透視新政下的房地産市場（二）

　　5月17日，有消息稱，國家有關部門將聯手繼續推出嚴厲的抑制房價過快上漲政策。受此影響，滬市大跌137點，創今年以來最大跌幅。當天，關于“房地産綁架中國經濟”的字眼又再次更多地顯現于網絡。
　　自4月17日房地産“國十條”調控政策出臺以來，A股持續下跌，一個月來滬市跌幅達20%。隨著股市的大幅下行，市場上關于“房地産綁架中國經濟”聲音也持續高漲。“綁架論”的聲音認為，調控帶來的房地産下行將嚴重傷及國民經濟的60多個相關産業，甚至使中國經濟處于崩盤的境地。

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　　回應　“綁架論”意在不要房地産調控政策

　　近日，本報記者採訪北京、上海數十家國內外權威機構和專家，他們總體認為，“房地産綁架論”沒有依據。在調控政策之下，房地産不會崩盤反會進入良性發展，這有利于整體經濟；銀行係統和資本市場也將有更安全和穩定的運作；正在醞釀的新興産業將把中國帶入一個新的産業和經濟周期。
　　5月14日，在一個有關“迴圈經濟”的論壇上，國家發改委有關官員就本報記者的提問表示，“房地産綁架論毫無依據，其意在不要房地産調控政策。事實是，目前的事實和趨勢都在説明，一方面，調整後的房地産有利于中國經濟；另一方面，政府和全社會正在推動的科技創新和新興産業正把中國帶入一個新的發展周期。”
　　據記者查證，這是近來中央政府有關部門官員對“房地産綁架”論的首次正面回應。
　　記者採訪多位學者和專家，他們表示，近時漸起的“房地産綁架中國經濟”論調的主旨是，首先，在全球金融危機的時期，房地産拯救了中國經濟，沒有房地産業的繁榮，要實現今年和明年的經濟增長率幾乎沒有可能性。其二，當前的房地産調控將拖累中國經濟。
　　中國宏觀經濟學會副會長曹玉書表示，“短期看，樓市調控對經濟增長會有影響，但不會很大。”曹玉書分析説，首先，房地産投資增速不會大幅放緩。按現行統計口徑，房地産業對經濟增長的貢獻，主要體現為房地産投資的增長，計入投資需求；購房消費不再重復統計計入消費需求。隨著城鎮化、工業化的推進，人民生活水準的提高，房地産市場在未來相當長時間內都有相當強勁的發展空間。
　　“多數開發商都看好樓市前景，加之資金充裕，2009年房地産開發貸款與個人住房貸款的增量超過1.7萬億元，遠高于2008年的5855億元，因此開發商不會因為近期的調控而放棄房地産投資”。曹玉書説，另一方面，政府在調控樓市的同時，將繼續大規模推進保障性安居工程建設，今年計劃安排保障性住房300萬套。
　　著名經濟學家、國務院發展研究中心研究員吳敬璉對記者表示，“流動性過剩並不一定就表現為通脹，也有可能導致包括房地産在內的資産泡沫化，民眾不要以為資産價格上漲是好事，它的危害不比通脹損害輕。”
　　根據國家統計局的數字，去年房地産企業開發資金來源57128億元，其中國內貸款11293億元，自籌資金17906億元，其他資金27459億元，其他資金裏面還包括了各地購房者的房貸。而房地産企業自籌資金僅佔30%，從上市銀行的數據中可以看到，資金流向房地産的比例更高。
　　中信證券最新研究報告也指出，由于寬鬆的貨幣政策給市場提供了大量的流動性，這就直接造成了資産價格的上漲，從而推高市場對通脹的預期。當前調控房地産，實際上也是調整當前的經濟結構。
　　中國發展研究基金會副秘書長湯敏指出，中國需要建立一個類似調控通貨膨脹的機制來對房地産進行宏觀調控，也有“每年不能超過3%至4%”這個非常清晰的目標。

