【專欄】透視新政下的房地産市場

　　樓市調控新政正在令市場發生新的變化。《經濟參考報》記者近日從北京我愛我家、中原地産等多家房産中介獲悉，4、5月份頻繁出臺的房地産調控政策導致部分購房人由觀望轉向租房，這令房屋租賃市場在傳統淡季迎來了新一輪租金上漲熱潮。我愛我家市場研究中心統計顯示，今年的4、5月份，北京的住宅租賃市場沒有出現淡季特徵，交易量甚至比正月十五後到3月底的旺季還上升了6%，整體租金均價比去年4、5月份上漲了近20%。
　　在購房遇冷，租賃市場火爆的同時，記者發現，購房人與租房者的心理正在發生微妙的變化，究竟是租房合算還是購房合算？如何做出理性的選擇？再次成為關注的熱點。多位專家對《經濟參考報》表示，“居者有其屋”不一定是“居者有房産”，房屋租賃市場應該發揮更大的作用以實現“居者有其屋”。但傳統住房觀念的轉變，不是一個短期的過程，在此期間，租賃市場的完善、體制的保證不可或缺。

　　數字　“轉售為租”和“由買轉租”雙雙增加

　　“房價降了，房租卻漲了。”在銀行工作的小雄抱怨。一年前他在崇文區所租的一居室月租為2800元，5月續租時房東説至少要漲到3100元。本報記者走訪多家房地産中介之後也發現，與一年前相比，北京一套普通一居室和兩居室的租金漲幅都在15%至20%左右。在北京崇文區國瑞城、新景家園等臨近地鐵的幾個小區，月租普遍上漲300元至500元左右。在北京宣武區椿樹園小區，一套80平方米的兩居室月租普遍在4000元以上，而半年前租金為3500元左右。
　　“轉售為租和由買轉租的趨勢已經十分明顯。”“鏈家地産”市場分析師張月告訴《經濟參考報》記者。據“鏈家地産”統計數據分析，5月開始二手房新增房源挂牌量增幅開始全面回落，回落幅度相比4月底達到27%，而出租房源增速明顯，最高峰時租賃房源已超越二手房45%左右。此外，係列調控政策至少造成了60%左右的需求者觀望，其中有近一半的需求者面臨著重新租房的生活。
　　北京中原三級市場研究部的統計也顯示，新政出臺之後租賃成交量相比新政之前成交量上漲了55%，與此同時，租賃房源量增長也十分明顯，房源上漲幅度達到了28%，而在往年4月份都為租賃市場的季節性淡季。在供需兩旺的促進作用下，租金價格環比也出現了上漲，新政後一個多月來北京市二手房租金價格環比上漲了5.1%，單位使用面積租金首次突破50元每平米，特別是一些租賃熱點區域，一套住房的租金能上漲300元/月左右，上漲幅度超過7%。
　　北京中原認為，這是一種“替代效應”，並且隨著樓市調控力度加大，很多人推遲了購房計劃，租房需求增大在一定程度上推高了租金上漲。
　　面對不斷變化的市場和進一步上漲的租金，一些購房者再次在買房和租房之間徘徊。張月認為，當前特殊的市場特質催生了特殊的市場需求，無論是承租人還是出租者，都有一部分是被動甚至被迫轉型的，因此，這部分人始終面臨著是否該重新轉向房地産交易市場的問題，也就是説，面臨著租房還是買房的抉擇。
　　“這段時間，是考驗購房者和售房者智慧的時候。”有業內人士如此評價道。

