本輪調控後，房價是漲是跌？開發商是死是活？短期內，關鍵只在資金鏈。當下地産商還有哪些渠道找錢？能撐多久？
開發貸，能貸多少是多少
開發貸尚未全面停貸，但貸款難度又增加了幾個級數。建設銀行從事開發貸的人士向南方周末記者&&，建行總行的要求是今年“開發貸款餘額不能有新增的量”。
2月23日，廣州大銀行家投資顧問公司董事總經理黃家榮發了篇新博客，標題為“銀行全面停止給地産商發放開發貸款”。該文提到，數家銀行領導&&今年內將不會給地産商發放貸款。接着他在微博聲稱“還要再爆獨家猛料”。
不過，儘管他向南方周末記者強調願意對文章的真實性負責，但卻拒絕透露消息來源。
一石激起千層浪，廣州一位中小型地産公司負責人聽到這一消息，反應相當激動，馬上致電銀行去核實這一消息。銀行給他的答覆是“並未全面停止”，只是貸款的難度又增加了幾個級數。
銀行貸款的風吹草動，都牽動着開發商的神經。因為很多開發商的資金一半以上來自銀行。儘管今年年初地産業界的共識是大型開發商的資金可以維持半年，但隨着加息、銀行存款準備金率上調、限購令的推行等政策調控，就算地産商去年“不差錢”，今年也不敢松懈。
停止開發貸就像一個“狼來了”的故事，但這個故事並不是從未發生過——早在1994年至1999年，長達五年的基本停止開發貸，地産商與銀行幾乎變成了陌生人；而2008年的開發貸暫停，也讓部分地産商痛不欲生，幾近斷氣；去年8月，農業銀行公開承認曾暫停開發貸款一個星期，讓整個業界也為之震動。
那現在是否會在較長時間內停止發放開發貸？一位大型地産商副總裁的判斷是“不可能”。他説，“如果開發貸停一年，那會導致災難般的調整。對誰都沒好處。”
這種判斷部分得到了銀行方面的印證。建設銀行從事開發貸的人士向南方周末記者&&，建行總行的要求是今年“開發貸款餘額不能有新增的量”，也就是到2011年底，記錄在總行“開發貸”這一項的數字必須小於或等於去年底的量。“這是去年年末，為今年做計劃時，總行就已經定下來的事情。”建行人士説，至於建行各省分行的具體安排，則較為靈活處理，只要保證總行的餘額不增加就行。
央行數據顯示，2010年地産開發貸款新增1647億元，年末餘額同比增長24.7%，比上年末低79.5個百分點。如果各家銀行今年內都控制開發貸不再新增，那麼給地産商的開發貸款增速會繼續回落，甚至可能負增長。
新增的貸款可能性很小，那還了舊的貸款，還能繼續再借錢嗎？“很懸。”另一國有銀行人士回應，除了保證像保利地産這種大國企的地産商，其他的則要看“綜合貢獻度”——就是支付給銀行基準利率的利息之餘，付給銀行的額外費用。例如，倘若地産商支付給銀行的利息是500萬，此外又支付銀行500萬的“財務顧問費”等費用，那麼費用與利息的比率是100%，綜合貢獻度也就等於100%。“總之是價高者得，誰給銀行的錢多，那麼就給誰續貸。”
這樣一來，地産商都不敢“涉險”還貸了。據上述銀行人士了解，有些地産商貸款期限是三年，而他們即使賣了房子並回籠資金了，也不提前還款給銀行，因為擔心還了就很難再借到錢了。他們也情願跟銀行協商，多支付一些費用。
“有些發了瘋似的地産商要求貸款延期。”上述銀行人士稱，地産商貸款主要是拿地，一旦缺錢就沒辦法繼續在地産市場玩下去，即使要承擔利率上浮、費用增加，也要將期限延長。現在地産商要求延期的都在一年以上。
“現在不是企業欠銀行的錢，而是銀行欠企業的錢。”一位股份制銀行負責人向記者&&，因為銀行與企業簽了授信合同，但現在根本沒錢放貸給他們。“雖然開發貸可以賺取更多的利潤，但信貸額度收緊，連大企業客戶都無法放貸，更別提讓我們要管地産商的生死了。”
央行數據顯示，1月份我國人民幣貸款增加1.04萬億，同比少增3182億。而銀行業內人士都説，在這些新增貸款中，大的國有銀行放出的貸款佔比很少，大多數是股份制銀行和城市商業銀行放出的。
信託當紅
一些房地産信託發放量大的信託公司開始調整。廣東粵財信託內部人士向南方周末記者&&，該公司最近都沒有再做新的房地産信託，估計今年這一塊業務也不會很多。“擔心會踩上監管紅線，所以今年要保守一點。”
當按揭貸款和開發貸這兩條銀行的輸血主渠道被相繼收緊，而過去盛行的銀信合作戲法也被監管層識破(銀信合作是指銀行將貸款債權賣給信託公司，信託公司做成理財産品通過銀行賣給投資者。這種做法是將貸款挪出了銀行的資産負債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信託公司，但騰挪出新的貸款額度來。去年8月起，監管部門要求，兩年內將這些銀信合作理財産品轉入到銀行的資産負債表內，也就掐斷了這一戲法存在的根源)，開發商不得不尋找新的資金來源。
