目前，樓市調控政策逐步收緊，住宅市場成交量低迷，開發商紛紛從住宅地産開發轉向尚未受到嚴控的商業地産開發。在全國各大城市商品住宅成交量持續下滑的同時，不受限購的商業地産則在不少城市出現量價齊升。商業地産儼然成為開發商以及投資者的戰略轉移目標，然而，商業地産需要專業精深的設計、開發、運營團隊。同時，儘管商業地産無關民生，但其並非處於調控真空區，商業地産的遍地開花與快速升溫同樣預示其風險在不斷加大。
紛紛進入熱情高漲
國家統計局數據顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。其中，住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。其中，住宅銷售額增長11.0%，辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。商業地産與住宅地産所展現的市場形成很大差異。
近兩年來，商業地産可謂風起雲涌。無論房地産上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、製造業等眾多其他行業的民營企業均紛紛轉向商業地産開發。除一線城市外，商業地産在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。投資企業對商業地塊用地的拿地熱情不斷升溫。眼下上市房企保利、招商地産、金地均加大了商業地産開發，一向聲稱專做住宅開發的萬科也已經高調進入商業地産，遠洋地産明確提出，在商業地産領域開發物業和投資性物業的投資比重50：50的既定戰略，萬通地産也宣稱，未來5年內其商用物業收入佔總收入的15%，利潤佔總利潤的30%，投資型持有物業佔總資産的20%至30%。有開發企業向記者透露，去年一年該公司在多個城市取得了不下28單綜合性商業開發項目，目前正在廣挖商業地産設計運營人才，籌措資金，着手進入實體建設階段。據了解，當下這種手握數十單大型商業地産開發項目的企業並非少數。戴德梁行發布的全球房地産投資報告也顯示，2011年外資格外青睞中國的商業地産。全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地産，較2010年年中的資金量上升45%，其中中國商業地産為資金重點流向。
規避政策風險是“誘因”
開發商紛紛看好商業地産主要在於規避政策風險。當一線城市商業地産趨於飽和的情況下，政策非調控重點地區的二三線城市便成為房地産企業“攻城略地”的戰場。有開發商透露，由於這些地方處於城市發展的旺盛階段，政府要業績，急於招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業地産投資，特別是一些大企業投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍挂程序走，但可以獲得和政府方面協商的餘地，拿地勝算大。另外，經協商地方上往往會給與減免城市配套費用、分期開發等優惠，拿地成本可大為降低。去年以來，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項目，許多大型房企躋身“造城”行列。
綜合性商業地産的規模遠大於普通房地産項目，與住宅相比，商業地産對資本規模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風險要大。為避免引資風險，地方政府往往要求開發企業要長久自持30%的商業物業。這對開發商的資本運作能力是一大考驗。
由於商業地産不在新政調控範圍內，開發商對非政策調控重點地區的住宅價格升值空間也十分有信心，很多城市綜合體的開發商通常採取先期開發住宅，用銀行貸款及銷售資金滾動開發後期的寫字樓、商業部分。也有開發商先期銷售工時相對短、成本較低的LOFT建築以運作商業建築。儘管限購政策在全國普遍推開，但有不少開發商此前預判這將是一項短期政策，到年中即會放鬆。然而，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放鬆對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業地産資金來源正在産生巨大的影響。
