近日，一則名為“錢塘帝景在自己的售樓處公開了項目的成本清單，大家一起圍觀”的帖子，受到了業界巨大關注。對於開發商來説，開發成本是企業的商業機密，一般都是藏着掖着，這麼光明正大地拿出來曬，還真是不多見。
　　雖然因為業界的巨大關注，開發商在第二天就把展板收了起來，但人們對這件事的熱情卻沒有減弱。開發商公布成本清單出於什麼樣的初衷？成本清單是否有水分？一般的開發成本，大致包括哪些方面？購房者又該如何看待高昂的成本和超高性價比的銷售價格？

    建安成本與精裝費相當

　　位於濱江區域的錢塘帝景，最近首次推出了264套房源，主力戶型為89平方米和180平方米，其中毛坯交付的6號樓均價為27500元/平方米，精裝修的2號樓均價為32500元/平方米。根據杭州市物價局的價格公示，裝修標準為5000元/平方米。因為開發商和地段位置都不錯，這個樓盤一直以來受到市場的關注。
　　開盤當天，細心的購房者發現，銷售現場出現了這麼一塊展板，名為“開發成本及銷售價格組成(初次申報)”的表格，讓不少購房者大呼意外。
　　這份表格公示的是6號樓的成本和價格，將27500元/平方米的銷售價格，分成了五大塊。
　　第一塊是土地使用權取得費，為5674元/平方米；
　　第二塊是住宅開發成本，為5665元/平方米，由勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、附屬工程費、開發間接費和其他直接費用等5項組成，其中建築安裝工程費佔的比例最大，為5005元/平方米；
　　第三項是期間費用，2232元/平方米，由管理費用、財務費用和銷售費用組成；
　　第四項則是預期利潤，為6525元/平方米，佔到銷售價格的23.7%；
　　第五項是稅金，7404元/平方米，佔到銷售價格的比例是26.9%。

　　開發商怕生事三緘其口

　　作為業內公認的商業機密，杭州還沒有開發商公布過開發成本。那麼，錢塘帝景的開發商世茂房産，為什麼要選擇這麼做？
　　對此，該項目的項目總監葉先生三緘其口。他説，這個事情之前公司是抱着誠信對客戶的態度來做的，但因為這並非是行業的強制性要求，所以怕各界關注以後，同行有意見，怕對同行的衝擊會比較大。
　　他透露説，之前已經有不少媒體致電給他，但都被他回絕了。他説，這個事情雖然公司是實實在在在做的，本來是好事，但怕最後結果並不是這樣，還是不要再説了。
　　此後，雖然記者要求了好幾次，但這位負責人再不肯透露半個字。
　　據了解，這個展板銷售開盤當天原本是在銷售部展示的，但從第二天開始，就已經不見了。但是如果購房者要了解，可以向銷售人員要求拿出來看一下。
　　雖然對此開發商比較低調，但業界對此已經是議論紛紛。
　　有人&&，錢塘帝景敢於公開成本，可以算得上是勇氣可嘉。畢竟這麼做的樓盤實在是不多。
　　有人説，開發商是想強調一下性價比。根據這份清單，錢塘帝景的預期利潤佔到了銷售收入的23.7%，一個房産項目從拿地到交付，需要好幾年的時間，如果按照年收益率來説，這樣的利潤顯然也算不上太離譜。最後，錢塘帝景的開盤均價是27500元/平方米，如果算上折扣，還要便宜一些，這很容易讓人産生物有所值的感覺。
　　也有人提出質疑：漲價的時候沒跟大家算成本，現在不好賣了，就來算成本了。這是不是開發商捨不得降價，捨不得讓利的一種表現呢？