信託便成為了新的主角。
重慶信託的業務人士告訴南方周末記者，銀行信貸資金緊張，反而對於信託公司是一個好機會——現在信託公司議價能力增強了，還可以像選美一樣來挑選為哪家地産商發行信託産品。“信託公司都在儲備項目，畢竟房地産信託是我們今年主要的利潤來源。”據他介紹，房地産信託産品的年利率不斷攀升，從去年初的7%左右，到現在已經是15%—20%。例如，近日臥龍地産發起總額為1.75億元、期限為14個月的債權信託，資金佔用費的年利率為15%。
用益信託工作室的統計數據顯示，2010年，信託業共發行了1921億的房地産信託項目，同比增長328%，房地産信託的發行規模佔集合類信託規模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。而今年1月以來，公告信託融資的A股上市房地産企業至少6家，累計募資逾35億。
監管層開始盯上了信託，2010年底，中國銀監會頒佈《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，要求各信託公司立即進行業務合規性風險自查，以控制房地産信託業的增長規模。其中最重要的監管指標是“資本金是否充足”，以及“房地産信託在總的規模中佔比是否過高”。
一些房地産信託發行量太大的信託公司開始調整。廣東粵財信託內部人士向南方周末記者&&，該公司最近都沒有再做新的房地産信託，估計今年這一塊業務也不會很多。“主要原因是去年做了很多房地産信託，擔心會踩上監管紅線，所以今年要保守一點。”
發債雙刃劍
畢竟發行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地産商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時還不回暖，就會把自己逼進死胡同。
發債或許是地産商即將看到的另一道“資金曙光”。據媒體報道，符合條件的房地産企業公司在內地發債可能會放行。部分地産和投行人士向南方周末記者&&，他們均對此有所風聞，但均不知曉具體要求和時間安排如何。
事實上，在海外有融資渠道的地産商已經“先行一步”發行債券了。在2011年剛過去的兩個月裏，碧桂園、恒大地産、合生創展等諸多地産商，先後進行了債券融資。其中，碧桂園發行9億美元(約59.4億元人民幣)的優先票據，每年利息11.125%；恒大地産發行55.5億3年期及37億5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億元。
綜合各家地産商所發行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。這些融資成本比在內地發行信託産品的成本要低，因為房地産信託的融資成本年利率均在15%以上。
在2月初，蘇格蘭皇家銀行發布報告稱，今年以來中國房地産在離岸的債務融資金額已達280億人民幣，相當於去年全年的四成。該機構認為，這反映出主要發展商對房地産市場仍有信心，並預期未來房地産商的債務融資將更頻繁密集。
“市場對中國房地産債券的需求強勁。”招商證券(香港)投資銀行部董事總經理溫天納向記者&&，目前內地的地産商所發行的債券年利率衝破了10%，這對投資者具有很強的吸引力，“不排除有海外的對衝基金購買了這些債券”。“不過，地産商願意承擔這麼高的利息成本，也反映出他們的資金壓力不小。”溫天納説，如果債券利率再漲上去，反而要更小心些了，這表明地産商想冒更大的風險。
今年以來，評級機構標準普爾將恒盛地産、佳兆業及人和商業三家公司的評級展望由穩定調整為負面，因為它們進行激進的債務融資支持擴張。標準普爾也預計，債券發行也可能將削弱恒大地産及碧桂園的信用評級。
標普信用分析師符蓓曾在受訪時&&，地産商繼續以如此高的頻率發債，未來債務到期時間將過於集中在短短幾個月內。屆時房地産或資本市場不佳，則部分發債企業將出現財務困難——畢竟發行債券是一把雙刃劍：雖然可以讓地産商緩解資金之渴，但假如市場在該還債時還不回暖，也可能反給自己帶來更大的麻煩。