上海樓市近期量價齊跌的現象在單周統計中屢屢出現,多少能反映市場走弱的明顯趨勢。
　　佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,上周上海市商品住宅成交面積10.10萬平方米,環比前周大跌20.52%,全市商品住宅成交均價21273元/平方米,環比前周下跌了1.38%。中國房産信息集團CRIC數據顯示,單周10.10萬平方米的成交量,為上海樓市自3月中旬以來近5個月的最低水平。
　　以目前的消化速度,上海樓市的新房存量,理論消化周期已經超過一年,而二手房存量更為龐大,為一手房的兩倍多。有資深中介人士告訴記者,二手房醞藏着更大的危機,龐大待售存量背後,是大量樓市投資資本開始急於拋盤退出。

　　悲觀預期加劇:量變到質變

　　易居中國董事局主席、中國房産信息集團董事局聯席主席兼總裁周忻近日在新浪樂居主辦的“2011中國房地産營銷變革之路”峰會上説,“房子越來越難賣,接下來,難度會進一步增加”。
　　上周,上海市商品房成交面積為26.37萬平方米,相比前周下跌1.27%,成交均價為15245元/平方米,環比前周下跌38.56%。這個看似平常的數據暗藏的是,當周上海商用類商品房成交面積已超過商品住宅,這在以往是極為罕見的狀況。
　　21世紀不動産上海區域市場中心統計顯示,8月前14天全市新建商品住宅累計成交套數為1986套,成交面積為22.8萬平方米,環比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價約2.14萬元/平方米,比7月同期下降4.5%。
　　高端項目首當其衝。上周上海單價在5萬元/平方米以上的高端住宅項目,成交套數環比下降30%,累計僅為21套。樓市該價位段新房成交已連續3周出現下滑,成交量也跌至近8周最低。
　　這些變化背後,在於持續不斷的調控措施最終推動市場從量變走向質變。佑威機構執行董事、樓市專評網首席分析師黃志堅&&,2011年政策調控的嚴厲度遠甚於2010年,使之真正成為史上最嚴厲的調控年,供求關係已經逆轉。

　　樓市資本謀出路

　　截至記者8月17日下午3點發稿,上海樓市交易官方網站數據顯示,當前全市住宅存量房源中,一手房已經高達52822套計780.17萬平方米,一手房普通住宅10131套計88.43萬平方米,而二手房更高達166640套計1829.28萬平方米之巨。
　　資深中介人士透露,在龐大二手房存量的背後,是已經開始逐步升溫的投資客拋盤舉動,大量樓市投資資本呈現退出之勢。
　　據漢宇地産上海本溪分行經理夏軍介紹,上海細化的限購新政,讓不少投資客因為一張稅單而望房興嘆。據漢宇地産市場研究部長期對分行成交資料的統計,目前上海的購房者中,有5%-10%是通過補繳稅款購房的外地戶籍居民,其中大多數是投資客,如今這些需求已經被遏制。
　　拋盤撤退資本、被擋在門外仍欲入市的投資資金,兩股合流,住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題,同時也是樓市甚至整體經濟的一個巨大不確定性因素。
　　“在中國內地樓市以外,也有很多不動産的投資機會。”一位浙江的投資客在“萬通&&2011”項目的推介現場對本報記者説。據其介紹,身邊同行的不少投資者對萬通台灣項目&&出很大興趣,意欲出手。據了解,萬通&&2011項目擁有陽明山永久産權不動産的特點,對國內投資者具有巨大吸引力。
　　中房信分析師楊晨青認為,今年以來以“三限”為核心的調控力度明顯強於去年,而政府目前手中可打出的牌也依然較多,下半年一二線重點城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒有。