　　比較　租金與月供決定租房或買房

　　有關數據顯示，在國外，城市居民住房自有率最高的是美國，為68%，英國為56%，歐洲其他國家一般為30%至50%，而根據我國建設部公布的數據顯示，城市居民住房自有率接近82%，這個比率已經處于世界前三位之列。美國52%的首次購房者年齡超過30歲。德國初次購房或建房者的平均年齡高達42歲。日本年輕人奮鬥10年左右才基本能攢齊購房的首付。
　　專家就此表示，應當從多方面來理解“居者有其屋”的含義，它應當不僅包括買房子來住，也包括租房來住，而且租房是高房價下對解決住房問題的合理補充。從這個角度看，如果單純依托買房解決“居者有其屋”的問題，恐怕尚需時日。
　　“從現在的情況來看，房價上漲很快，租金仍然便宜，租售比嚴重失調，單從經濟角度來看，租房還是比買房合適，尤其是在大城市。”上海財經大學副校長、不動産研究所所長王洪衛在接受《經濟參考報》採訪時説，對于年輕人來説，從租房開始，然後再逐步買小房子、買大房，不失為一種理性的選擇。一味強求、早早當上房奴並不是好事。
　　中國社科院金融所金融實驗研究室主任劉煜輝也表示，過重的購房負擔和房奴的還貸壓力會讓中産和準中産們難以想像更為長遠的個人發展。只有通過擴大供給、使雲端上的房價回歸合理區間，從而改變“一生拴在一套房上”的現狀，才能讓潛在的中産階層從買房的負擔中騰挪出來。
　　從經濟上説，租房明顯優于買房。如果你有300多萬元現金，準備購房結婚，以北京市內南二環的一套二手房為例，面積100平方米，單價為3萬元/平方米，不考慮其他因素，手中的現金恰能用來購買這套二手房。根據目前房屋租賃市場情況，該套住房的租金為每月5000元，年租金為6萬元。按目前銀行一年期定期儲蓄存款利率計算，300萬元每年能夠帶來6.75萬元利息收入，扣除房租後凈剩7500元，租房的優勢明顯。
　　“鏈家地産”市場分析師張月認為，當前市場環境下，不同人群買房購房面臨的成本和收益均有所不同，例如，同為初次購房，有的人可能過幾年以後會賣掉再買，有的人可能再買一套將首套出租，甚至有的人不堪貸款壓力賣掉再改為租房，那麼他們所付出的前期成本以及轉型後的對衝成本都各不相同。
　　“單身、處于創業期、剛就業的人群，我們建議租房居住。”21世紀不動産研究中心齊凡認為，單身客戶沒有太多的家庭負擔，而且未來工作變動也存在不可預知性，不需要特別急著去買房；而創業者現在的首要任務是完成原始積累，不宜將過多的資本投入到購房中去。而對于即將踏上工作崗位的應屆畢業生，和收入較低的務工人員，考慮到他們的經濟能力和目前的租金情況，建議他們可以選擇合租方式居住，以減少租房支出。
　　“對于已經具備一定經濟能力的客戶，和特殊剛需客戶，我們還是建議買房。”齊凡説，從已出臺的樓市調控政策看，對購買首套房基本沒影響。而且在新政調控一個多月後，部分區域的二手房價已經出現一定幅度回調，價格處于相對低位。尚未購房的客戶，如果租金和月供差不多的話，不妨考慮購房置業。

　　觀點　轉變購房理念須體制完善

　　盡管有不少購房者對上述經濟賬心知肚明，但仍然還是勒緊褲腰帶要買房，這或許與某些傳統觀念有關。在某媒體發起的網絡調查中，在“如果您現在沒有房住，打算買房還是租房”一項裏，有56%的人還是願意買房。在“假如您現在有20萬元，您打算幹嗎”的問題裏，有近71%的網友願意買房，大家首選買房的原因還是考慮到安定的生活是一切的基礎，有了自己的房子住，感覺才更安全。
　　“華人社會都喜歡置業，喜歡儲蓄，在房價上漲快速的時期，房屋的增值保值功能明顯，有儲蓄功能。中國社會傳統習慣還是要有自己的房産，過度強調不去買房也做不到。”中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌在接受《經濟參考報》採訪時表示，中國人一定要擁有一套屬于自己的房子，這一方面是購房傳統觀念的影響，另一方面也是由中國樓市現狀決定的。
　　在顧雲昌看來，過快上漲的房價帶來投資房産的巨大升值空間，也是增加購房壓力的重要原因。與此同時，“目前我國的社會保障還不齊全，房屋租賃市場的服務與監管也並不完善，讓人們心理感覺有自己的房子才有保障。”
　　王洪衛説，消費觀念的轉變不是一代人就能解決的問題，諸如結婚時一定要買房等傳統的老一輩觀念還是影響了年輕人，一時難以轉變，這同時也是一個社會問題，需要完善的體制來保障。
　　從國外的經驗來看，鼓勵房屋租賃，是西方國家房地産政策的普遍特點。德國健全的租房市場和較高的租房居住條件就使得六成德國家庭寧願一輩子租房。事實上，在德國每個月供房子只需要花掉德國平均水準家庭收入的1/5。日本的租房市場也很健全：不僅網點多，租房服務也十分正規，對房地産中介行業的從業者有嚴格的考核制度。此外，日本政府還向民眾推出一種無需要中介費和保證人的“公團住宅”，房租相對來説更加便宜。日前，澳大利亞的專家學者們也紛紛呼吁政府改革租房機制，讓買不起房而不得不租房的民眾能在出租房內住得更安心，比如管控房租價格、監管租房品質等。
　　“而中國的政策顯然還沒有做到。”顧雲昌説，目前房屋租賃市場還有一些問題，比如房源不足、價格不穩、市場監管存在缺位、租賃合同隨意變動、租戶的權益得不到有效維護等，這些都嚴重阻礙租房市場的發展，制約著人們的租房意願。希望政府部門切實加強對房屋租賃市場的建設和監管，提供多渠道、多形式的房源，滿足不同群體的住房需求。
　　“房價目前上漲的壓力仍然很大，土地供應的緊張導致供不應求的狀態現在還沒有改變，貨幣擴張的速度很快，城市化過程中需求的旺盛仍會延長一段時間。10至15年之後，隨著城市化進程和人口紅利的結束，再加上政策調節的累積效應，房價上漲會趨于平穩，供求關係也會平穩下來。投資房地産的收益率下降，房産的投資投機功能衰退，持有房産的人的收入將主要靠租金來支撐。”顧雲昌説。(完）