“有關部門已經要求銀行停止推介、銷售房地産信託産品，銀行現在只能偷着賣。”某城商行相關人士告訴中國證券報記者。
因銀行信貸收緊，上半年房地産信託成為缺錢房企的“救命稻草”。據用益信託工作室統計，上半年國內14家大型地産商發行的房地産信託規模接近300億元。
房地産信託之路被堵，房企脆弱的資金鏈更是“雪上加霜”。業內人士預計，由於銀行暫停銷售及信託公司受資本約束的影響而主動壓縮房地産信託，8月份以後，房地産信託的發行量或顯著減少。如果按照用益信託工作室統計數據計算，上半年房地産信託發行規模已達1670.1億元，房地産企業下半年的資金缺口或擴大上千億元。
房企借道信託融資忙
房地産上市公司陽光城僅今年5月到8月就發行了4款融資性房地産信託産品，最高融資規模或達34.5億元，部分利率高達17.5%。今年4月，該公司將一款去年成立、融資規模為5.4億元的信託計劃延續一年，如果加上這款産品，該公司4個月內融資就接近40億元。
陽光城5月13日公告，其持股75%的福建匯泰房地産發行“中信陽光 匯泰股權投資集合信託計劃”，初始規模不超過10億元，期限不超過36個月，利率為固定利率和浮動利率之和。
僅隔一個多星期，陽光城發布公告稱，平安信託將對陽光城福建子公司設立信託計劃，資金規模不超過15.5億元，期限24個月。
6月中旬，陽光城再次公告，該公司將通過華融信託發行國中星城集合資金信託計劃，資金規模不低於2億元，不高於4億元，期限24個月。8月初，陽光城公告，五礦信託將為其子公司福建金融國際中心設立信託計劃，資金規模不低於4億元，不高於5億元。其中2.2億-3.2億元用於向福建金融國際中心發放貸款，貸款期限24個月，利息高達17.5%。
實際上，信託已經成為大型房地産公司融資的重要渠道。據用益信託工作室對保利、萬科、榮安地産等發行較多信託産品的房地産開發商進行的簡要統計，其中萬達發行了8款産品，融資規模達到61億元；保利今年上半年發行了11款産品，融資規模共計44億元；而綠城發行了7款産品，融資規模達到38億元。而上半年大型房産商房地産信託發行規模高達293.6億元。
信託渠道遇阻
“房地産信託，今年估計沒啥戲了。”有信託界人士近日在微博上抱怨。為了應付監管部門，不少信託界人士在討論：“如何讓房地産信託"聞"起來是投資類（在監管部門那裏才能報備通過），"吃"起來是融資類（投資者才會買）？”
信託界人士發出這樣感慨的背景是，有關部門此前對20多家信託公司進行了“窗口指導”：對房地産信託餘額較大的信託公司，要求規模實現穩中有降；對房地産信託新增規模較大的信託公司，要求把握好節奏，嚴格控制增速。另有消息稱，10家信託公司被監管部門約談，要求暫停房地産信託業務。
7月份，監管部門電話通知各家銀行暫停房地産信託代銷。“嚴格地説，銀行不能代銷信託産品，只能"代理資金收付"，但實際情況就是代銷。”某城商行相關人士告訴中國證券報記者。銀行通常向客戶，主要是私人銀行客戶推薦信託産品。當客戶和信託公司簽約後，銀行再收取一定比例的“渠道費”。
該人士介紹，規模較大的銀行基本上停止了代銷房地産信託産品，但規模較小的銀行還在“偷着賣”，“只要監管部門沒有掌握證據，就不能説我們還在代銷房地産信託産品。”
但讓房地産信託遭到最致命打擊的是信託公司要在年底達到《信託公司凈資本管理辦法》要求。《辦法》規定，信託公司凈資本不得低於人民幣2億元、凈資本不得低於各項風險資本之和的100％等。而融資類房地産信託業務的風險系數高，很多信託公司因房地産業務佔比較大使其風險資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地産業務。
信託公司2010年年報顯示，全行業凈資本規模最大的信託公司平安信託凈資本即將告急；全行業信託業務收入最多的信託公司中融信託面臨至少16億元的凈資本缺口。
房企資金缺口擴大
實際上，房地産信託的融資規模已經開始下降，收益率卻在上升，這表明房地産的信託融資渠道已經不暢。
據用益信託工作室統計，8月8日至14日，一週內成立21款房地産信託計劃，募集資金33.99億元，佔成立總規模的45.55%。但每款房地産信託産品的平均規模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。
上半年房地産信託發行規模達1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地産信託成立規模為361億元，收益率已經上升到10.38%。照此計算，一旦房地産信託陷入停滯，房地産開發商資金缺口或擴大千億元。
用益信託工作室認為，銀信合作和房地産信託作為大部分信託公司盈利的兩大來源，在日益嚴格的監管下，其發展空間也越來越小。儘管如此，短時間內銀信和地産信託仍將是信託公司的業務支柱，這也正好為信託公司尋求新的發展方向留下空間。信託公司不得不推陳出新，當前高端財富管理便成為其發展的重要方向。
但房産商如何在信託融資渠道受阻的情況下，彌補資金缺口卻成了難題。