5月18日，央行再度上調金融機構存款準備金率0.5個百分點，使存款準備金率達到了21%，這直接導致銀行的放貸金額將進一步縮水，開發商將面臨融資壓力。據國家統計數據顯示，4月份房地産企業到位資金6094億，環比下降了14.1%。其中，國內貸款下降了16.8%。顯然存款準備金率上調之後，國內貸款獲得資金將會繼續減少。
與此同時，近日銀監會加大了對房地産信託的監管，要求各家信託公司從本月起，每月10日前須上報每一個房地産信託項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。對於三個月內將到期兌付的項目，要求信託公司按5級分類評判風險，負責監管的銀監局也要逐一出具“兌付風險判斷意見”。根據中國信託業協會的數據，今年一季度投向房地産領域的新增信託項目金額達
710.9億元，同比增長12.5%，這個數字已經與2010年各季度的均值相持平。業內人士分析，銀監會的目的在於，通過掌握如上的風險數據確定是否&&新的房地産信託業務監管措施。這種“引而不發”的政策效力，顯然會使此前房地産融資的重要渠道房地産信託的融資難度增加。
此外，日前針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監會下發意見稿規範“借殼上市”。要求“借殼上市”須執行首次公開發行(IPO)趨同標準，擬借殼資産必須持續兩年盈利，且凈利潤累計超過2000萬。
5月12日，發改委再次發布了關於執行“一房一價”政策的通知，開發商在新房價格上被進一步規範。針對開發商熱衷的“LOFT”相關部門也明確，規劃部門加強審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收。此外，北京已將商業地産納入調控視線，商改住項目將拿不到房産證。6月1日起，“商改住”、“虛擬商鋪産權”，這些房地産開發銷售中的違規行為將被遏制。
房貸緊縮持續凸顯
房貸緊縮的信號仍在持續釋放。日前有消息，銀行可自主提高首套房的首付比例。業內人士預計，首套房首付上調至四成，會有50%貸款人群受到影響，購房需求將減少。
有開發商坦言，儘管今年開發企業的資金狀況遠好於2008年，但商業地産開發運行需要的資金量很大，今年下半年持有大量土地的商業地産開發企業壓力會很大。央行一而再再而三的提高存款準備金，提高首套房的首付比例，銀行放貸額度會縮小。目前通過信託進行房地産融資成本已經高達20%以上，如果房地産商資金鏈進一步趨緊，信託産品的收益率或會繼續走高。現在很多缺少渠道的開發商借道民間借貸，但民間借貸已經出現100%的高額年息，風險很大。目前眾多房地産企業紛紛在發行基金，這是眼下唯一沒被政府方面限制的融資渠道，但採用基金融資目前需要給投資人15%的回報，成本也已經很高，開發商融資壓力明顯增加。
業內人士認為，商業地産，特別是大規模的城市綜合體商業開發項目在資金鏈這一最主要的環節上日益加大的風險已不容忽視。
競爭呈現白熱化
另外從專業層面上看，當前各行業企業一哄而上着實令人擔憂。專業人士認為，商業地産必須對應需求量。儘管商業地産的升跌不會直接影響民生，但調控政策影響着房産投資者對樓市的預期。商業地産的投資需求彈性遠大於商品住宅需求。由地方政府主導、出於追求業績盲目的規劃，恐難免導致定位不準、規模不當，而對於未來投資回報不確定，將造成招商或經營困難。對此，中國房地産住宅研究會副會長顧雲昌指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經濟發動機，大量地供應商業地産土地，一定會造成供大於求。
除此之外，各類企業涉足商業地産，使本來就不充足的商業地産專業人才更為稀缺。與住宅項目不同，商業地産規劃定位、設計開發、運營管理人才需要相當的實戰經驗。各環節都不得出現差池，否則會導致失敗。如今爭奪商業地産人才的戰爭已近白熱化，有開發商感嘆，現在有經驗的運營經理年薪開價五百萬，比現在許多開發商老總還要高。物以稀為貴，尋找得力的人手成為今年商業地産企業的“一道坎”，令開發商備感頭痛。
有業內人士預計，未來兩三年裏各類商業項目將集中入市，供大於求在許多地方似成定局，商業地産的競爭會白熱化。實際在海內外資金蜂擁圈地商業地産之際，一線城市局部地區的商業地産已供過於求。有報道，由於對未來市場預期變化，北京商業地産5月首周成交量暴跌75.7%。業內人士認為，二三線城市的商業地産大多需求量有限，定位失誤、開發量過度形成市場泡沫的風險已成為需要高度警惕的問題。