　　成本清單會不會有水分

　　當然，開發商初衷固然讓人感興趣，但更多人好奇的是，這樣的建安成本是否合理？是開發商誠意之舉，還是一種噱頭？土地成本固然沒有什麼好討論的，預期利潤是開發商主觀制定，也沒有必要多議，人們關注最多的，顯然是建安成本和稅金兩部分。
　　錢塘帝景的住宅建安成本為5665元/平方米，這一塊到底有沒有水分？記者諮詢了不少開發商，得到的結果有些混亂。
　　濱江房産一位負責人&&，各個項目之間差距非常大，很難説得清楚。所謂的建安成本跟物業類型關係很大，比如超高層高層比別墅的建安成本就要高很多；地下室做兩層還是一層，影響最終成本；此外，樓層的高度大小，景觀的好壞、外立面是否是石材幹挂和玻璃幕墻等高檔材料、樓盤的定位等等，都會影響到最終的建安開發成本，所以，這個業內標準很難説。
　　不過開發商比較統一的説法是，撇開石材幹挂等精裝成本，一般一個中高端高層公寓的建安成本在3500元/平方米左右，錢塘帝景是45層高的超高層，超高層的建安成本比高層會高上800—1000元/平方米左右。而此外的景觀、外墻等等因素，就要看開發商是否舍得投入了，因為樓盤還沒有交付，最後配置怎麼樣很難説，這是一個説不清道不明的空間，這就要看開發商是否真正將配套落到實處了。
　　另外一個市場最為關心的稅費問題。那麼，開發領域的稅費到底包括哪些部分？據杭州地稅局相關負責人介紹，這主要包括7個方面，分別為營業稅、城建稅、教育費附加、水利建設資金、印花稅、土地增值稅和所得稅，其中前五項稅費約佔總銷售收入的10%，所得稅為凈利潤的25%，土地增值稅一般按照總銷售收入不低於2%預繳，最後清算，多退少補，但因為關於土地增值稅清算的條例頻頻&&，所以最終按照多少價格來算，存在很大的變數。而從錢塘帝景的稅費佔到銷售收入的26.9%來看，它對這一塊的預留空間還是比較大的。

　　成本核算其實十分混亂

　　記者在採訪過程中發現，許多公司對於開發成本的核算非常混亂，對於同一個成本的報價也相差甚遠。公司之間成本的歸類不同，顯然是成本標準很難統一的一大原因。對此，一位業內人士&&，目前杭州在成本核算上都是非常粗糙的，包括一些品牌開發商，大家都是粗算算的。所以有的時候，這家公司跟那家公司的成本名稱雖然一樣，但其實説的並不是一個概念。
　　當然，也有一些公司的成本核算非常細緻。記者曾經看到過一個外地公司某項目的經濟測算表，裏面把開發成本分成了8類，分別為土地獲得價款、開發前期準備費、主體建築工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境費、配套設施費和開發間接費，再加上期間費用，構成項目的總投資。稅費和利潤另算，顯得更為清晰明白。而它對每一項成本的測算都相當細緻，達到了170項之多。比如，它甚至列出了“風險費”一項，針對材料價格上漲、總包競爭性不足、設計方案顛覆與圖紙修改等因素，列出了自己的預判。
　　很顯然，在樓市面臨調控的大背景下，這樣的成本核算更有利於公司控制市場風險。如果這麼細緻的成本清單能夠公布於世，對於購房者來説，那才叫真正透明。

　　要警惕成本價銷售項目

　　值得一提的是，購房者如何看待開發商公布的成本清單，也頗有講究。
　　一位業內人士&&，很明顯開發商公布開發成本，總是有這麼一層意義：現在的房價已經沒有多少利潤，或者已經接近或低於成本價，購房者可以選擇出手了。事實上，在樓市迎來史上最嚴厲調控的現在，不排除不久的將來，會有很多樓盤打出“成本價”來吸引購房者。
　　他説，樓盤開發成本對於自住需求者來説，有一定的參考意義，購房者希望買到價廉物美的商品，也是人之常情，但房價顯然並不是越低越好。他説，房子畢竟是有70年産權的商品，它是人們遮風避雨的場所，一定的安全性和舒適性，是必須的，這就需要開發商有一定的投入和配置。
　　“資本是逐利的，如果房價定得太低，開發商沒有什麼利益可圖。我想大多數開發商會選擇做減法而不是加法，最後交到業主手中的，只是一個各方面都有問題的爛盤。這對於購房者來説，也是沒有好處的。”他説。