透視新政下的房地産市場（五）

　　保障房建設正大舉提速。最新消息顯示，住房和城鄉建設部與各省、自治區、直轄市人民政府主管部門在京簽訂保障房建設“責任書”，敦促各地確保完成今年保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的建設目標。
　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，此次調控在力度和方式上都不同於此前，此次調控著眼于打擊投資、投機，加大供給、加快保障房建設等方面，這些措施正力促住房回歸居住屬性。

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　　抑制　重拳砸向投機　住房回歸居住屬性意圖凸顯

　　“在擁有多套住房的投資者手中，房屋逐漸喪失了居住屬性，更多的是投資屬性。這次政府調控地産的思路很清晰，突出的一點便是通過信貸政策甚至‘限購’等措施直接抑制投資或投機性需求”，全國工商聯房地産商會會長聶梅生接受《經濟參考報》記者採訪時説。業內資深人士總結，這是調控部門力主房屋“去金融化”屬性的強力手段。
　　按照新規，對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。緊隨其後&&的地方版樓市調控政策在抑制投資、投機需求上更趨嚴厲。4月的最後一天，北京樓市新政正式落地。不僅要求對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款，而且還提出自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。
　　截至目前，精準打擊炒房投機的收效已非常顯著，部分一線城市成交量直線下跌，樓盤打折已漸燎原。根據北京市房地産交易管理網的統計數據，從4月14日傳出樓市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量為5574套，新建住宅現房的成交量為1272套，商品房成交量比去年同期下跌53.3%。而中國指數研究院新近發布的數據顯示，在上周(5月10日至5月16日)監測的35個城市中，14個城市成交面積出現環比下降，其中跌幅最大的杭州，商品房成交面積環比下跌61.23%。持續堅挺的房價也在一些城市出現了鬆動的跡象。
　　“這次政府調控地産的思路相比前幾年有了一個不可忽視的變化”，在中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞看來，此次“國十條”強調，住房問題關係國計民生，既是資本市場問題，更是影響社會穩定的重要民生問題，充分説明政府意在突出房屋的居住屬性。

　　推手　持有和轉讓成本低等因素致投機盛行

　　一份統計數據顯示，4月更加嚴厲的調控政策&&之前，全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，所佔比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠超50%。最新消息稱，從重點城市退出後，大批投資或投機客瞄準了二三線城市，大有批量囤房之勢。
　　在“有錢炒房，沒錢借錢也要炒房”的瘋狂背後，一個深層次原因便是個人所有的非營業用房産持有和轉讓成本低。業內人士&&，持有成本與投資或投機的活躍程度密切相關，當前個人房産保有環節稅收政策相對空白的狀態在很大程度上助漲了投機。
　　國務院法制辦一位負責人也曾&&，前幾年稅收調控措施收效甚微，是因為當時的稅收措施都是增加住房交易環節一次性繳納的稅收，而交易環節的稅收完全可以轉嫁給購買方承擔，不會影響囤房者收益。稅收政策要真正發揮作用，必須讓囤房人付出較高成本，至少要抵消掉他們的預期收益。
　　不僅如此，土地和房屋的供給不足導致房價上漲也是投資或投機者堅定樂觀預期的籌碼。土地方面，人多地少是不可改變的矛盾，而隨著城市化進程的加快，住宅用地供應量的需求也會進一步加大。“我國目前的城鎮化率是46%，城鄉收入差別是三倍，農村人口向城鎮流動時一個趨勢，城鎮化率每上升一個點，城鎮人口就增加1000多萬人。”聶梅生指出。有專家曾算過這樣一筆賬：就目前的城鎮房屋存有量與城鎮人口的比例而言，住房缺口約有50億平方米，如果未來30年城市化水平提高到70%的話，城市將增加4億人口，那麼，住宅用地供給將面臨更加艱巨的任務。
　　房屋方面，普通居民、特別是中低收入群體的住房保障制度不完善，形成了很大的剛性需求缺口。聶梅生介紹，在成熟市場國家和地區，房地産往往都劃分為保障性住房和商品房兩大塊，後者實行完全的市場化，可供中高收入階層購買和投資。前者則主要由財政出錢，以相對低廉的價格解決中低收入階層的基本居住問題，在這方面政府一直都是缺位的，尤其是住房制度改革初期，幾乎把所有需求都推給市場解決，導致相關保障性住房制度發展緩慢。據了解，為解決基本居住問題，香港上世紀70年代後即大力發展公屋制度，通過推行“居者有其屋計劃”、“租者置其屋計劃”等規劃，目前將近半數的居民居住在政府提供的公屋裏。
　　除了房屋持有成本過低、土地財政、居民投資渠道少、流動性過剩等因素也是挑高房價、催生投機的幕後推手。

