透視新政下的房地産市場（四）

　　自4月中旬開始的新一輪調控，在房地産市場引起了軒然大波。在北京、上海、深圳這些一線城市，投資客的心理預期一落千丈，二手房價已經出現鬆動。但是，與投資客的迅速轉向不同的是，開發商對房價的態度仍然堅挺，大多數新樓盤還未出現明顯鬆動。
　　回顧上一輪的房地産調控，在數條政策相繼&&後，半年多的時間各地房價出現較大跌幅。其後，直到金融危機期間&&了刺激政策，房地産市場才實現V字型反彈。而在這一輪調控中，房地産商的口氣明顯比上次強了許多，“堅持一年沒有問題”等言論屢現報端。開發商力挺房價到底在賭什麼？接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，目前房地産開發商與調控政策已陷入深度博弈，部分開發商敢於力挺房價，賭的就是政策調整、房價報復性反彈以及消費者“買漲不買跌”的心理預期。業內人士認為，開發商的小算盤究竟能否如願，內要看地産商的資金狀況，外要看政策的持續力度。

　　一賭　政策力度到底能持續多久？

　　對於這輪房地産調控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價可以回歸到可以承受的位置，開發商則毫不隱晦地表達了他們的抵觸情緒。
　　在別的開發商都在閉門研究如何化解政策危機時，國企地産大佬任志強再次跳到人前放言，“如果開發商縮減投資量，以目前的資金狀況來説，堅持一年沒有問題”。這位無畏的大佬還直言自己是“全國人民最憎恨的第三個人”。不過，對任志強的行為藝術，也有善意的解讀，任總是有意挑起公眾情緒、渲染開發商與全社會的對立，從而幫助政府強化政策張力，讓這一輪調控不會虎頭蛇尾。
　　“房地産市場其實更是個政策市。就拿北京的房價來説，2002年、2003年的房價其實比2000年還低，為什麼？因為當時北京推出了大量的經濟適用房，不僅拉低了均價也拉低了周邊的房價。”北京某房地産經紀公司的一位資深經紀人對記者説，新政策對投資性購房的打擊很大，這在二手房市場表現明顯，現在只能寄希望於政策風暴趕緊結束了。
　　北京大學房地産研究所所長陳國強在接受《經濟參考報》記者採訪時説：“開發商也在賭地方政府，看地方政府會怎麼做，如果地方政府透露出政策要鬆動的信號，那開發商當然不會降房價。”
　　不過，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“最嚴厲”調控表現出了不同以往的決心。最近，有消息稱，國家發改委也正在牽頭起草更為嚴厲的樓市調控政策，力度和範圍都將大於4月中旬&&的“新國十條”。其實，仔細回想開發商在這輪調控、上輪調控中的言論，不論是時不時拋出“銀行先死、開發商再死”，還是時不時地借媒體拋出“地産調控將引發經濟崩潰”的言論，這種對既有政策的威脅遠遠超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開發商群體對政策的恐懼。
　　在開發商的口中，房地産的符號意義已經外延到中國經濟，而在普通市民的心目中，房價的符號意義幾近等同於民生、社會情緒和有尊嚴的生活。業內人士認為，中央政府已經把著眼點單純從“經濟”，逐步轉移到“民生”等領域上來。在這一大背景下，應該意識到，房地産新政遠非一項經濟政策這麼簡單，政府所能承受的政策成本也遠非開發商想象得那麼低。

