業主購房五年，始終拿不到房産證。開發商百般託詞、屢屢承諾，卻一直不去辦理，背後究竟有什麼原因？相關部門無力監管、法律維權意義不大，業主遇到此類情況，難道真的束手無策？記者近日調查北京一處樓盤，走近房産證“難産”之謎。
房産證辦不下來業主“一點辦法都沒有”
“房産證已經拖了好幾年了，(開發商)每次都説再等等，我們已經打了好幾年的電話，每次開發商都給我們一個日期，到那個日期再打電話開發商就説還是辦不下來。”一提起房産證，北京的王女士便很無奈。
王女士2005年10月在馬連道東街15號院的紅蓮晴園購買了一套兩室一廳的房屋，購房合同約定房屋交付使用後720日內取得房産證，但直到目前還沒看到房産證的影子。
在同一小區購房的彭女士也有類似遭遇。“我們對房子的戶型不滿意、孩子也上不了好小學，所以想換一套，但因為一直沒拿到房産證，如果出現糾紛會特別麻煩，所以沒能賣。因為房産證，我們不得不暫時擱置眼前的一些計劃。”
據彭女士介紹，該小區1、2號樓的幾百戶業主至今都未拿到房産證，很多業主曾多次詢問和催促開發商，開發商要麼語焉不詳、要麼百般託詞，始終不積極辦理房産證或進行賠償。
記者在業主與開發商簽訂的購房合同上看到，合同規定如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地産權屬證書的，買受人可退房並獲得房價款和已付房價款1%賠償金；如果不退房，可獲得已付房價款1%的違約金。
“按照合同約定，我們只能拿到6000多元的違約金，但我們的損失遠遠不止這些！”彭女士説。而王女士也對記者説，“我們只能等，一點辦法都沒有。如果現在退房，以目前的房價什麼房都買不起；如果要違約金也沒有多少，而且開發商連這些違約金也不給。”
房産證“難産”已成行業“潛規則”？
就房産證為何五年未辦這一問題，記者直接詢問了紅蓮晴園項目的開發商，一名劉姓銷售總監這樣説：“沒有什麼原因。每個小區、項目的具體情況都不一樣，我們是按正常程序辦的，房産證現在正在辦理。”
記者了解到，國務院《城市房地産開發經營管理條例》第三十三條明確規定：“現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。”但據業內人士稱，在現實操作中，開發商很少能在90日內辦理房産證，最多是在90日內辦理大産權證；而購房合同上約定的房産證辦理時限一般都為一至兩年。
這名業內人士説，其實只要辦理了大産權證，將大證和購房合同交給房管局，業主的分割産權證的辦理時間最長不應超過20天，就算購房人以貸款方式買房，最長時限也不應超過一個月。
對此開發商仍未正面回答，只是説：“這兩年政策波動比較大，間接影響了房産證的辦理，具體原因就不方便説了。”不僅如此，開發商還&&：“這樣的事情很正常，快的話一年兩年，慢的四五年都正常，據我所知房産證還有辦十年的。”
業內人士向記者分析，房産證拖延不辦可能有幾種原因，其中最主要的是因前期手續不全而導致大産權證無法辦理。如果已經辦理了大證，那麼問題可能是，辦證時開發商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發商資金可能一時周轉不過來。
另外，開發商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大産權證和業主的分割産權證。除此之外，驗收不合格、未繳納配套費等都可能是原因。
業主遭遇維權難如何贏得話語權
記者採訪了解到，逾期辦理房産證在房産糾紛中佔相當大比重，購房多年卻拿不到産權證的業主不在少數。那麼，拿不到房産證究竟有什麼風險，業主又應該如何維權和增加話語權？
北京市隆安律師事務所尹富強律師就此事分析稱：既然合同有明確約定，業主均可按照合同約定主張開發商按約定時間辦理房産證，一旦遲延同樣可以主張相應的違約金。尹富強&&：誠然業主的維權意識已甦醒，在一定程度上已“威懾”到不法公司的違約違法行為。但主動維護自身權益的比例還有待進一步提高。“民不舉，官不糾”，權益受到侵害，不利用法律賦予的訴權，司法機關也不能主動干涉。
房産糾紛專家、盈科律師事務所高級律師張仁藏分析認為，房産證是房屋權屬惟一、也是最直觀的憑證。如果業主一直無法拿到房産證，對房産的所有權就得不到確定。在不能做權屬轉移的情況下，房屋就不能交易，業主作為交易相對方，也面臨很大風險。
因此，購房者在簽訂合同前，首先要對樓盤有一定了解，查詢項目土地的性質是出讓還是劃撥，如果是劃撥就無法拿到産權證；同時，也要重視並積極辦理房屋産權登記。
張仁藏説，在約定期限內未取得房産證，開發商肯定存在違約行為，業主可以起訴開發商，要求開發商在一定時間內辦理房産證，並承擔違約責任。需注意的是，業主要避免錯過訴訟時效，應在訴訟時效內主張權利。張仁藏説，業主在發現自己權利受到侵害時要盡快提起訴訟或以其他方式維權，拖太久會增加難度；有相似情況的業主最好聯合起來共同維權，以增加維權力度。
而在實際操作中，很多業主即便維權，能獲得的違約金也很有限，選擇退房又損失太大。對於這種兩難境地，張仁藏建議，可在商品房預售合同的範本中，加重開發商的違約責任，以發揮更大的約束作用。
同時，造成維權難的另一原因是，對開發商逾期辦證的行為缺乏有力的監督與懲罰機制。有多名業主稱，他們在向區房管局諮詢此事時，工作人員只是要他們與開發商&&；而記者在詢問時也得到這樣的答覆：“開發商不來辦，我們也沒辦法。我們沒有義務督促開發商來辦證。”