住宅成交面積20.66萬平方米，成交均價19555元/平方米。
　　剛剛閉幕的“假日樓市-2011上海房地産秋季展示會”吸引了總共13萬參觀者的駐足，卻依舊難以為上海樓市打破僵局。市場分析人士紛紛指出，目前住宅市場實際成交均價並未出現顯著下跌勢頭，不少優質樓盤的售價甚至較一年前都有明顯漲幅，預計年底之前買賣雙方之間的博弈僵局恐怕很難被打破。
　　“去年看中的房子，本來想等開發商降價後買入，誰知道今年價格竟然比去年還要高。”假日樓市房展會現場，一位正在詢盤的何先生向《第一財經日報》記者&&，儘管市場中降價呼聲很高，但不少他看中的樓盤還是在過去一年出現價格上漲。“其實就連我個人認為交通不便利的郊區項目，也沒有給出太多的降價空間。”
　　正如何先生所述，一份來自德佑地産市場中心的監測數據顯示：2011年1~3月和9月都成交了100個，其中項目成交均價跌幅超過5%的項目有21個，均價相對穩定在5%以內的項目有45個，均價出現上漲的項目則達到33個。漲幅居前的樓盤中，浦東新區鼎鑫名流苑年初成交均價20620元/平方米，9月已達26314元/平方米，漲幅達到28%；普陀區中環一號房源的成交均價也由年初的19930元/平方米上漲至如今的23740元/平方米，漲幅為19%。
　　21世紀不動産上海區域分析師黃河滔向《第一財經日報》記者&&，此前樓市降價呼聲此起彼伏，促使市場大部分潛在購房需求，紛紛選擇參觀該展會來進一步全面了解市場。
　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍亦指出，觀望背景下，購房者展示了自己仍然旺盛的置業訴求和對價格調整的強烈期待。“購房者對展會興趣大增，主要還是想看看房價到底降了沒有，但最終多數人都比較失望。”
　　無疑，假日房展會熱鬧過後，上海樓市再次回到拉鋸原點。