　　二賭　房價能否再次暴漲

　　開發商敢於力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預期，這兩年的房地産調控似乎一直難以擺脫“越調越高”的尷尬。不少開發商樂觀地預期，這輪“最嚴厲的調控”也會導致房價出現報復性上漲。中國不動産研究中心對25家知名房企的一項調查顯示，有一半以上的開發商認為這次調控在短期內是有效的，但當市場持續低迷並影響經濟增速時，政策會掉頭，並會出現下一輪報復性增長。
　　最近一次的房價報復性上漲發生在去年。在此之前的2007年至2008年，國家&&了包括收緊房貸在內的一系列的調控政策，樓市降溫。然而，隨著金融危機的到來，政策發生了轉向，國家開始刺激房地産市場的發展，使得報復性上漲終於在2009年下半年爆發。
　　有部分地産業內人士認為，房地産新政是在打壓需求。“未來有可能會出現報復性上漲，最主要的原因是現在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應。”上海佑威房地産研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者，需求是相對穩定的，如果現在的需求都積累到了將來，那麼以後就會出現嚴重的供不應求，從而再次推高房價。他認為，現在政府&&的調控政策的出發點是為了保持房價穩定，不是打擊成交量。如果成交量持續萎縮，對我國宏觀經濟的健康發展不利。
　　不過，對於房地産新政打壓需求的觀點，獨立經濟評論人士的看法恐怕更為客觀。“新政打擊的是投機需求，而非剛性的自住需求，這一點必須清醒認識。”著名財經評論人葉檀認為，房地産市場價格飆升主要是由投資需求引發的，當投資者看到未來風險遠遠大於收益，不再出手購房，以投資者支撐的産品定價體系就會瓦解，屆時房地産將從消費品定價取代投資品定價。只要調控能夠持之以恒，那麼房價下行也將是必然。
　　對於房價是否會報復性反彈？“不用擔心，不可能出現”。社科院金融研究所研究員易憲容在接受《經濟參考報》記者採訪時説，這輪調控很明確，如果真的出現了報復性上漲，一定會馬上&&更為嚴厲的政策。
　　“過去每一次房地産宏觀調控都無法達到效果，房價越調越高，就在於對房地産市場的調控政策取向一直放在房地産促進經濟增長上。但這輪調控政策的取向發生了改變，是從民生角度來遏制高房價，把國內房價過快上漲的危害性提到了前所未有的高度。”易憲容説。　
　　“今年面臨的情況不一樣，政府打壓房價的決心很堅決，開發商即使不輕易降價，也不會和政策作對。如果一旦出現報復性反彈，政府肯定會&&更嚴厲的政策，包括物業稅等。”恒大地産的一位工作人員告訴記者。
　　不過，政策雖然“精準”，但市場還是擔心政策能否得到有力地執行。陸騎麟指出，這一輪的一些調控政策在2007年時候都使用過，但此前由於執行不力而效果不好。現在同樣面臨這樣的情況，如果政策不能夠很好地執行，那麼“最嚴厲的政策”也會打折扣。
　　“雖然存在報復性上漲的可能性，但要不出現這種可能性也是很容易的，關鍵在於政府的決心、力度和對政策的執行能力。”陸騎麟説。

　　三賭　購房者“買漲不買跌”的心理

　　在房地産市場前景尚不明朗的時候，開發商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈。正如陳國強所説，這種博弈會是一個漫長的過程，開發商不會主動地選擇降價。
　　“如果購房人的預期都是房價會降，開發商沒必要把房價硬挺在高位。不過，只要這樣的預期沒有‘擰成一股繩’，開發商就不會太擔心穩住高房價會造成‘有價無市’的結果，這一方面因為剛性需求的大量存在，還因為購房者‘買漲不買跌’的消費習慣”。陳國強説。
　　北京建工地産建都楓景項目銷售負責人高彬告訴《經濟參考報》記者，調控政策是為了控制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是佔大多數。對於真正有剛性需求的購房者，他們不會長時間的觀望，今年買和明年買的價格差別不會有多大，他們只是在看價格的浮動範圍到底會有多大。
　　“如果降低房價，反而有可能加重購房者的觀望情緒；如果保持價格穩定，有剛性需求的購房者最終還是會選擇買房，開發商也就能在這場博弈中勝出了。”一位房産經紀説。
　　不過，市場運行的方向，往往是不以開發商的意志為轉移的。開發商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到，隨著調控政策的&&，購房者的消費預期已經悄然發生了變化。最為明顯的例子就是，投資客拋售的新聞屢見不鮮。
　　在北京南城的某樓盤，4月份的開盤價3.1萬元/平方米，開盤當日就一售而空，因為這一樓盤周圍的同類二手房價格已經高達4萬元/平方米。但記者發現，僅僅在幾週後，許多房産中介就已經挂上了這一樓盤的信息，不少房主以3.3萬元/平方米的價格出售這一樓盤的房屋。記者與賣房人溝通後了解到，這一樓盤的購房人大多是擁有二套房，看到房市政策頻出後，對未來房價的心理預期大打折扣，想儘早脫手。還好，其中許多人沒有辦完貸款手續，只需要找開發商更改底單，就可以把房子轉手他人，還不用繳納二手房交易的契稅。
　　“決定房價上限的是投資需求，投資客的心態已經轉向，北京的二手房價格已經出現明顯變化。北京中原的數據顯示，‘量價齊跌’已經成二手市場主流，傳統抗跌區域也出現鬆動。這一價格變動趨勢傳導到新房市場只是時間問題。”一位券商研究員説。
　　根據中原地産對國內主要城市二手住房市場監測數據顯示，從最近兩周的情況來看，國內樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯，5大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。