房産新政的&&，短期內抑制了房市投機的衝動，也迫使房地産開發商不惜以高成本及任何可能的變通方式融資，以避免資金斷鏈。《經濟參考報》記者日前採訪信託基金業人士發現，無法從銀行和證券市場取得足夠資金的房地産企業，自今年年初開始就轉道信託的融資方式，儘管這一融資方式成本相對較高。
　　接受記者採訪的多家信託公司&&，信託業正在進一步降低對涉“房”項目風險的容忍度，將來也會愈發審慎。

　　至少6家上市房企轉道信託融資

　　5月以來，宣布通過信託融資的上市房企就包括中華企業、福星股份、浙江廣廈、獐子島、香江控股、天業股份等，它們合計公布了至少30余億元的信託融資計劃。而統計數據顯示，今年一季度以來，房地産信託産品數量和規模同比分別大漲150%和665.24%，2009年全年才有37家信託公司成立了186款房地産集合信託産品，募集資金規模總額375億元，到今年第一季度，已有29家信託公司成立65款房地産集合信託産品，募集資金規模總額為173億元。
　　“這説明房地産信託已經佔據了房地産公司融資渠道的主流，無法從銀行和證券市場取得足夠資金的房企轉向了信託這根‘救命稻草’。”北京新華國信投資顧問公司投行部總經理方向明對《經濟參考報》&&。
　　記者了解到，商業銀行融資不力、股市再融資又受阻，一些上市房企因此走上信託融資之路，而已有多家信託公司順勢將地産信貸業務當作今年主要開拓的業務領域。
　　方向明對此&&，這是房企在當前房市新政下的變通之舉，體現的是信託的靈活機動，房地産信託融資依然是以股權投資的形式為主，加上股權及土地質押、溢價回購等保證措施。但他説，無論形式如何變化，項目到期所能實現的效益及現金流依然是信託資産保值的基礎和底線，這其中考驗的是信託公司的盡職調查水平和委託人對項目的把控能力。

　　融資成本高企

　　記者了解到，5月份借道信託融資的上市房企融資成本大約在每年8%至12%，且這個數字還有進一步上升的壓力。
　　中華企業5月8日公告&&，其通過上海國際信託發行的24個月期信託産品擬發總額3.5億元，綜合成本為8.8%/年；通過中誠信託發行的24個月期信託産品擬發總額10億元，綜合成本為9%/年。天業股份5月14日公告顯示，其與山東省國際信託有限公司於近日簽訂《信託貸款合同》，信託貸款金額為人民幣1.2億元；貸款期限18個月；貸款年利率為12.5%，自放款日滿12個月(含)之內提前還款的，貸款年利率為12%。
　　據了解，房地産信託融資成本還在進一步上漲。有信託公司高層對媒體&&，受監管趨嚴和房地産市場風險偏高影響，信託公司發放信託産品也在收緊，供給減少，而開發商籌資需求仍強烈，利率上漲在情理中，有些公司的信託融資利率可能達15%至18%。這樣的高利率信託記者已發現一例，為百瑞信託5月13日新成立的百瑞寶盈58號集合資金信託計劃，其募集資金投向建業集團旗下的地産項目公司，這款産品的年化收益率高達12.06%至21.47%。
　　對於被推高的預期收益，信託業人士劉擎認為，這一方面反應了當前房地産融資難，另一方面，大部分高於10%的預期收益是依靠信託公司的分級設計實現，在分級比較多的産品裏，20%的年化收益也並不鮮見。而分級設計較好反應了不同市場主體、資金主體對風險的適應和需求，將成為信託産品在中國縱深發展的品種之一。信託公司應對房地産市場風險，必然要求融資企業提供更高標準的增信措施，而分級産品也是應對風險之策，在信託産品營銷中也比較受歡迎。

　　房企融資將向何處去？

　　“是否涉‘房’？”每當聽説有一個預期收益率較高的融資項目找上門來，某信託公司産品經理小王都習慣性地拋出這個問題。他説，“如果是房地産項目，我們就得好好想想了，高收益率也不一定能做。”記者了解到，“是否涉‘房’”幾乎成了目前市場人士評估項目時所設的第一道坎兒。信託業人士劉擎説，信託公司密切關注房地産調控政策，甚至在許多問題上考慮的比銀行更審慎，因為銀監會要求信託項目審查的標準“實質重於形式”。
　　記者發現，無論是從總的發行規模、實際成立的規模還是發行數量來看，5月份房地産信託産品發行都比上月有明顯下降。用益信託研究中心數據顯示，5月上半月，全國僅發售7款房地産集合信託産品，規模共計24.8億元；而4月份全國共發行房地産集合信託42款，總規模達130.9億元。
　　房地産融資之路又會走向何方呢？方向明&&，目前有上市房企選擇了海外發行優先票據的融資方式。如，今年以來，恒大地産先後兩次發行優先票據募集資金13.5億美元。也有發行公司債融資的情況。但更多房地産企業早已用完了幾乎所有正規融資手段。如上市公司中華企業，在1月份其董事會通過決議上半年向浦發銀行借款6.1億元；2月份又向關聯兄弟公司借入委託貸款5億元；且早在去年就發過一次公司債，因此短期內再發債可能性不大；目前這家凈負債率已超過100%的公司已經轉道了信託融資。但如果信託融資這條路也卡死，那麼這樣的房企能去哪融資呢？
　　劉擎説：“目前看到許多房地産融資項目由於走不通銀行和信託通道，走向民間地下私募甚至轉道外資基金，這會使監管更加困難。但也不排除一些風控水平高、資金實力雄厚的專業基金，趁機大撿好項目，放款收息。市場的不確定性永遠會摧毀那些弱者，而使強者更強。”