新“國八條”與房産稅組合拳突然襲來，春節期間上海樓市降至冰點。2月7日，全市新房成交量交了白卷。
　　新政的實施正在全面鋪開，由於各項稅費的重要變動，稅務部門將在上海房地産市場上扮演更重要的角色。成交量雖明顯下滑，上海房價卻在多方博弈下巋然不動。今年4月，一批新開發的樓盤即將上市，新政的效果可能會有更多顯現。

    房産稅“先認定後繳納”

　　1月26、27日兩天，新“國八條”和房産稅接踵降臨上海。1月28日起，上海樓市開始採用全新的交易規則。1月30日，上海市地方稅務局迅速推出一份實施細則，詳解上海房産稅的認定、計算、徵收、減免。
　　上海規定，以家庭為單位，人均60平方米住房免稅，而新購的超出部分，則需每年繳納房産稅。按規定，計算房産稅應依據房産的評估價格，並按規定的周期重新評估。但在試點的初期暫時以交易價格打七折計算。上海市地方稅務局的一位工作人員告訴記者，1月28日後新購買的住房，只需經過一次房産稅“認定”的過程，算出每年應繳多少稅，以後每年年底前繳清即可，不必每年重新計算。
　　據介紹，購房者需到住房所在的區稅務局，填寫房産稅認定申報表，同時提交房産交易合同、契稅完稅憑證、購房人及家庭成員身份證明、戶籍和婚姻狀況證明等六份材料。同時在各區的房産交易中心查詢原有住房情況，並填寫《原有住房信息查詢申請表》。
　　按照房産稅計算公式，上海浦東一家房産中介的工作人員幫記者算了一本賬。房産稅計算公式是：年應納房産稅稅額（元）=新購住房應徵稅的面積（建築面積）新購住房單價（或核定的計稅價格）70%稅率。以一個已有一套120平方米住房的三口之家為例，如果這個家庭在上海內環附近購買一套價格為每平方米3萬元，面積為100平方米的住房用於投資，按照目前的政策，他們的免稅面積為180平方米。按其餘40平方米為計稅，他們每年需要繳納的房産稅為3360元。而這樣的一套住房如果用於出租，每年的房租可達5萬元以上。相比之下，房産稅對這個家庭的影響並不大。
　　相比之下新“國八條”對市場的影響顯得更為直接。根據新“國八條”，如果這個家庭購買的是二手房，而賣家購房尚不足五年，則要對這一住房全額徵稅，稅率高達5.65%。一套總價300萬元的住房在交易過程中需一次性繳納將近18萬元。
　　因此可以説，新“國八條”，不僅對政府和開發商的限制和要求十分嚴厲，而針對普通房屋買賣雙方的規定也不啻為一劑猛藥。如二手房不滿五年轉讓全額徵稅、二套房限制購買、二套房貸款首付六成等多項新政，直接打消了很多老百姓買賣房屋的念頭。
　　前述稅務局的工作人員告訴記者，新政剛剛開始執行，不排除有些人會想方設法少交或不交各種稅費。可以肯定的是，各政府部門採集到的個人住房信息已經實現聯網，未完稅的房屋未來將被禁止買賣，直到稅費和滯納金被繳清為止。
　　細則還包含了多項減免稅收的政策。但網上許多評論認為，目前的問題是，實施過程中存在各種特殊情況，缺乏認定的方法。

　　買賣雙方陷觀望

　　春節是房地産市場的傳統淡季，今年的春節則比往年更為冷清。上海網上房地産的統計數據顯示，2月7日，上海一手房住宅成交量為零，全市僅預售各類商品房4套。自2月份以來，上海商品住宅共成交58套。
　　主要代理上海閔行區樓盤的程先生告訴記者，新政&&後，賣家心態出現明顯變化，並且各不相同。有的房東擔心新政會讓買家打退堂鼓，打算將委託房源的價格標低一點。而一些年前挂出房源的房東，由於購買住房不到五年，想到要交超過10萬元的稅，索性決定不賣房了。
　　中原集團研究董事程澐女士告訴記者，春節期間，上海樓市處在冰點。新政是最主要的原因。整個上海樓市陷入了觀望狀態，買家和賣家都打算等一陣再看。
　　新“國八條”與房産稅，效果有所不同。程澐認為，新“國八條”是真正的猛藥，限購、限貸等政策直接擠出了投資需求，大部分投資客都選擇了離場，直接打擊了成交量，短期效果明顯。而上海房産稅政策則顯得十分溫和，稅收額度不難承受。能對上海樓市産生什麼樣的效果，需要長期觀察。
　　然而對於房價，政策的效果並非“一邊倒”。一些賣家手握多套房源，他們認為如果此時拋盤，以後再想買房就得交稅，索性囤着不賣。由於購房不滿五年賣出要繳稅，許多賣家選擇加價，試圖把稅負轉嫁給買家。需求和供給同時減少，房價是升是降還很難判斷。
　　程澐認為，新盤的開發商將對上海房價産生影響。春節期間，很少有新樓盤推出，而一季度過後，進入4月份，開發商就將“進場”。一些開發商在新政後已經開始打出了促銷的廣告。到新盤集中上市的時候，如果成交量仍然低迷，開發商頂不住各方的壓力，可能會選擇降價，屆時新政對上海房價的影響將會顯露出來。