一邊是為了進城賣掉賴以生存的宅基地房産的村民，一邊是難以承受城市高房價而購買小産權房的城市居民，小産權房買賣的氾濫和不規範，正讓不少人頭痛不已。尤其是在所涉房産價值大幅飆升的背景下，相關的糾紛層出不窮。
在上海市奉賢區奉城鎮新民村（曾用名“一致村”），短短幾年間，就有約80多戶村民賣掉了宅基地上的小産權房，而買家多為上海市區居民，現眾多賣房村民後悔了，紛紛向法院起訴訴求當年交易合約無效、收回房屋。
3月30日，奉賢區人民法院第二次開庭審理相關案件，但尚未作出判決。據本報記者獨家獲悉，僅整個奉城鎮地區類似的小産權房交易不下千戶，更多的交易雙方都在關注着這幾樁案子的判決結果，但關於小産權房糾紛目前尚無專門的法律可以完全適用，法院的壓力也在於此。
然而，小産權房的炒賣還在大規模繼續。
小産權房價值：今非昔比
奉賢區奉城鎮一致村的大量小産權房買賣，集中發生在2002年前後。鄒亞凡夫婦稱，他們2002年經朋友介紹先後購買了一致村230號、242號兩套小産權房。原房主現要求收回房屋已並向法院起訴。
據鄒亞凡介紹，他們先後以6.5萬元和3.6萬元分別購買了兩套小産權房，單套建築為200-300平方米，一套居住，一套用作夫婦倆開辦的木器工藝品雕刻廠的工作場地。當年鄒亞凡是將自己居住在陸家嘴(600663,股吧)地區産權房賣掉，用以支付兩套小産權房的房款。“若被收回，經濟損失不言而喻，更重要的是，我們就沒有了住處。”
據記者了解，目前，除了鄒亞凡夫婦兩套小産權房的糾紛外，還有包括一致村241號、愛民村315號、一致村1423號等小産權房，原賣房村民已經向法院提起“要求協議無效、原價收回房屋”訴訟。
村民試圖收回房屋的原因，除了小産權房確實在這幾年中升值明顯外，另一個不容忽視的原因是，上海郊縣近幾年大規模動遷推進迅速，奉賢區也不例外，動遷補償顯然是各方最為關心的利益所在。
炒賣小産權房氾濫
除了可能存在的動遷因素外，小産權房買賣炒作本身在當地也相當盛行。
另據鄒亞凡等購房者的聯名信陳述，要贖回房屋的村民有着共同的特點：賣掉農村房子後都在城鎮買了商品房；都另有其他宅基地建房出租；想原價贖回已售小産權房，並準備再次以高價出售。
記者在當地的中介看到，更多的小産權房交易並沒有因為類似的糾紛而停止，更多的小産權房出現在當地房産中介，堂而皇之明碼標價“掛牌”出售。其中一家中介門店，除了産權房、商品房之外，該中介還特地表明安置房、集資房、農民房均是該店的主要交易服務物業類型，而幾十張本地小産權房實景照片懸挂在門店顯眼處。
記者還獲悉，更有甚者，個別還在訴訟審理中的小産權房，已經悄然被推向了二手市場，標價則比此前翻了數番。類似的典型小産權房炒賣行為，在當地並不罕見。
“小産權房炒賣的市場不小。”一位曾經運作過小産權房交易的資深中介人士告訴記者，隨着城市商品房價格不斷上漲，越來越多城市居民喪失了購買普通商品房的能力，而居住困難又實際存在，不少市民會將目光轉向儘管性質不同但相對價格便宜的小産權房，解決居住問題。
記者在採訪中也發現，除了上述為居住問題退而求其次的小産權房買家外，也有不少專業炒作小産權房的買家進行倒賣。還有一部分買家則是奔着未來的拆遷補償投機小産權房。
而作為業出售小産權房的當地村民一方，相當一部分村民已實際脫離農村生活，或已經在城市買房或打算在城市買房需要資金，出售小産權房是不少人的選擇。
公開的秘密是，不止上海，類似的情況在全國許多地方也存在，隨後的糾紛也極為類似。
無法可依？
鄒亞凡夫婦當年買的小産權房，均由雙方簽訂房屋買賣合同，並據其提供的材料，還有當地相關屬於政府部門出具的見證書。
在2002年簽訂相關的房屋買賣合同上，交易的原因表述為“為調劑房屋餘缺，雙方自願達成房屋交易”，合同正本三份，買賣雙方和見證處各執一份，副本二份，送房屋管理部門及規劃部門備案。
當年出具見證書的是奉城鎮法律服務所，並有該所見證收費的專用收據。據鄒亞凡&&，當年其他的大部分小産權房買賣，都是經過類似的方式實現的。
但現在看來，這樣的交易合同和見證，其法律效力尤為有限。背後的真正原因，或許就在於類似的小産權房糾紛，缺乏專門的法律可以參考。
在上海，唯一讓這一系列小産權房糾紛有針對性法律參考的材料，是2004年初由上海市高級人民法院一份“關於印發《關於審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知”（滬高法民一20044號）文件。鄒亞凡夫婦認為糾紛適用於該意見的第二條“對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。”另外，根據第四條“對於將房屋出售給本鄉（鎮）以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本着尊重現狀、維持穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續佔有、居住和使用該房屋的權利”，同樣也不應收回房屋。
記者了解到，北京市高院的一份針對小産權房糾紛的會議紀要也指出“要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失”，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的後果。
據了解，法院方面從調解出發，曾提出“房屋使用協議維持現狀至動遷為止，一旦動遷，宅基地土地補償費歸原賣房村民所有”的意見，但尚未落實。