在2010北京秋季房地産展示交易會上,來自美國、澳大利亞、加拿大等國家的數十個項目十分引人注目。
主營海外房産銷售代理的美亞置業（上海）公司銷售總監尹超告訴記者,目前美國和澳大利亞是中國人海外買房的首選。“事實上,中國人在海外投資房地産一直存在,最近由於國內房地産調控的影響,到海外投資房産的中國人數量因此有了比較大的增長。”
美國龍安集團總裁饒及人也&&,雖然最近在美購房的中國人選擇一次性付款的數量相較之前多了不少,但因為華人還款的記錄非常好,美國的銀行非常樂意貸款給華人。
多方原因正讓中國人海外淘房成為普遍現象。根據美國當地媒體的報道,3年之間,華人在美國的投資移民超過了1700億美元。本期記者選擇了美國、澳大利亞、英國三個熱門地,解讀一下當地房地産現狀,希望能給有心海外淘房的投資者一點幫助。
美國:在美華人互炒抬升房價
曾任紐約市規劃局局長的饒及人告訴記者:“在美國一個突出的現象就是華人互炒房産造成房價上漲,因此華人聚居區是投資美國房産的區域之一。”
據其介紹,在美國,白人聚居區和學區地區都是極具升值潛力的投資區域。除了學區房和白人聚居區外,華人聚集區也是投資房産的另外一個區域。
事實上,美國人中很少有炒房者。美國社會已經度過了城市化快速發展的時期,因此房産升值非常緩慢。根據房地美（Freddie
Mac）的數據,受首次購屋稅收優惠政策的促進,美國今年第二季度住房購買價格季度比上升3.1%,年比上升13%,但是價格仍比一年前低0.2%。此外,美國稅費龐雜,如果加上交易所得稅、物業稅等等稅費,炒房需要支付很高的稅款。
但美國的華人之間有互相炒房的行為。華人素有群居的習慣,加上中國人傳統的置業觀念,於是在華人比較多的地方,炒房的行為相對普遍,當地的房價因此被拉升起來,這也使得美國人非常不滿。
華人在美國買房50％都用來自住,用於出租的比較少,因為美國保護租房者的法律非常多,因此出租實際上賺不到什麼錢。
澳大利亞:房租收益高於上海
澳大利亞也是中國人投資海外房産最熱的國家之一。
尹超告訴記者:“在澳大利亞投資房産能夠獲得最大現金流。”同樣是300萬人民幣的房子,在澳大利亞可以租到人民幣12000元/月,而在上海僅可以租到6000元/月。因此在澳大利亞將房屋出租比較划算。據尹超估計,上海目前房屋空置率在27%左右,而統計數據顯示澳大利亞的空置率僅為1%。
此外,澳大利亞房價漲幅比較緩慢,7年才翻一倍,每年以大約10%的速度上漲,這與中國房價上漲速度和漲幅相差甚遠,但是投資收益相對穩健。
一般來説,月收入在3萬—5萬人民幣的中國人都有能力在澳大利亞購置房産。澳大利亞悉尼、墨爾本地段好的房子為人民幣5萬—6萬元/平米,普通地段只需2萬元/平米。中國人只需提供收入證明,就可以貸款在澳大利亞買到一套具有永久産權的房子。
目前,澳大利亞回報最高的投資區域當屬悉尼、墨爾本、黃金海岸,悉尼的北區和東區更是號稱“白金地段”,那裏集中了澳大利亞最富有的人群。在北區一套普通的小一居帶陽&的住宅總價就達到人民幣360萬元,但是其資産增值和租金回報都高於其它區域,是投資的首選。
英國：倫敦地區是投資首選
百瑞諾（中國）總經理陳曉紅在英國生活多年,曾經在英國房地産中介公司工作。“在英國投資房地産的亞洲人非常多,不少熱點地區房價因此猛增。”陳曉紅説,上世紀90年代末,亞洲人尤其是馬來西亞人特別喜歡在英國投資酒店。他們通過銀行貸款,將酒店買下後做一些整合,然後再高價賣出。陳曉紅供職的英國中介公司,當年就曾有馬來西亞人通過酒店的買賣,使其資産在兩三年裏翻了14倍之多。
在陳曉紅看來,中國的房價有跌的可能,但英國房價是不會跌的。早在上世紀七、八十年代,英國也經歷過房地産泡沫破裂的過程。之後,英國房地産業走向成熟,雖然不會出現如中國房地産一樣瘋狂的上漲,但是房價每年都會平穩增長10％—20％,既使在經濟蕭條時期,房價也沒有下跌,作為一項投資收益十分穩定。
據了解,英國新建住宅的開發量受到嚴格控制,北京一年的開發量比整個英國一年的開發量都要多,因此在英國投資房産主要是二手房。英國的freehold擁有永久居住權,包括土地在內都屬於房屋所有人,如果一棟樓裏面有一家是freehold,那麼這棟樓裏的其它住戶都需要交租金給永久居住權的住戶,大約一年一戶100英鎊。
在英國,有錢人集中的倫敦地區是房地産投資的首選。倫敦的John’s
Wood區域相當於北京的二環,交通方便,擁有大片的綠地,那裏的townhouse總價大約在300萬—500萬英鎊之間 ,極具升值潛力。
投資貼士
目前,中國人在國外買房非常方便,通過房産代理中介購買海外房産成為主要途徑。
尹超&&,相當一部分人把在海外購房當做單純的投資行為,因此很少到當地實地考察就出手購買。這部分人群只需要看代理公司為他們提供的房屋圖片,在上海挑選房屋,合同、收房、驗房等流程都由購買國的律師直接到上海與買家簽訂和完成,之後由代理公司代為出租和管理,收取租金。當然,代理公司也會組織海外看房團,一般是4—5天,費用在1萬—2萬人民幣。
還有一部分在國外的留學生買房的初衷也是為了投資。留學生在國外讀書一般都在5年以上,與其支付高昂的租金,不少經濟條件比較好的家庭都選擇在學校附近購買房屋自住。孩子回國後,再將房子交由代理公司租出去,繼續收取租金。