　　判斷　房地産不會影響中國金融資産品質

　　“判斷一個産業對一個經濟體産生重大傷害的一個重要標誌是，此産業的調整導致一國金融體係處于危險的狀態。而事實表明，目前中國房地産調控並不會影響銀行金融資産品質。”德意志銀行全球分析師高登表示。
　　最近，銀監會要求，國內各大中型銀行要按季度開展房地産貸款壓力測試工作。據了解，國內各大商業銀行最新的房貸壓力測試結果顯示，房價下跌30%至40%都在銀行可容忍的范圍之內。測試報告顯示，工行、建行對房價下跌可容忍度在35%左右，交行為30%，民生銀行可容忍度最高為40%，招行為37%。
　　據悉，銀監會從2008年下半年就開始展開房貸壓力測試，不同于此前的調研，這次房貸壓力測試中部分商業銀行將房地産貸款與地方融資平臺貸款之間的關聯度也考慮在內；一些銀行還參考了未來房地産政策的不確定性，比如房産稅開徵對房貸的影響。
　　“與以往不同的是，今年銀監會開展的壓力測試頻率和要求更高，要求銀行把壓力測試模型做好。銀監會會根據壓力測試的情況以及其他的貸款風險指標而調整提高撥備水準。”西南證券首席銀行研究員付立春説。
　　此前的中金公司研究報告中預計，房價下跌30%，銀行的房地産開發貸款和按揭貸款不良率不會明顯上升。海通證券也認為，銀行業績受政策的負面影響不超過5%，銀行貸款品質能夠經受住房地産市場波動壓力的考驗。
　　記者從銀監會了解到，銀監會將要求中國各銀行重新評估每一個需要接受貸款的項目，在6月底提交全面的綜合報告，以了解銀行的風險敞口。其中主要關注的領域就包括房地産行業。到第三季度，銀監會將派出自己的檢查團隊，檢查各銀行所報告的實際情況，對整改不力的銀行將採取加強監管的措施，或者減少其資産級別。
　　“對開發商，銀行向哪些房地産開發商放貸，必須有所選擇，並鼓勵所有的銀行制定名單。以保證銀行放貸安全和房地産結構調整。”銀監會有關負責人表示。
　　自4月16日以來，A股持續下跌，滬市跌幅達20%。與此同時，“房地産綁架中國經濟”也隨之而起：房地産調控打擊股市，也將打擊中國經濟。
　　多家市場機構在接受記者採訪時表示，此輪股市下跌不完全是房地産調控的原因，週邊市場大幅波動等因素也是一個推力。另外，目前A股的房地産板塊估值已經過高，市場作出一些調整也是相當必要的。

　　進程　新興産業帶動大國經濟進入新周期

　　“綁架論”認為，房地産影響上下遊60多個産業，房地産下行必然影響整個經濟。對此，世界知名評級機構穆迪公司産業分析師法爾克對記者表示，“一方面，從我們的觀察，中國房地産的調整將是結構上的調整，因為有更多保障性住房的計劃，這個行業投資和消費的總量將不會減少，甚至會增加，所以不會影響房地産上下遊行業；另一方面，房地産上下遊雖然關聯到鋼鐵、水泥等行業，但這些關聯行業的供需關係並不惟一依賴房地産，中國的鐵路建設、城市化建設都將讓這些行業得到很好的發展。”
　　數據顯示，今年以來，其他類型的投資將填補房地産投資可能出現的下滑。受企業盈利預期向好等因素影響，制造業投資開始提速，一季度增長了25.8%。出口好轉也會刺激相關出口産業的投資，通信與電子設備行業投資增速已從1至2月的21%提高到一季度的34.9%，比去年底高出28.2個百分點。
　　亞洲開發銀行的一位專家對記者表示，“危機之後，有一個方向越來越清楚，世界經濟和中國經濟要持續發展，決不能等待房地産等傳統産業再來一個高潮，必須要讓新科技帶動新的産業，形成一個新的産業和經濟周期。”
　　有關專家表示，在現有的經濟模式中，還沒有一種模式的成功是靠房地産撬動的。相反，在房價到達瘋狂之巔，往往意味著某種模式的失敗，如上世紀90年代的日本和次貸危機之前的美國。房地産不具備引領經濟整體向上的創新能力。
　　“在後危機時期，比較其他主要國家的做法，從長遠著眼，需要利用科學技術逐步解決産能過剩，實現傳統産業的技術創新，新技術的革命，解決中國經濟發展模式轉型。”國家發改委宏觀研究院的有關學者表示。
　　在後危機時期，一個大思路也正在凸顯，即以科學技術的功能應對金融危機，推動危機後經濟持續穩定發展。在前期財政主要投向基礎設施和社會保障的基礎上，現在需要有一個財政上的投資轉向，也就是技術創新的投入和推動。其一，國家將加快實施與擴內需、保增長關係密切的16個重大專項。這16個重大專項已積累多年，需要加快形成中間産品的研發設計。其二，積極推廣一批重大科技成果，支撐重點産業振興。如為支援鋼鐵産業振興，國家正在形成鋼鐵可迴圈流程，節能環保流程，後危機時期將大規模推行。
　　“在中央政府的推動下，國內新能源、新材料、節能環保等六大戰略性新興産業正在形成新的動能，推動中國經濟進入一個新的産業和經濟周期。”國家發改委宏觀研究院有關專家表示。