　　重點　建立長效調控機制刻不容緩

　　專家認為，樓市調控政策的重點，在於合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸居住屬性。為此，建立長效調控機制顯得尤為重要和迫切。
　　聶梅生提醒説：“單純靠行政性手段打壓投資或投機並不能從根本上解決供求矛盾等一系列深層次問題，一旦政策放鬆，很可能出現報復性反彈，因為剛性需求和改善性需求只是遭到了政策的‘誤傷’，而並沒有消失。”
　　對於應採取怎樣的思路在相對長期的路徑上解決投機盛行的本源性問題，專家&&，在房地産市場發展的中長期戰略上，應堅持房屋真正回歸居住屬性，通過相關稅收政策安排，從制度上消除投機性炒房行為。
　　此次新政明確要求“發揮稅收政策對住房消費和房地産收益的調節作用”，“加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房産收益的稅收政策”，一時間，物業稅、特別房産稅、住房消費稅傳聞四起，但具體何時落地並沒有一個明確的時間表。
　　“邁出了第一步，以後的路才不是空談，開徵物業稅不能總也沒有一個時間表。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓此前接受《經濟參考報》記者採訪時説。擴大房産稅徵收範圍也是同樣的道理，多位稅收專家向《經濟參考報》記者&&，開徵物業稅或擴大房産稅徵收範圍可以通過加大投資者持有房産的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用，並能在短期內可以影響人們的心理預期，有利於擠出房地産泡沫。
　　從長期來看，“這是中國土地財政模式轉換的必然要求，有利於重構政府間財政關係，特別是能夠讓財政體制‘重心下移’。”中國社科院財貿所研究員楊志勇&&。
　　促進房産回歸居住屬性的另一有效工具就是加強保障性住房的建設。牛鳳瑞認為，房地産調控涉及三大領域，除了房地産行業領域和房地産市場調控領域，還包括住房保障建設領域。只有增加這部分供給，才能達到更高水平的平衡狀態。　
　　“我國的保障房建設缺位太久，應盡快將這一課補上。”聶梅生説。事實上，從“國十一條”重申“中央將極大對保障性安居工程建設的支持力度”“解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責”，到“國十條”又強調“確保完成2010年建設保障性住房300萬套”，均顯示政府對保障性住房的重要性有清醒的認識，並已逐漸提速。
　　資金投入上，今年全國財政支出預算安排中，住房保障支出將增至1890.58億元；土地供應上，國土資源部4月&&，保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量佔住房用地計劃供應總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃，比去年增加一倍多。
　　業內人士指出，如果這一計劃能得到有力執行，商品房市場的壓力將得以明顯減輕。最近的一份機構報告認為，在抑制投機需求的同時，政府將70%以上的土地供應用於增加保障性住房以及中小戶型住房的供給有助於改變房地産市場的供求格局，未來3年保障性住房增量約佔每年在建住房總量的10%以上。
　　此外，“長期以來，活躍在房地産領域的遊資少有出路。”聶梅生建議，長效機制還應涵蓋構建多元化的民間資本投資渠道、提高房屋性價比等內容。而若想使這些治本之道得以順利實施，建立中央與地方、各部門之間的聯動協調機制等也是題中應有之義。